一.全年銷售面積同比略降0.1%，預計2020年房地產市場仍將高位平穩運行

2019年1-12月，全國商品房銷售面積17.16億平米，同比減少0.1%，增速較11月下滑0.3個百分點；商品房銷售額15.97萬億元，同比增長6.5%，增速較11月下滑0.8個百分點。6月份銷售面積同比增速處於全年最低位，接下來四個月持續改善，10月份同比增速轉負為正，但後續兩個月未能繼續保持正增長趨勢，全年銷售面積同比略微減少，但也並未出現大幅下跌。

從單月來看，12月商品房銷售面積2.27億平米，同比減少1.7%，較11月下滑2.8個百分點，商品房銷售金額2.07萬億元，同比僅增1.2%,增速較11月回落6.1個百分點。12月，商品房銷售表現不佳，主要是受購房者需求提前釋放影響。由於監管政策尤其是融資政策的持續性收緊，房企普遍通過加大促銷的方式來抓回款。下半年以來，房企持續加大促銷力度，消費者購房需求或已提前釋放，隨著促銷活動的持續推進，其帶動銷售業績增長的邊際效用遞減，因此銷售表現下滑。

從全年來看，年初在政策寬鬆背景下，3、4月份市場呈現出“小陽春”，隨著住建部對蘇州、佛山等熱點城市的預警提示和融資監管政策的收緊，5、6月份銷售面積增速回落，7月份

全年銷售表現韌性較強，主要是因為：

1）三四線城市銷售韌性強於預期，棚改暫停未造成斷崖式下跌，同時驗證了此前我們關於三四線的觀點，即棚改對三四線城市回暖只是“催化劑”作用，根本原因在於返鄉置業和鄉鎮人口進城的內生性需求；

2）融資收緊背景下房企加強推貨及促銷力度，一定程度上提振了市場表現；

3）“因城施策”政策指導下，部分城市政策邊際寬鬆從而銷售熱度回升，對市場形成支撐。

當前房地產調控政策仍是“穩”字當頭，2019年市場表現基本平穩，預計2020年仍將保持高位平穩運行。房地產市場經歷過去的高速發展階段，轉而進入高位盤整階段，目前行業保持長期平穩發展的市場環境日趨明朗。但與此同時，在“因城施策、因企施策”的政策指導下，各地方政府會根據當地市場特點和企業行為特徵進行政策優化，城市間分化將更為明顯。

二.開發投資增速連續6個月回落，但全年增速仍高於2018年水平

2019年1-12月，房地產開發投資額為13.22萬億元，同比增加9.9%，較11月小幅回落0.3個百分點，單月開發投資額為1.09萬億，同比增加7.3%。自5月份以來，累計開發投資額同比增速已連續6個月回落，但全年同比增速仍高於2018年9.5%的水平。

1、單月新開工、施工、竣工增速全面提升，施工端對投資拉動作用顯著

首先，從新開工來看，12月單月新開工面積為2.2億平米，同比增加7.4%，增速較11月上升10.3個百分點，1-12月新開工面積為22.7億平米，同比增加8.5%。一方面當前融資政策仍趨緊，房企為搶推盤提前備貨，另一方面房企需要為2020年提前準備貨源，因此加大新開工力度，單月新開工面積增速加快。

其次，12月竣工面積為3.2億平米，同比增加20.2%，增速較11月提升18.4個百分點。隨著竣工進入持續修復期，1-12月累計竣工面積達9.6億平米，同比增加2.6%，自7月份以來，竣工增速已連續6個月降幅收窄，同比增速本月實現轉負為正。隨著竣工面積同比增速實現正增長，新開工與竣工之間的差距會持續減少，因此施工面積增速將逐漸放緩。

最後， 1-12月施工面積為89.4億平米，同比增加8.7%，增速與上月持平，單月施工面積為同比增加9.1%，較上月提高11.7個百分點，施工端對投資起到明顯的拉動作用。雖然新開工與竣工之間的差距在逐步縮小，但由於新開工面積絕對值遠超竣工面積，施工面積仍將長期保持正增長，施工端對拉動開發投資增長將起到主力作用。

2、土地市場雖持續改善，但投資拉動作用仍較弱

從土地端來看，單月土地市場成交改善，對開發投資形成一定支撐，但土地市場表現仍較冷淡，累計同比增長持續為負，對開發投資的拉動作用仍較弱

12月，土地購置面積為4102萬平米，同比增加7.5%，增速較11月提升8.3個百分點，主要受基數較低影響。1-12月，土地購置面積為2.58億平米，同比減少11.4%，降幅較11月收窄2.8個百分點。自8月份以來，累計土地購置面積同比降幅已連續4個月收窄，土地市場回暖趨勢明顯，預計未來可對開發投資貢獻更多拉動力量。

1-12月，土地成交價款1.47萬億元，同比減少8.7%，降幅較前期收窄4.3個百分點。雖然土地市場處於改善階段，但仍未改變土地成交負增長的局面，當前土地端對開發投資的拉動作用仍趨弱，仍需一段時間的修復後才能對拉動投資起到更多積極作用。

三.12月到位資金改善較為明顯，房企積極開拓多渠道融資方式

1-12月，房地產開發企業到位資金17.86萬億元，同比增加7.6%，增速較前期提升0.6個百分點，單月到位資金1.81萬億元，同比增加13.8，增速較前期加快7.3個百分點，12月房企到位資金改善幅度有所提升。從全年來看，4月份到位資金增速處於全年最高水平，但由於融資政策持續收緊，增速緩慢回落，房企隨之加大多渠道融資力度，9月份開始到位資金小幅提升，12月份到位資金改善較為明顯。

2019年1-12月，房地產開發企業到位資金具體情況如下：

✔ 國內貸款25229億元，同比增長5.1%；

✔ 利用外資176億元，同比增長62.7%；

✔ 自籌資金58158億元，同比增長4.2%；

✔ 定金及預收款61359億元，同比增長10.7%；

✔ 個人按揭貸款27281億元，同比增長15.1%。

從到位資金組成來看，資金佔比最多的國內貸款同比增加5.1%，較前期回落0.4個百分點，增速已連續四個月回落，與近來融資監管持續性收緊不放鬆有關，下半年以來銀保監局、央行等多次要求嚴格控制資金違規流入房地產領域。

在融資監管持續性收緊預期較為一致的情況下，房企積極開拓其他融資渠道，從而使12月到位資金改善幅度相對較為顯著。利用外資增長最為明顯，12月利用外資同比增加150%，較前期大幅提升了113.6個百分點，受限於國內融資渠道的多重封堵，房企積極外拓國際融資渠道。與此同時，其他渠道均有不同程度的提升，12月自籌資金、定金及預收款和個人按揭貸款同比增速分別提升0.3、1.8和14個百分點，其中定金及預收款增速連續四個月加快，當前融資環境收緊，房企加大推盤力度，搶銷售、促回款成為一致選擇。

當前融資監管政策持續處於高壓狀態，房企積極開拓多種融資渠道來應對資金壓力，對於中小房企而言，由於規模較小、資源獲取能力較弱等原因，其面對的資金壓力相對更大，可通過加強合作的方式來緩解，而對於資金充足、實力較強的房企來說，在市場低位時或存在一定收併購機會。

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