｜廈門整體｜
市場穩中有升 2020大概率600-650億
廈門成交的興衰，受限購限售政策左右明顯。所以面向2020的首個提問是，政策怎麼變？它的答案要從國家宏觀動作找線索。
國家經濟放緩，房地產的壓艙石作用更不會剝離。 可是房產本身也面臨增速放緩，為了大局「穩」，政策存在放寬必要性。
經歷過2016-2019嚴控，廈門樓市退燒後將是平穩回升，2020廈門大概率由緊向松，整體表現將是：
（1）調控政策適當鬆綁，樓市關鍵詞是「穩住」，即按住上升勢頭，也得托住下滑慣性。
（2）2019年廈門去化週期超30個月，土拍平均溢價17.67%，對比2016年是87.41%，市場重壓拖累城市財政，2020調控換藥可能性達到最大，尤其是引導島外去庫存。
（3）穩預期調控下，2020廈門總規模大概率到600—650億的。從歷年看也是合理水平。
·「地王們」斷臂求生邊緣
2016-2020，高價地PK市場存量新盤，能用產品力打造競價、溢價。2020低價地入市，高價地產品優勢蕩然無存。地拿貴了，戰術戰略都是白扯。
地王們到了斷臂求生的生死邊緣，不然就是銷售週期繼續拉長。·嚴峻市場倒逼產品百花齊放
房價高位企穩後，2020房企「降維打法」是必練內功。 房企突圍都會縮面積控總價，把低頻空間佈置到泛會所，通過公共空間創新，彌補戶內空間缺失的豪宅感。代表如鯉樂薈、歸心社區。
並且隨著更多低價地出讓，不只是頭部房企，其它參與者也有成本空間思考產品創新，2020市場產品迭代將是百花齊放。
·樓市聚焦城市核心區 島內+集美贏家通吃
2015年後，廈門跨島發展全面加速，島內和集美的土地供應開始放緩。2018年供應部分恢復，結果2019年島內+集美成交佔據全市55%的份額，並且2020樓市成交進一步會聚焦。為什麼島內和集美成交佔比這麼高？
｜島內｜
有觀點認為2019島內爆賣，是2015-2018島內不供地，需求積壓5年的擠兌所致。2019年連拍3地後，島內成交會維穩？還是供應多後會回落？我們繼續用數據做預判。
因為島內是成熟型市場，需求大供應量少，呈現出市場單邊上行，有供應就有成交。所以2019年兩個純新盤，佔島內7成份額。2020供應繼續加大，還是在熱門的島東湖裡COD，成交量必然是走高。加上2020年新產品總價段可能下探到800萬以下，又有島內舊改助推供需，價格還會有提升。
·湖裡實驗學校翻轉+島內東部舊改助推房價漲勢
新房主要成交的湖裡COD價格提升，來源於板塊紅利集中釋放。近年湖裡實驗系學校崛起，地鐵3號線改善交通，規劃提供大面積商業用地，加上島東舊改取得突破進展，背後助推供需兩端。這些因素綜合推高對板塊房價預期。
在島內東部三個房價梯隊中，學校+商業成熟的五緣灣在最高A檔，學校商業交通在升級的新湖裡，處在B向A看齊的過程中，其它板塊因為學區或商業的缺失，價值正被迅速甩開停留在C檔。處於上升期的湖裡COD，只要是購買力範疇內，還是絕佳的標的。
｜集美｜
·2020集美衝高160億，板塊價值第三次起飛
2019年集美成交137.5億，主要來自核心區6個盤。2020年，更多新房在核心區推出。供應量增加的同時，也踩在板塊價值快速兌現期。
集美核心區正加快成長，西亭外國語建成2020年招生，商業新增龍湖天街和大悅城，軟三投資已推進超過三分之一。對比集美和島內東部發展時間軸來看，物以類聚的高量級配套集聚十分明顯，甚至連新城重要規劃和配套的推進節點順序都如出一轍。
隨著學區、商業、產業的兌現，集美的價值直追島內東部新城。意味著更多人願意買集美，持續促進一二手的繁榮。所以2020年集美供應增加，成交走高是一定的，核心區房價也會繼續向島內看齊。
·灌口困境，板塊庫存大，價格高
灌口的現狀用兩個字形容，好和難。
好，是板塊好。2010年前和島內距離遠，和島外新城核心也缺乏交集。2020杏前高架拉近島內距離，軟三向西建設，地鐵4號線將北站、軟三、灌口連片。特別是灌口東側被認為是軟三西。
難，地王扎堆難。由於高地價新房價格在3萬以上，會受到多方一二手房夾擊，外溢難走進來，地緣客還會流出去。2019灌口板塊去化約4-5萬方，已取證未售庫存卻有16.96萬方。到2020年，全市低價地入市，灌口的境遇會更難，灌口的地王更是「南上加南」。
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