大家都知道經濟活動中包含著眾多的週期，週期的產生主要是由於經濟活動中複雜的傳導關係造成的，一個完整的週期會經歷波谷、波峰再到波谷的過程。週期種類較多，時長各異，有短至1個月到12個月的農業生產週期，也有長達50年至70年的康德拉耶夫創新週期。本文著重於房地產週期的分析，房產並不僅僅是簡單的商品，其較長的產業鏈以及眾多的參與部門使得房地產行業在國民經濟中的地位舉足輕重。房產以及建築業佔GDP比重為13.71%，且與房地產密切相關的工業也佔GDP的32.59%，是名副其實的我國經濟支柱產業。
若以銷售面積同比作為核心指標，本輪房地產已經歷44個月的下行週期。相比於前兩個週期的時長（40個月、39個月），本輪週期時長被嚴重拉長，本文將從政策面來分析房地產週期。
政策面而言，本文認為目前房地產市場處於政策面底部，宏觀經濟層面對房地產的依賴在短期內難以擺脫。從圖1也可以很明瞭的看出政策對房地產市場的影響。本文主要從三個角度來闡述經濟的壓力導致我國對房地產的依賴難以擺脫。這三個角度分別為：GDP下行壓力；財政壓力；通脹壓力。其中財政壓力用來反映財政政策；通脹壓力用來反映貨幣政策。
圖 1 地產政策覆盤&銷售面積同比 資料來源：房天下；中國經濟報告；WIND；先鋒基金
GDP下行壓力：本文主要通過GDP不變價和4季度、6季度、8季度以及12季度移動平均線進行比較。如果GDP同比增長在均線以上，則表明經濟景氣度在提高；如果GDP同比增長在均線以下，則表明經濟的景氣度是下降的。通過圖2可以看出跨入新世紀以來我國經濟的黃金髮展時期在00年至07年之間，隨後經濟增長便開始了長期的放緩。自2010年以來，GDP增速已經經歷了近10年的下行。該下行可以大致分為3個階段：第一個階段是10年至16年的經濟硬著陸階段，該階段經濟的下行在計劃之中，是我國結構性轉型的階段；第二階段是隨後16年至18年一段時間的企穩，是我國準備大力轉型的階段；第三階段是18年初至今，引發的對外貿易萎縮以及相關技術合作封鎖等因素導致的宏觀經濟被動下行。從圖2可以看出GDP下行速度和移動均線的敞口正在加速加大。由於房產相關產業鏈佔國民經濟比重較大。基於這些因素，在政策層面上，本文不認為政策會繼續對房地產進行較嚴格的緊縮型調控。
圖 2 GDP與移動平均數作比較 資料來源：WIND；先鋒基金
圖 3 房產相關行業佔經濟比重大 資料來源：WIND；先鋒基金
財政壓力：房地產相關稅費（尤其是土地出讓金）佔財政收入比例較大，所以當政府面對較強的財政壓力時，對房地產調控力度大概率會下降。通過財政收支差額數據可以看出，我國自1990年以來基本每年的財政差額均為負數，僅在2007年達到過正值。自14年以來，政府似乎加強了財政政策的擴張程度，可以明顯的看到2014年以後，財政收支差額急速擴大。迅速擴張的財政政策並未使政府部門槓桿率顯著提高，可見政府在稅收收入以及非公債非稅收入端彌補了這部分財政缺口，這兩部分的收入主要體現在房地產相關稅收以及政府相關基金性收入。
圖 4財政收支差額（單位：億） 資料來源：WIND；先鋒基金
圖 5房地產直接相關稅收佔總稅收比 資料來源：WIND；先鋒基金
通過圖5可見在寬鬆的財政政策期間，房地產相關稅費為政策提供了較大的支持。所以在財政政策繼續持續寬鬆的情況下，削減房地產相關的稅費可能性不大。
通脹壓力：通貨膨脹是一個焦點問題，伴隨著非洲豬瘟導致的豬肉價格高企，CPI也是水漲船高。同時豬肉價格的通脹壓力也有傳導至CPI其他分項數據的跡象。由於房地產行業屬於高槓杆行業，所以貨幣政策的細微變動會對地產造成較大的影響。考慮到貨幣政策的幾個目的——經濟增長、價格穩定、充分就業以及國際收支平衡，研究CPI的走勢有利於貨幣政策的判斷，進而可以對房地產行業的發展進行一定的判斷。
雖然豬肉CPI本身具有較高的歷史均值以及波動性，但是值得注意的是目前豬肉的同比增長正在刷新歷史新高，自2005年以來雖然出現過三次豬肉大幅的漲價，但歷史上還沒有出現過今年的上漲幅度。按照目前豬肉價格同比來看，考慮到迅速增長的豬肉價格使七年基數增加，今年豬肉價格同比下降的概率較大，依此今年CPI的同比增長壓力會有所緩解。但是CPI增速的緩解僅僅由於今年的基數過大，這波豬肉週期帶來的物價上漲仍需時間來消化。基於該環境，今年貨幣政策即使在豬肉價格同比回落的情況下依然會受到限制。考慮到通脹回落預期，貨幣政策可能提前消耗該預期。總的來說過高的通脹壓力以及我國人均負債比，貨幣政策受到的制掣還是比較明顯的。
政策面總結：房地產產業鏈較長參與產業鏈較廣，宏觀經濟下行承壓（GDP同比增長以及均線之間的缺口在拉大）；財政收入對房地產相關稅費依賴增加，財政政策持續擴張；CPI上行壓力加大，拉高了物價水平，即使CPI回落，也為貨幣政策擴張帶來了束縛。綜合以上考慮我國目前面臨較大的經濟下行壓力，但是由於貨幣政策受物價高企影響施展有限，還需通過財政政策刺激經濟，所以政策對於房地產的把控預期是中性偏寬鬆的。 換言之，預測近期我國房產不會有太大的波動，當經濟受到下行壓力時，政策才會對房產進行適度的刺激。
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