久期財經訊，2月3日，彭博發佈最新房地產研究報告稱，預計監管機構可能暫時放鬆對房地產行業的信貸，以遏制潛在新型冠狀病毒爆發引發的違約浪潮。60多個城市的樣板房暫時關閉或將蔓延，從而擠壓房企的銷售和現金流。鑑於恆大、融創中國和富力地產的槓桿率高、現金覆蓋率低，可能從流動性寬鬆中獲益最多。
1. 信貸寬鬆幫助開發商對抗病毒
新型冠狀病毒爆發可能為中國房地產開發商放寬融資限制提供迴旋餘地。在多個城市樣板房停止開放推動下，房地產行業銷售額大幅下滑，導致該行業的現金流和流動性受到擠壓，信貸政策放寬或有助於防止房企潛在的違約和破產浪潮。中國銀保監會呼籲銀行放寬對前景良好的企業的融資，因為此類企業因疫情爆發而陷入困境。自去年5月份以來，監管機構已經收緊開發商從銀行、信託、在岸和離岸債券銷售等渠道獲得融資的限制。
2. 病毒給流動性、土地支出帶來災難
由於新型冠狀病毒爆發，房地產銷售和現金回收可能受到打擊，這給中國開發商的流動性帶來了更大壓力，而在岸融資持續偏緊已經令中國開發商的流動性承壓。這可能影響到負債率高、近期有大量債務到期的開發商，如恆大、融創中國、雅居樂集團和新城，上述開發商在2020年年中前將有34-46%的債務到期。碧桂園的到期債務比例也高達36%。現金流壓力可能會進一步抑制該行業在2019年下半年已經低迷的拿地情緒，並削弱其推動銷售增長的渠道。
3. 富力地產，恆大現金流風險最大
新型冠狀病毒傳播到中國其他地區的風險可能會損害開發商的合同銷售，農曆新年傳統上是淡季，開發商在其他地方的合同銷售已經疲弱。鑑於富力地產和恆大短期債務的現金覆蓋率疲弱，分別為67%和77%，現金回收放緩將對這兩家房企的流動性造成的影響最大。融創中國、雅居樂集團、中國金茂和新城的比率處於較低水平，分別為114-131%，平均水平為251%。而合景泰富集團、龍湖集團、華潤置地、越秀地產和中國海外發展均處於374-475%的強勁現金緩衝水平，意味著流動性受到的影響最小。
4. 第一季度合同銷售額或將大幅下滑
與一年前相比，中國開發商今年第一季度合同銷售額將大幅下滑，如果新型冠狀病毒爆發時間延續超過年中，可能會持續影響到房企第二季度表現，2003年爆發SARS時情況也是如此。疫情蔓延可能會影響雅居樂集團針對海南度假遊客的春節促銷活動，以及碧桂園和恆大針對返鄉遊客的低線城市春節促銷活動。雖然被壓抑的需求可能在第三季度和第四季度釋放，但大型開發商今年的整體合同銷售額可能會低於2019年在沒有政策放鬆的情況下的合同銷售額。房企在2019年第一季度的合同銷售額平均佔總額的18%。
5. 樣板房暫停展示病毒恐懼蔓延
在包括南京、杭州、蘇州、鄭州、廣西省、雲南省以及其他低線城市在內的60多個城市引入了新型冠狀病毒的控制措施後，更多的監管機構和房地產協會可能要求房企暫停樣板房展示並取消營銷活動。湖北宜昌規定禁止建築活動，將導致項目交付延後，而宜昌和鄂州關閉房產登記系統，停止所有交易。
大型開發商包括萬科瀋陽板塊、華潤置地合肥以及重慶板塊、雅居樂集團南京板塊、融創中國海南板塊以及碧桂園位於中國西南板塊都宣佈暫停樣板房展示。
6. 開發商被迫尋求網上銷售
樣板房暫停展示的情況下，銷售現金流入疲弱，可能會迫使中國開發商尋求通過網絡途徑達成交易。碧桂園於1月10日在其網站和微信上推出了鳳凰雲平臺，提供促銷、銷售人員訪問和在線購買其房產服務。恆大於春季銷售期間在蘇寧推出100套打折房源後，可能會進一步加大銷售力度。開發商在2019年光棍節期間開展了電子商務平臺，其中包括中國海外發展、融創中國、萬科、龍光地產、時代中國控股和保利地產與京東合作。富力地產、遠洋集團、中國金茂、旭輝控股集團、世茂房地產和合景泰富集團的項目則通過代理機構在線推出。
7. 越秀地產、旭輝控股集團受武漢房屋銷售影響最大
武漢不斷升級的新型冠狀病毒爆發將減緩看房速度，因為該市現今處於封城狀態。這可能意味著短期內越秀地產合同的銷售受挫，鑑於截至2019年中，武漢地區佔其土地儲備的12%。旭輝控股集團也會受到影響，其在該市敞口為8%，其次是龍光地產、中國金茂和遠洋控股，佔比為6%；融創中國以及世茂房地產在該市佔比為3-4%。富力地產、雅居樂集團、恆大、新城和合景泰富集團的風險敞口應該較小，因為武漢僅佔其土地儲備的1-2%。
機構觀點
中達證券認為，各省市積極採取多項對策，疫情或將逐步得到控制並緩解，目前來看本次疫情或主要影響房地產2月表現，疫情影響最嚴重五省銷售額佔比30%，但龍頭房企普遍2月銷售額佔比僅為5%，同時借鑑03年SARS疫情影響經驗，GDP增速(全年10%，同比+0.9pct)、房地產市場表現(全年銷售額同比+32%、銷售面積同比+26%、完成投資額同比+30%，均為近三年最高)在二季度受短暫影響後持續改善，因此，預計本次疫情或對整體經濟及房地產市場產生短期衝擊但全年影響有限。
華泰證券表示，本次疫情爆發於1-2月傳統淡季，認為地產需求只會延後不會消失，短期有影響但全年影響有限。地產穩態的打破將加速打開逆週期調節空間，從2003年SARS對地產股的影響來看，板塊對流動性和調控政策更為敏感。
華創證券分析稱，雖然短期板塊仍將受到銷售承壓的負面影響，但考慮到目前板塊2020年業績確定性強、估值仍處於低位、而股息率仍處於高位，此外政策趨松的彈性打開也將帶動估值彈性，因而維持板塊推薦評級，並優選可售充沛、槓桿可控、經營優質的房企。
國泰君安則指出，短期房地產流動性承壓將使得下沉行情更加偏向城投。房住不炒下，地產行業越來越轉向依賴銷售回款的高週轉策略。但從往年經驗來看，一季度是房地產的融資高峰，同樣也是債務到期高峰，但卻是銷售淡季，如果因為疫情的原因導致銷售出現快速下行可能會在當前時點上對部分資金緊張的房企產生不利影響，甚至會威脅到整個板塊的利差，進而可能會影響到地產債的下沉行情。
實體企業受到疫情的影響則會更為明顯，往其他版塊的產業債尋找下沉機會也幾乎不可能。對於地產債來說，短期衝擊過後也不用過度悲觀，中期仍有可能繼續受益於融資改善，行情整體上是被延後而非逆轉。
風險提示：疫情控制具有不確定性;地產行業政策具有不確定性。
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