核心觀點
政策速覽
人才新政為調控寬鬆著力點，2020年政策一以貫之
2019年房地產行業堅持以“房住不炒”為基調，政策發佈主要包括因城施策、租賃住房、老舊小區改造和放寬落戶這幾個方面。
因城施策方面， 2019年房地產調控政策自四季度以來呈現邊際寬鬆趨勢，部分城市、區域調控政策出現結構性優化，以滿足不同群體合理自住需求為主。12月，廣州的南沙、花都、黃埔和溫州等城市以人才新政為著力點，政策邊際寬鬆。
租賃住房方面，圍繞增加供應、資金支持和加強市場監管展開，包括集體土地建設租賃住房、商業用地改建租賃住房等，通過建立多主體供應、多渠道保障等方式共同促進住房租賃市場發展。
老舊小區改造方面，中央多次發文強調加強老舊小區改造，財政部首次設立專項資金支持地方老舊小區改造，既可以改善居民居住環境，又可以拉動一部分投資，在住房體系中的作用日益凸顯。
落戶政策方面，中央在3月份發文取消或放寬不同城市落戶限制後，12月再度兩次發文，各省、各市的戶籍制度改革將繼續大力推進，落戶放開、放寬將逐漸成為常態。
預計2020年調控政策一以貫之，“房住不炒”基調將長期保持不變。同時，在落戶政策放寬和區域規劃利好背景下，區域城市間互聯互通或為趨勢，位於城市群核心區域的利好或將更為顯著。
住宅市場
2019核心城市成交穩定，庫存有增長但可控
從我們監測的40城數據來看，12月全國商品住宅銷售面積為2331.3萬平米，同比、環比分別上升2.4%和13.2%。除普通二線環比略有下行外，其他能級城市環比均有增長。
具體來看，一線城市同比下降13.9%，環比上升15.1%。上海環比小幅下滑0.9%，北京和深圳環比漲幅最快。核心二線同、環比均上行，普通二線同比上行，環比下行。核心二線城市成交面積901.9萬平米，環比漲幅達到35.6%，各城市單月銷售熱度均有上升，無一出現下滑跡象。普通二線城市同比上升，但單月成交熱度下降，同比增長1.9%，環比下滑9.7%。三四線城市12月份銷售面積633.3萬平米，同環比分別上升10.0%和7.1%。
總的來看，12月各城市成交量提升的主要原因在於臨近年底，房企為完成全年銷售目標，從而加速銷售、加快去化所致。縱觀2019全年，三四線城市逐步退出本輪週期，同比處於持續下滑過程中。房企迴歸一二線已經成為事實，這些城市是支撐起全年成交量增長的重要區域，同比保持增長恰恰說明了這部分城市需求更為充足。預期2020年，我們仍是堅定看好一二線城市和部分強三線城市。
隨著長三角一體化和粵港澳大灣區規劃建設等政策相繼提出，住宅市場更呈現區域性特徵。在各城市群經濟水平、市場需求、政策調控、風土人情等差異因素下，我們持續看好這些城市群中的一二線城市，而三四線市場韌性仍比較強，2020年我們同樣看好具有內生增長的三四線城市。
土地市場
供應增而成交漲，2020看好一二線
2019年12月全國200城合計供應規劃建築面積56262.3萬平米，同、環比分別上行16%和77%。土地成交合計規劃建築面積33671.6萬平米，同比下滑5%，環比上升113%。從同比上看，三四線城市土地成交同比下行導致整體的下滑；從環比上看，各能級城市成交總的來看，12月各城市成交量提升的主要原因在於臨近年底，房企為完成全年銷售目標，從而加速銷售、加快去化所致。縱觀2019全年，三四線城市逐步退出本輪週期，同比處於持續下滑過程中。房企迴歸一二線已經成為事實，這些城市是支撐起全年成交量增長的重要區域，同比保持增長恰恰說明了這部分城市需求更為充足。預期2020年，我們仍是堅定看好一二線城市和部分強三線城市。
隨著長三角一體化和粵港澳大灣區規劃建設等政策相繼提出，住宅市場更呈現區域性特徵。在各城市群經濟水平、市場需求、政策調控、風土人情等差異因素下，我們持續看好這些城市群中的一二線城市，而三四線市場韌性仍比較強，2020年我們同樣看好具有內生增長的三四線城市。
環比均大幅提升，從而使整體環比高速增長。
供給增加主要原因是：第一，土地出讓金作為政府財政收入的重要來源短期不會改變；第二，在2019年土地市場成交冷淡的情況下，多數城市土地供應計劃尚未完成，從而導致年底土地供應大幅增長。
在加速開工、加快推盤的策略驅動下，對土地資源的消耗倒逼房企加大投資力度，從而在12月形成一股補倉熱潮。從全年來看，房企拿地意願仍舊強烈，融資門檻的提升，預期2020年房企間出現收併購現象或將成為常態。未來，我們始終看好一二線和強三線城市，這些城市一方面有城市經濟水平、居民購買力作為背書，另一方面受限價影響較弱，能夠保障企業項目的利潤空間。
企業表現
審慎投資貫穿全年，融資、銷售穩增
投資方面，2019年房企整體投資態度較2018年更為謹慎，全年土地市場呈現理性運行態勢。從投資佈局的城市能級來看，2019年房企最終以“迴歸一二線城市，機會型進入強三四線城市”的佈局策略，結束一年的拓儲之路。
銷售方面，2019年，房企整體銷售業績較2018年穩步增長，TOP200房企1-12月累計銷售金額同比增長12.9%，增速顯著低於2018年和2017年。各梯度房企銷售業績保持穩健增長，TOP11-20房企銷售增長最快，同比漲幅24.7%。
我們認為，2020年房地產行業將持續以“穩”為主，行業、政府、城市、企業和消費者將回歸其自身的核心邏輯，其中企業迴歸“經營”邏輯，一味加槓桿擴大規模的時代結束，需要企業提高內生增長能力。2020年對於所有企業而言，安全和質量將是最重要的。
融資方面，2019年12月，房企信用債融資規模316.1億元，環比下降21.3%，同比下降54.9%。平均票面利率5.2%，較11月下降0.5個百分點。12月房企海外債融資規模23.8億元，環比下降58.1%。平均票面利率9.3%，較11月上升1.9個百分點。2019年最後一個月，融資規模有所減少。2019年，信用債和海外債融資規模平穩增長。
2019年整體融資環境不容樂觀，房企融資能力分化更加明顯。盤整的行情對行業來說，起到優化格局的作用，對企業來說，促進內部資源重新整合與配置。我們認為，2020年整體融資緊縮的趨勢難有改變，但是局部定向寬鬆的可能性較大。
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