一、土地市場
1、土地供求面積
近三年，太原市土地供求總體呈現供大於求的狀態。從供應來看，2019年太原市土地供應206宗，面積910.4萬㎡，同比減少11.7%；從成交來看，近三年呈現階梯增長的態勢，2019年太原市土地成交192宗，面積823.4萬㎡，同比增加13.6%。
2、土地供求結構
2019年，太原市6類土地均有所供應和成交。其中，住宅類土地（包括住宅和商住土地）供求面積都已經超過5成。其餘各類土地中，工業用地、商業用地、科教用地、物流倉儲用地供應占比依次為12.5%、23.6%、4.5%和3.6%；成交佔比依次為17.5%、19.7%、7%、3.3%。
3、住宅類土地供求面積
2019年太原市六城區住宅類土地供求主要集中在萬柏林區、小店區、尖草坪區，其餘四城區供求量較少。從供求熱度來看，小店區、綜改區土地成交熱度不減，分別供應75.2萬㎡、47.2萬㎡，成交96.5萬㎡、55.8萬㎡，成交量大於供應量，表現出供不應求的態勢；萬柏林區土地供應147.5萬㎡，成交95.7萬㎡，供過於求。
其餘3個區域供應量、成交量較少，供求基本持平。其中，尖草坪區土地供應成交均為79.9萬㎡；迎澤區土地供應50.9萬㎡，成交30.3萬㎡；杏花嶺區土地供應43萬㎡，成交36.8萬㎡；晉源區土地供應39.7萬㎡，成交38.8萬㎡。
4、住宅類土地成交金額及溢價率
分區域看，2019年小店區、萬柏林區土地成交金額較多，達100億元左右；尖草坪區、晉源區、綜改區位列第二檔，成交金額分別為61.8億元、47.8億元、35.8億元；其餘杏花嶺區、迎澤區2區成交金額較少，分別為27.3億元、19億元。
從土地溢價率來看，綜改區住宅類土地平均溢價率最高，其餘六區土地溢價率保持在15%左右。小店區、萬柏林區土地溢價率幅度較大，存在高溢價率的土地成交。
5、住宅類土地樓面地價
近兩年太原市住宅類土地樓面地價在2018年四季度--2019年一季度達到峰值，近半年來保持在2200元/㎡--2400元/㎡。2019年，太原市平均成交樓面地價2503元/㎡，同比上漲4.7%。
2019年，太原市住宅類土地樓面地價分佈呈現左偏鋒型，低樓面地價土地成交較多。其中，在1800元/㎡-2200元/㎡和3200元/㎡-3600元/㎡兩個區間成交較多。
6、土地市場總結：
2019年太原市土地市場較前兩年有所復甦，總體表現為供過於求，成交量同比增長；住宅類土地供求量佔比較大，樓面地價趨穩，土地溢價率較高。具體情況如下：
（1）土地市場供應量充足，成交量呈階梯增長。
2019年，太原市土地供應面積910.4萬㎡，成交面積823.4萬㎡，土地市場供應量充足，政府在調控端可適當放慢土地供應節奏。從供求結構來看，住宅類土地佔比較高，接近五成；商業和工業用地在供求結構中存在錯配現象，從供應端看，工業用地供應占比過大，商業用地佔比過少。
（2）土地流拍宗數減少，多位於市區環外，迎澤區、萬柏林區土地成交熱度降低，工業用地總體供應過量。
2019年太原市掛牌未成交的土地比去年減少24宗，一方面說明在房地產整體的調控環境下，政府對準入土地的進度把握適中，正在慢慢弱化對“土地財政”的依賴，一方面說明開發商對太原市樓市市場還是相對看好的。六城區中，迎澤區佔比較大，達36%，多數集中在松莊村，未成交土地單宗土地掛牌面積普遍較大；其次為萬柏林區，佔比25%，多數集中在窊流村及大井峪村，掛牌價格與最終的成交價格基本持平，缺乏議價空間。六類土地供應中，工業用地供應過量，未成交土地約佔全部掛牌工業土地的20%，其中綜改區供應量較大。
（3）住宅類土地供求熱度分化，土地成交溢價率、樓面地價保持穩定。
2019年，太原市住宅類土地成交火熱的區域是尖草坪區三給片區、萬柏林區南屯村、彭村、窊流村以及小店區黃陵村、北營村，與之相對的晉源區、杏花嶺區、迎澤區土地成交面積較少。值得注意的是，綜改區在2019年土地供求中佔比較大，且成交量大於供應量，存在供不應求的趨勢。本年，太原市住宅類土地平均溢價率六城區保持穩定。但是，萬柏林區存在超高溢價率土地成交，即土地編號為“SP-1896”、位於原省警校舊址的商住類土地，溢價率高達89%。綜改區土地溢價率幅度較大，主要由於山西轉型綜合改革示範區分為三部分，北部陽曲產業區、中部產業整合區、南部瀟河產業區，北部陽曲產業園土地溢價率較低，基本以掛牌價成交，而南部瀟河產業園土地溢價率較高，位於唐槐園區的兩宗商住土地溢價率高達61%。太原市住宅類土地樓面地價在經過去年震盪調整後，近三個季度基本在2200元/㎡-2500元/㎡之間，已趨於穩定。
二、住宅市場
1、太原市住宅供求面積量價情況
2019年太原市新建商品住宅批准預售共計967.7萬㎡，同比上漲3%；成交面積870.3萬㎡，同比下降26%。成交面積較上年縮水嚴重。成交總金額870.3億，同比下降22%。
2019年太原市新建商品住宅供銷比為1.3，市場表現為供過於求。但是成交均價持續同比上漲，受供求比關係不大。
2、六城區成交套數及均價
2019年太原市六城區中，小店區銷售套數最多，達15393套，同比上漲4%，佔全部銷售量的24%。同比漲幅最高的是迎澤區，為10%，尖草坪區、杏花嶺區、萬柏林區、晉源區四城區漲幅均有所下降，分別是44%、33%、38%、13%。
2019年太原市六城區新建商品住宅均價最高的是小店區，成交均價12446元/㎡，同比上漲5%，晉源區次之，環比上漲3%。與2018年相比，成交均價增長最低的是迎澤區，同比下降4%，其餘五城區較去年相比增幅最高的是尖草坪區，為6%。
3、新建住宅成交結構
3.1、成交面積分佈
2019年太原市新建商品住宅成交面積結構在90-120㎡的戶型銷售量最多，達23970套，同比下降10%，與2018年相比降幅最大是成交面積結構在150㎡以上的戶型，為40%。2019年太原市新建商品住宅成交面積結構均有所下降。
3.2、成交均價分佈
2019年太原市新建商品住宅成交均價分佈在10000-12000元/㎡的戶型最多，達16834套，同比下降10%，佔全部銷售量的26%。同比降幅最大的是均價在8000元/㎡以下區間的住宅，為51%，降幅最小的是均價在12000-14000元/㎡的戶型，為6%。
3.3、付款方式分佈
縱觀2013年到2019年太原市新建商品住宅付款方式中分期付款所佔比重越來越低，銀行按揭貸款方式越來越高，基本穩定在80%左右。
3.4太原市2019年住宅銷售套數排行
三、住宅市場總結
2019年年末中央經濟工作會議在北京舉行，為2020年房地產市場的發展定下基調，延續了“房住不炒”的定位，樓市依然以穩地價、穩房價、穩預期為調控目標。具體到太原市樓市，根據樓查查數據顯示，2019年太原市房地產市場從高速發展迴歸平穩落地，房產成交面積及成交總額較去年相比有明顯下滑，整體供銷比明顯攀升，市場“餘糧”較多，買方市場特徵明顯，整體趨勢較好。具體如下：
1、批准預售面積平穩，成交面積下滑明顯，住宅市場供過於求。縱觀2013年到2019年，前三年太原市新建商品住宅市場成交面積小於供應面積，房價基本維持在7000元/㎡左右，隨後三年在市場供不應求的環境下，便是連續的房價上漲，當下隨著政府的調控、市民購房的理性規劃，今年整體又迴歸至供過於求的市場狀態，根據經濟工作會議的基調，未來市場會有很多供應，市民不必擔心房源短缺而造成的房價上漲問題。
2、成交套數總體較去年下降明顯，成交均價穩中微漲，付款方式仍以銀行按揭為主。成交套數的下滑和樓市調控和打擊炒房是有很大關係的,除此以外,還有很多購房者改變資金投資理念，一方面不再看好房產市場，一方面將閒錢投資他項，從而放棄買房,所以成交量自然會下滑。但是問題來了，成交量下降，為什麼房價仍穩中微漲，並未按照經濟規律同樣出現下降呢？這就要回歸到房價或者說是價格的本質問題上來了：房價根源於成本，受需求的影響，在政策的引導下，在維穩方針的目標下，房價不可能高漲或下降。從土地市場、國家統計局網我們可以看到，土地溢價率較高，房地產企業開發投資上漲，平均工資及人口均呈現上漲，可見，在開發成本未降的前提下，想要房價回到“解放前”怕是不太可能。
3、市場區域分化明顯，太原市樓市成交主要城區以小店區和迎澤區為主導，市場以面積在90-120㎡、價格在10000-12000元/㎡的戶型成交量最高。隨著綜改區建設的推進，與小店區共同創造了市民購房主打片區，在拉動房產市場成交市場脫穎而出，同時，小店區作為太原市的南門戶，又是太原土地資源最充裕的區域，伴隨著地鐵、公園、學校等項目的落地，更是為小店區房產市場的發展加足了馬力。而迎澤區一直都是太原市的核心區域，受地區面積的影響，樓市市場在過去的一段時間發展有所停滯，但隨著迎澤東版塊的新建，也就是迎澤大街東延至東山片區，雖與主城區有一定距離，由於有了快速路的建設、相對完善的生活配套及較低的購房成本，或成為剛需群體置業的首選區域，因此迎澤區的拿地熱、置業熱並未削減。市場以面積在90-120㎡、價格在10000-12000元/㎡的戶型成交量最高，由於單價較高，大戶型純改善的戶型對於資金實力要求很高，因此我市的樓市市場目前來看，大戶型高總價的戶型成交今年有所收緩，市場以中小戶型中低價位為主要成交對象。
2020年房價會下降嗎？樓查查認為，不會！根據當前數據我們預判年後房價均價會上漲每平方米200元，因為平穩波動已經成為樓市的主基調，同時，我們認為當下還有比房價更重要的事情需要去考慮，那就是：“房屋質量”！2019年這一年，被爆出的房產質量的樓盤層出不窮，有品牌開發商，也有地方開發商，在售價被限制的現況下，開發企業恐怕只能在質量上偷工減料來賺取更多的利潤，比如安裝劣質門鎖、牆面滲水、窗戶關不上等，因此，樓查查認為在房價維穩的今天，或許房屋質量問題應該更受到相關部門以及老百姓的重視！
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