近日，Zoopla新鮮出爐了一組關於2019年12月英國20大城市房價的數據。
數據顯示：2019年12月，英國房價年增長率同比增長3.9%，這是自2017年9月以來的最高增長紀錄。
通常來說，聖誕節和新年期間，是購房的淡季，新年過後，房地產市場才逐漸繁忙起來。但數據研究表明：在2019年聖誕節和2020年新年期間（2019年12月23日-2020年1月19日），買家的需要比2019年和2018年同期高出了26%。
與此同時，2019年漲幅最大和跌幅最大的城市相差9.2，低於2018年的13.5%。
研究總監Richard Donnell表示：
“2020年年初的購房需求比過去兩年高出26%，這意味著買家的信心回來了。
這主要是由於脫歐不確定性的逐漸減弱，那些處於觀望的買家開始逐漸回到買方市場，再加上正處於低貸款利率的好時機和英鎊的窗口期，更多的潛在買家準備買房。
這其中，謝菲爾德和利茲這種房價相對較低，可負擔得起的城市購房者需求量增長較大。”
接下來，跟隨房產君，我們一起來看一看這份報告：
一，英格蘭哪裡的增長最強勁？
英格蘭北部，中部地區的房價增長非常強勁，即便如此，這些地方的房價還是相對較低，是可負擔得起的房產。
其中，過去一年，諾丁漢的房價上漲了5.2%，在英格蘭處於領先地位，目前的平均房價為£159,600。在倫敦，過去一年房價的漲幅為1.9%。
如下圖所示：英國20大城市的房價年漲幅同比增長了多少（淺色為一年之前的房價年漲幅，深色為2019年12月的房價年漲幅）
從這裡可以看出，除了諾丁漢之外，2019年12月房價同比漲幅較大的城市有萊斯特（約為4.7%），曼徹斯特（約為4.5%），利物浦（約為4%），伯明翰（約為3.9%），利茲（約為3.7%）……
這些無懼脫歐震盪房價依然穩步上漲的城市基本都集中在英格蘭中部，在過去幾年中，房價上漲速度一直穩居英國前列。
1.諾丁漢
諾丁漢位於英國英格蘭東米德蘭茲區域諾丁漢郡，是英國英格蘭東米德蘭重要工業城市，諾丁漢郡首府，是英國僅次於倫敦的第二大貿易集散地。2019年12月26日，位列2019年全球城市500強榜單第108名。
諾丁漢市經濟發展較快，製造業、高科技、建築業、服務業等相對發達。中世紀時為重要商業與手工業城市。英格蘭針織品、花邊與捲菸製造中心，紡織機械、醫藥、印刷、釀造等工業也較重要。諾丁漢市的兩所大學都設有非常著名的法學院和商學院。
零售業和娛樂業為諾丁漢市提供了60，000個左右的工作崗位。出生在諾丁漢的國際時尚設計師Paul Smith在諾丁漢開設了第二家專賣店。由於極佳的購物、就餐環境以及娛樂設施，諾丁漢同時還擁有完善的運動設施，包括國家水上運動中心和冰上運動中心，特倫特國際板球場以及兩個世界上最古老的足球隊：諾丁漢森林隊和諾士郡隊。
諾丁漢旅遊業發達。城市的北邊是著名的山峰區國家公園。城市附近有許多遊覽勝地，如莎士比亞家鄉、華威古老城堡、劍橋和牛津、羅馬遺址等。
城市內的景點包括諾丁漢城堡、博物館、藝術館、美國冒險樂園、Wolaton公園及大詩人拜倫莊園、羅賓漢紀念館及風光如畫的郊外。有著名的皇家劇院（1865年建）和大劇院。
值得一提的是，諾丁漢的NG7郵編區橫跨諾丁漢市中心，兩個大學都在它的覆蓋範圍之內，幾乎就是佔據了諾丁漢人口最為集中的地區，去年平均出租回報率高達8.5%。
2.曼徹斯特
2014年12月，英國財相喬治·奧斯本提出北部振興計劃（Northern Powerhouse）。
承諾向英國北部的商業、文化和基礎設施建設投資70億英鎊。
在此次振興計劃中，北部各大城市按照戰略佈局，重點發展各自優勢產業。
奧斯本擬通過北部振興計劃，將英格蘭北部打造成與倫敦並駕齊驅的第二個經濟中心。
而曼徹斯特就是北部振興計劃的重中之重：
曼徹斯特人口占北部振興計劃城市總人口的25％
對曼徹斯特住房建設投資300萬英鎊
對曼徹斯特文化和休閒產業投資7800萬英鎊
在北方各大城市中，曼徹斯特是最先實行權力下放的城市，其中包括醫療衛生預算管理的權力。
在政策的加持下，曼城的經濟發展迅猛，有這麼幾個值得關注的亮點：
曼徹斯特是除倫敦以外英國最大的專業人才和金融服務中心
曼徹斯特是歐洲第二大創新與媒體企業集中地
2017年底，曼徹斯特經濟增長值將達6.34億英鎊
曼徹斯特2017年新增就業崗位2.2萬
曼徹斯特斥資2850萬英鎊創辦癌症研究中心，該中心是英國最具開創性的醫療研究機構之一
曼徹斯特的石墨烯工程處於世界領先地位，曼大的石墨烯研究曾榮獲諾貝爾獎。
在“進軍北部”商業地產計劃當中，曼徹斯特於2016年第四季度，被評為自2010年以來寫字樓租賃單季度成交量最高的地區，遠超其他英國大城市，如伯明翰、諾丁漢、利茲和布里斯托。
此外，曼城購物便利，中國城吃喝玩樂一條龍，博物館眾多，曼徹斯特的足球俱樂部每年也吸引大批遊客。
值得一提的是，曼徹斯特的大學眾多，是歐洲是歐洲學生數量最多的城市之一，其教育水平享有國際聲譽，尤其是科學、工程技術和創作藝術等。
其中，曼徹斯特大學是英國頂尖大學，世界50強頂尖名校，歷年最高世界排名為全球第26名。
曼大是英國著名的六所“紅磚大學”之首，英國“常春藤聯盟”羅素大學集團的創始成員之一，始建於1824年。
每年，曼徹斯特有10萬名高校學生到此求學，27%的學生來自海外，學生一直是租房的主力軍。
其中，曼徹斯特郵編為M14的地區，去年平均租金回報率高達10.7%。主要是因為M14郵編區位於曼徹斯特大學南邊，不但是大學生青睞的租房地點，周邊還有三所初高中。學區資源大大增加了移居當地的人口數量，出租房源火爆，供不應求。
3.伯明翰
伯明翰地處英格蘭中心，在倫敦到利物浦的鐵路幹線上，是全國主要鐵路、公路幹線和運河網的交匯點，交通四通八達。
大伯明翰地區是擁有歐洲最年輕人口的地區，24歲以下人群佔當地人口的45%。
伯明翰已經連續三年被全球美世生活指數排名為英國最佳生活質量城市，擁有世界級公司、研發中心、世界知名大學和創新企業家，是一個擁有超過1900個國際公司的充滿活力的繁榮商業地區。
伯明翰是英國主要的製造業中心之一，更是世界上最大最集中的工業區。
在英國貿易投資總署（UK Trade and Investment）公佈的2014年數據中，伯明翰擊敗了曼徹斯特成為除倫敦以外的外商投資最熱門目的地，新創造出了1.9萬個新工作職位。
在這些投資中，汽車製造業佔了2/3，商業和專業服務佔項目的30％。
1）這裡有世界上最大的金屬加工地區，黑色冶金、有色冶金（銅、鋅、黃銅、鋁、鎳），機床、儀表、車廂、自行車、飛機、化學、軍工等工業都很發達。
2）汽車工業規模也很大，有“英國底特律”之稱。著名的路虎（Rover）和捷豹（Jaguar）汽車等都是產自伯明翰。
3）伯明翰是英國兩大珠寶產地之一，另一個是倫敦的哈頓公園“Hatton Garden”。
明翰的珠寶角(Jewellery Quarter)是歐洲最大的珠寶交易中心，英國40%的珠寶都是在這裡生產加工和製造的。
伯明翰擁有五所大學，是倫敦以外的最大的高等教育中心。
學生一直以來都是租房的主力軍。
二，英國哪些城市房價增長最慢？跌的厲害？
相比之下，2018年12月到2019年12月，房價漲幅較慢的英國城市有劍橋（約為1.7%），紐卡斯爾（約為1.5%），南安普頓（約為0.6%）。
牛津和蘇格蘭的阿伯丁則出現了下跌，跌幅分別為0.1%，和3.1%。
蘇格蘭阿伯丁房價下跌可以歸結於兩大因素，首先是油價暴跌。石油工業僱傭了該市三分之一的勞動力，因此油價下跌勢必導致失業率上升。另一大因素是政治問題，包括2014年獨立公投、2016年議會選舉和稅收調整等等。
三，英國哪裡的房產需求量增多？
如下圖所示：房產需求量增加低於和高於26%平均數的英國各大城市
首先，來看一下需求量增長高於26%的城市，按照需求量從大到小，分別是謝菲爾德，利茲，萊斯特，阿伯丁，利物浦，曼徹斯特，伯明翰，倫敦，諾丁漢，卡迪夫，劍橋。
這意味著，潛在買家開始湧入這些城市，與之相對應可能是未來房產供不應求，房價會有所上升。
需求量增長低於平均數26%的城市有格拉斯哥，布里斯托，紐卡斯爾，牛津，伯恩茅斯，朴茨茅斯，南安普頓，愛丁堡，貝爾法斯特。
可以看出，這些需求量回升較大的城市大多集中在英格蘭地區，這主要是因為英格蘭地區經濟發達，經濟的發展是推動房產市場繁榮的根本動力。
四，2020年，哪些城市的表現值得期待？
在開始預測2020年房價漲幅較大的城市之前，我們先來看一組數據
如下圖所示：2019年7月到12月，英國20大城市房價季度漲幅，年漲幅和平均房價。
英國20大城市總體來說房價還是在穩步上漲，平均房價從2019年7月的252,700英鎊，上漲到2019年12月的257,600英鎊。
目前英國各大城市的房價水平如下所示：顏色越深房價越高
研究根據住房可負擔能力，當前住房週期發展狀況，和房價，出售所需時間等多種因素，為大家預測了2020年的房產市場發展情況，認為2019年最後一個季度的房價上漲情況將會持續到2020年。
如下圖所示：英國20大城市截止到2019年12月的房價年漲幅，以及2020年各大城市預測的房價漲幅排名。
諾丁漢在所有城市中拔得頭籌。
其他預測表現不錯的英格蘭城市有：曼徹斯特，伯明翰，萊斯特，利茲，利物浦，布里斯托，謝菲爾德……
預測漲幅有限的城市有：阿伯丁，貝爾法斯特，伯恩茅斯，南安普頓，紐卡斯爾，牛津等，雖然倫敦排名第16並不在前列，但長期來看，論房價上漲，倫敦排名第一。
如下圖所示：過去25年來，英國各大城市的房價變化
對此，研究總監Richard Donnell表示：
“到2020年，英格蘭地區諾丁漢和曼徹斯特的房價增長前景最好。相比之下，英格蘭南部地區的房價增幅可能會速度放慢。因為南部地區的房價相對較高，可負擔性較弱。
就長期發展而言，倫敦地區依然值得關注，畢竟是英國的首都，政治經濟文化中心，人口的湧入會推高房價的上漲，倫敦的房產銷量也會不斷增多。
總之，我們預測2020年，英國所有城市的房價平均上漲3%。”
房產圈的結尾提示：
英格蘭北部地區將是2020年英國房價上漲較快的地區，當然也不是這些提及城市的所有地區的房價都會上漲。還要綜合考慮地段，設施，交通，環境，教育資源等等。
至於倫敦，隨著脫歐的塵埃落定，那些處於觀望的潛在買家就會紛紛湧入市場，屆時房產供不應求，必然會推動房價的上漲，長期來看，無論是資本升值，出租回報，還是安全穩定性，倫敦都是投資英國地產的好地方。
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