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2019年，對於南京房地產與土拍市場，絕對是豐收的一年。

土地方面，南京100多幅土地順利“出嫁”，成交總建面破1200萬方，國土局攬金超過1500多億。創下歷史新高。

新房方面，南京2019全年賣掉8萬多套房子，成交總額高達近3000億，多數開發商賺到盆滿缽滿。買房人也喜笑顏開地趕上了“倒掛盤、福利盤、學區神盤”的最後一班車，以及活躍在一二手市場上的各種灣系，繼續各領風騷。

所以，最近也有很多網友問房叔：2020年，南京新房市場整體分佈的格局如何？尤其是子彈充足的頭部房企軍團還有哪些大動作？在熱點板塊，有哪些頭部項目值得關注？

事實上，除了部分延續2019“跨年”收官的現象級樓盤外，2020年南京樓市的“主力部隊”還在集結階段，新一輪開盤潮預計將在年後逐漸啟動，最快在二季度或迎來首波井噴式的小高潮。

展望2020年，30多家頭部房企，近200家樓盤（近一半是純新盤）將聯手掀起南京樓市的“補倉運動”。雖然，有業內人士指出：南京房價中樞或將在今明兩年溫和上移。但，南京房產局也明確表態了：

“2020 年南京樓市主旋律還是穩字當頭，穩房價、穩地價、穩預期。”

按照官方說法，南京作為新一線城市代表，在新的一年必須保持溫和平穩態勢。“就算去年底河西南部兩大地王入市，也是極個別現象。不作為片區價格調控的依據，更不是房價突破了。沒有這個概念，一定是穩字當頭！”

“因盤施策，分類調控”。有了這顆定心丸，我們完全有理由相信：2020年的南京樓市，穩了。

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南京樓市越來越“穩”，活躍在一線的頭部品牌房企才能有更多的信心。

由於篇幅限制，房叔今天從南京新房市場的幾大主流派系入手，淺談一下各個陣營代表房企在2019年取得的階段性戰果，以及2020年醞釀爭霸的新動作。

先看關注度最高的“老大哥”央企陣營代表：

展望2020年，南京中海依然保持強大的銷售慣性，多個主力在售項目全面進入尾盤收官階段，或憑藉春節期間“返鄉置業”熱潮，“回款回到手軟”。其中，祿口項目將作為“集萬千寵愛於一身”的純新盤代表入市，以80-118平米纖薄高附贈戶型，繼續領跑區域熱點。屆時，中海下一階段的拿地計劃自然也會浮出水面。

金茂：回首2019年，金茂整體表現迅猛，穩健。銷售額全面衝擊百億，在南京新房市場火力全開，成功破局。尤其是魚嘴神盤金茂悅，5月首開，9月收官，四開四罄，累計共吸引9400多組買房人報名搖號。而南京第一座金茂府（平良上府 ），則主動以“微虧價”化解市場風險，體現出央企的責任與擔當。

不難看出，在2020年，金茂將繼續按照落實“低端有保障，中端有支撐，高端有市場”的原則性要求，積極分類佈局南京樓市。關於這一點，我們將在江北核心區究竟選擇“府系”還是“悅系”中尋找到更多答案。

保利：2019年，低調如保利。不聲不響在南京市場賣了大幾十個億。但，主力輸出的大頭在江北新區，賣1.49萬的合悅與2.8萬的雲禧一對好兄弟，踩準節奏是熱銷關鍵，一站式滿足剛需至改善。順手還在河西中部、六合區和江寧方山大學城拿下3塊宅地，為補倉南京樓市再添生力軍。

預計2020年，保利最新“頭部豪宅”—河西中G22地塊有望最快在二季度入市，案名或定為保利雲際。項目由保利、招商、廈門國貿三家合作開發，擬規劃140-180㎡戶型產品。至於入市價格，各位不妨去猜測一下唄。

華僑城：作為2019年拿地最兇猛的怪獸級房企，華僑城當仁不讓。半年內連續斬獲四幅地塊，光是土地款就砸下112億，成為年度重倉南京主城的頭號央企。新房銷售方面，也是秉承“快、狠、準”。先是棲霞山文旅項目憑藉南外分校空降一夜翻身，緊接著天鵝堡火速跟進，從8月底首開到12月底收官，一口氣拿下“三殺”。累計吸引6300多組買房人排隊搖號，創下河西南大平層銷售奇蹟。

2020年，華僑城手握“四大金剛”：南部新城G70地塊、燕熙臺（）、棲霞山G69地塊、以及江畔都會上城（）。四盤輪番出貨，回款之王誰與爭鋒？

招商蛇口：有人開玩笑說，它是南京最“不思進取”的央企代表，越來越喜歡躺在歷史的功勞簿上。殊不知，人家看似沒怎麼發力，2019年輕鬆創下幾十個億業績。看來，還得靠仁恆這樣的優質合作伙伴，將下關房價直接拉上5萬。

2020年，揮淚告別岱山，讓我們把目光重新投向仙林湖唯一純新盤，招商G67，請加油。

五礦：從江北的江山大境到江寧的瀾悅雙子，行事低調的五礦以50億+的成績繼續躋身南京頭部房企20強陣營。不緊不慢地賣房，是五礦正在享受的節奏。希望進入2020年後，五礦懶洋洋的節奏能否稍微再快一些。比如那個

中國鐵建：這是一匹2019年南京樓市的黑馬。以4.32萬均價一夜捅破城南天花板的花語江南，也絕不是一個句號式的神話。相反，在火速將本土巨頭雨潤擁入懷中後，中鐵建有望獲得河西乃至全南京罕見的近200萬方航母項目，或在南京站穩腳跟。

再看不容忽視的閩系陣營代表：

世茂地產：2019年劍指百億的南京世茂，無疑將繼續成為閩系軍團的領軍者。其中，璀璨系“三駕馬車”（世茂璀璨濱江、世茂璀璨睿灣、世茂璀璨江山）與河西中部頂豪盤世茂天譽共同構築了世茂目前在南京新房市場的主力陣容。產品從剛需到改善，再到終極置業全面覆蓋。2020年，世茂首要任務就是“去化搶客戰”，即加快去化，落袋為安。

正榮地產：2019年整體表現波瀾不驚的正榮，除了江北核心區那兩個操盤的倒掛雙子項目力挽狂瀾外，能否繼續“正為南京而榮”？還得看紫東，看龍潭，看悅東府。真正做到“東成西就”，才是硬核玩家。

還有近年異軍突起的渝派、川軍陣營：

龍湖地產：2019年突破百億，彎道超車第一順位。參與操盤的江與城立下頭功：6月底首開，11月底收官。六次開盤均在當日售罄，累計吸引4萬多組買房人搖號報名。單次報名起步6000人以上，南京年度第一神盤當之無愧。

2020年，龍湖怎麼玩？三個維度覆蓋：在江寧濱江挑逗剛需，在橋北高新嘗試輕改善，在城東孝陵衛打造豪宅（龍湖入寧首個真正意義上的低密度豪宅）。

新希望地產：2019年，來自四川的巨頭新希望一躍成為僅次於華僑城的拿地大戶，以近90億的成交總金額位列南京第二。其中，邁皋橋項目的示範區規模7000㎡ ，售樓處號稱造價一個億。此外，新港開發區項目也處於“引而不發”的待售階段。新來乍到就同時操盤南京城北兩個項目，充分考驗川軍頭目的實力。

2020年，是“按兵不動”還是“火力全開”？代表著川軍之光的新希望該如何破局？我們不妨拭目以待。

最後，是“小而美”的蘇系陣營代表：

新城控股：2019年，新城將重心幾乎全部放在了江北新區（非核心區）和青龍地鐵小鎮（紫東核心區），連續打響江浦樓市逆襲戰、紫東樓市截客戰。位於板橋的那個雨花吾悅廣場也趁勢推出幾百套公寓，在側翼積極助攻。合力幫助新城南京“守城”成功。等到2020年後，麒麟的“老大難”新保弘領東苑地王也應該入市了吧。

銀城國際：剛剛過去的2019年，銀城終於奪回蘇系老大之位。在權益、流量金額、銷售面積等多方面領跑江蘇房企。其中，江寧上秦淮頭部項目（與旭輝合作）功不可沒。有道是，舊的傳奇即將謝幕，新的傳奇又會出現在哪裡？大樹根下？

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就在剛剛，還有一個網友在微信上問我：“房叔，你覺得2020年南京的房企，相比2019年是好還是差？”

在我個人看來，2020年南京樓市的關鍵詞之一，是“洗牌”。

從市場角度，得看操盤力，看配套（有無學區），看倒掛刺激。畢竟南京人買房，說白了就是倒掛思維主導。“有賺頭，才會去買”。這種“投住一體化”的土壤邏輯已經形成，近年新拿地的外來房企尤其要注意。

從房企角度，還將在相當長時間內處於兩極分化的格局。比如，在規模、利潤之間如何進行取捨、平衡。與時間賽跑的高週轉也將繼續成為南京作為二線城市的樓市主旋律。但需要注意是，部分房企在2019年沒有獨立土儲，合作開發的腳步也逐漸放緩。這意味著，2020年的企業權益流量金額將受到較多影響。

整體來看，2020年預計將有近200家樓盤激戰南京樓市，弱肉強食一向是房地產的森林法則。

當然，也有在外面兜了一圈又跑回來的。比如花樣年，突然奇蹟般殺回南京搶下橋北高新區的宅地，既掙回了面子，還能和龍湖做鄰居。

“一半是海水，一半是火焰”。有人供不應求，就有人去化困難。這，就是南京樓市近兩年最真實的寫照。新的一年已經開始，誰能有資格拿到繼續爭霸南京的入場券？答案其實已在慢慢浮出水面：

“無論市場怎麼變，規模房企在南京的優勢不會變。唯有具備融資和規模優勢，強大的運營能力與靈活的戰略佈局，才能贏得這場高週轉的史詩級戰役。”

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