在“房住不炒”、穩字當頭大背景下，房地產業馬太效應日益凸顯。
克而瑞報告指出，2019年，在行業整體規模增速放緩的同時，百強內部各梯隊房企分化格局加劇，TOP30房企已成為規模發展分水嶺。其中，“併購之王”融創憑藉收併購優勢、充裕的可售貨量等因素，累計實現全口徑銷售金額5556.3億元，同比增長超過20%，成功突破全年5500億元的銷售目標，排名第四。
市場下行壓力下，房企對存量市場的爭奪愈發激烈。除融創外，陽光城傳出與協信控股集團（以下簡稱“協信”）談判股權收購事宜的消息。陽光城方面表示，雙方確有接觸，但目前尚未有定論。另一家規模房企世茂房地產（以下簡稱“世茂”）也被曝將聯合東方資產收購福晟地產70%的股權，交易金額或高達2000億元。此外，綠城中國、保利、光明地產近期也傳出收併購消息。
資本潮水退去後，不少房企因資金短缺，生存壓力激增。土地成本高企與市場限價壓力疊加，通過收併購快速補充“糧草”越來越受到財力雄厚的規模房企青睞。同策諮詢研究中心總監張宏偉表示，當前正處於市場深度調整窗口期，除了公開報道外，還有更多正談判的收併購案例未被曝光。
行業增速放緩顯著
克而瑞報告指出，截至2019年12月末，TOP100房企累計權益銷售金額同比增長6.5%，遠不及2017年的40.5%和2018年的35.1%。行業整體規模增速較前兩年明顯放緩，百強房企規模增長“失速”。
行業整體規模增速放緩的同時，百強內部各梯隊房企分化格局加劇。截至2019年年末，TOP3、TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企權益銷售金額集中度已分別達9.5%、21.4%、35.7%、43.5%、53%。同時，TOP30房企之後各梯隊權益銷售金額集中度較2018年出現下滑。
數據顯示，TOP31~50、TOP51~100、TOP101~200房企權益銷售金額集中度同比分別下滑7.82%、9.50%、6.66%。競爭格局進一步加劇之時，各梯隊內部名次變化也更趨頻繁。
在權益銷售金額門檻方面，TOP10房企門檻達1703.5億元，同比增幅5.8%。TOP20和TOP30房企門檻分別為1110億元和825.2億元，同比增幅12%和3.6%。TOP50房企門檻較2018年同期提升7.6%至517.1億元，競爭格局不斷加劇。但是，TOP100房企門檻則由2018年的204億元降至187.8億元。
土地是房企規模增長的重要支撐。報告指出，2019年下半年，投資形勢進一步趨緊，四季度近3成房企未拿地，企業表現分化。規模房企優勢巨大，42%的新增貨值被銷售TOP10房企佔據，且銷售TOP20房企與新增貨值TOP20房企基本重合。TOP50房企佔據百強新增貨值的84%，強者恆強的格局未變。
廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉指出，龍頭房企在市場下行週期競爭力更強，成本控制、營銷體系和產品適應市場的能力優於其他房企，小型房企競爭優勢則逐漸減弱。克而瑞報告指出，整體看，TOP30房企受益於規模化效應、全國佈局以及相對成熟的內部管控機制，未來更具競爭力，行業集中度也有繼續提升的空間。
規模房企補充“糧草”
克而瑞報告顯示，作為近期備受關注的兩宗收購案受讓方，世茂與陽光城2019年全口徑銷售金額分別達2607.8億元和2110.3億元，排名第9和第13。在拿地方面，克而瑞發佈的《2019年中國房地產企業新增貨值TOP100排行榜》顯示，世茂以2410.4億元的新增土地貨值排名第10，陽光城則以1452.9億元排名第22。
在2019年年初的業績會上，世茂集團董事局副主席、總裁許世壇明確表示，2019年會加大併購力度。他稱，當前是房企併購好時機，在償債高峰期，很多企業面臨較大的償債壓力，世茂優勢在於較低的融資成本和充裕的現金。
許世壇沒有食言。2019年以來，世茂陸續收購了泰禾集團、萬通地產、粵泰股份、明發集團等多家房企資產，累計投入近200億元，被稱為繼融創之後新一代“併購王”。
與此同時，與世茂同為閩系房企的陽光城在2019年年初的業績會上發聲，稱在併購方面會有大動作。在中期業績溝通會上，其執行董事長兼總裁朱榮斌表示確實在推進，但項目複雜，需要更多時間，“越來越多小公司經營困難。我們在收併購上交流比較多，斬獲並不多。”
臨近去年年終，陽光城終於出手。據報道，其收購協信並非僅是項目層面或資產包處理，而是涉及房地產開發、商業、物業服務、長租公寓等項目整體收購。
張宏偉表示，收併購相較於公開市場招拍掛拿地而言，成本要低得多，因此頗受企業青睞。克而瑞報告指出，2019年上半年，世茂在二級市場上表現活躍，新增土地儲備總價的60%用於收併購獲取項目，通過收併購獲得的土地建築面積達900萬平方米，貨值達1800億元。通過收併購方式，世茂保持了較低的拿地成本，去年上半年為5581元/平方米，同比下降6%。
與常見項目出讓不同，此次作為被收購方的福晟和協信均選擇將公司資產打包出讓。克而瑞公佈的2019年銷售榜單顯示，福晟以630.2億元排名第55，協信則以220.2億元排名第108。
幾年前，福晟以“黑馬”姿態出現在大眾視野裡，通過併購方式大舉擴張。2015年9月，福晟成立了專門的拿地機構“飛虎隊”，實行特殊的考核方式和組織架構。據不完全統計，福晟在兩年內獲取項目72個，其中九成來自於併購，實現了土地儲備快速增加。中國指數研究院統計數據顯示，2017年，福晟新增土地建築面積1787萬平方米，耗資810億元，排名第7。截至2018年年末，福晟總貨值達到8100億元。
快速擴張的背後是資金鍊承壓並最終導致負債攀升、利潤率下滑。2019年中期報告顯示，福晟淨利潤率由2016年的7.17%下降到3.22%，遠低於業內15%的平均水平。截至2019年6月底，福晟短期債務達443.47億元，同期貨幣資金為72.91億元，即將到期短債70億元，非受限現金僅57億元。
協信曾是重慶頭部房企。2014年，協信銷售金額升至全國第48，一度被視作渝派房企“三巨頭”之一，與龍湖、金科、東原、華宇並稱為渝派房企“五朵金花”。但此後，協信銷售排名一路下滑，到2018年已跌出百強。
協信負債同樣高企。其於1999年成立的地產平臺公司重慶協信遠創實業有限公司(以下簡稱“協信遠創”)財務數據顯示，截至2018年年底，協信遠創資產負債率為79.34%，現金及等價物餘額24.64億元，較2017年縮水超過50%；貨幣資金30.29億元，同比減少49.42%。同時，其短期借款和一年內到期非流動負債分別達38.53億元和91.05億元。2019年上半年，協信遠創營收僅38.15億元，淨利潤1.81億元，償債壓力不小。
收併購已成為行業常態。同花順iFinD數據顯示，截至2019年11月28日，當年A股房企併購事件達467宗，涉及買方現金支付總額4688億元；完成208宗，失敗30宗，剩餘229宗仍在進行中，涉及買方現金支付總額2508億元。
諸葛找房數據研究中心分析師楊霄表示，在當前嚴峻的市場環境下，房企生存艱難，尤其是一些中小型房企由於資金短缺、經營困難等原因，意圖通過出售資產和項目挺過危機，成為此輪房企收併購潮的主要動因之一。克爾瑞報告亦指出，收併購市場活躍一方面因為部分房企自身難以支撐運營，另一方面則在於大型房企積極尋求多樣化納儲渠道。
頻繁收併購或成行業趨勢
多名專家表示，對於收購方而言，通過這一方式可迅速擴大市場份額，增加土地儲備規模，同時實現房企多元化發展佈局，擴大業務範圍。“大魚吃小魚”，收購資產後的房企會在未來市場競爭格局中佔有更大優勢。
以福晟和協信為例，公開資料顯示，福晟當前項目覆蓋海峽西岸城市群、粵港澳大灣區、環杭州灣、天津、鄭州、成都等區域，旗下包括待售、在售、售罄、在建、規劃中等不同狀態的項目42個。協信當前項目覆蓋環渤海、長三角、珠三角、成渝板塊等區域20多個城市，管理資產規模超過2000億元，戰略土地儲備超過1400萬平方米。
如何處置收購資產對房企提出了考驗，收購方更傾向於選擇容易出手的項目。據藍鯨房產報道，有“併購王”之稱的融創，併購項目後必須馬上進入銷售狀態，從而最快產生現金流。通過這種操作，融創只需在併購中支付首付款，其餘幾期款項通過銷售現金流覆蓋，降低成本壓力並加快週轉。而世茂收購的項目中，部分項目從接手、改造到上市銷售只用時4個月，可見收併購對企業資產包處置能力有極高要求。
中原地產首席分析師張大偉指出，福晟的貨值中一部分為舊改項目，意味著目前只有簽約權，未來是否開發存在不確定性。張宏偉則認為，儘管收購拿地具有成本優勢，但資產或多或少存在問題，此後還需妥善處理。克而瑞報告則提示，通過收購方式獲得土地會面臨諸多不確定性，如世茂與粵泰合作的五個項目均涉及訴訟查封事項，其中恆昇天鵝灣、粵泰天鵝灣、中浩豐三個項目還存在部分股權轉讓問題。
在收購成本方面，房地產業獨立研究者、高級經濟師周正國表示，換股收購在非上市公司間非常少見，通常採用現金收購方式，其優點是通常可以壓價，併購速度快、不拖沓；缺點是對資金需求較大，加重收購方負債。
楊霄則指出，對於整體出售，若企業雙方業務範圍不同，對業務領域不熟悉可能導致無法充分融合。此外，企業文化差異也會導致一系列問題出現。對於部分存在債務遺留問題的企業或資產，會加大收購方債務壓力或面臨財務風險。
總體看，張宏偉對房企併購持樂觀態度，認為對收購方而言利大於弊。他表示，現在行業生態是“大魚吃小魚、快魚吃慢魚”。未來三到五年，收併購合作會更加頻繁，甚至出現“大魚吃大魚”的情況，即TOP20房企強強聯合。在市場深度調整階段，收併購將加速市場集中度提升和市場格局變化。克而瑞報告觀點相近，認為收併購已經成為房企補充土地儲備的主要方式之一。
閱讀更多 中國建設報中國房地產 的文章
關鍵字: 世茂房地產控股有限公司 泰禾集團 併購
