關於售後返租商鋪的文章已經寫了很多次，但是仍然會收到一些網友詢問關於售後返租商鋪的問題，最近收到一個網友的問題：
“我家周圍有個商場還未修好，現在在賣商鋪，包租10年，前三年每年7%的回報率，第四年8%，第五年9%，前3年的租金可以直接抵扣房款，5年後如果不想要了，開發商可以原價回購，這些都會寫到合同上，這樣的商鋪可以買嗎？”從這個問題可以看出這種商鋪還是非常有誘惑力的，特別是回報率比存款高不少，而且5年後不想要可以原價回購，但說得越好，我們就越該警惕。看完內行的分析讓人“清醒”了。
現在商場裡面出售的返租商鋪大多是“格子鋪”，也就是開發商將商鋪分割成若干產權，比如一個商鋪50平米，開發商將其分割成5個10平米的產權面積，直接售賣10平米的產權面積，但商鋪實際上不會分割，而是整體經營。如果後期商鋪租不出去，投資者想要自用也沒辦法，因為自己買的不是獨立商鋪。
高回報率難以實現
開發商為了吸引投資者購買，往往承諾很高的回報率，比如網友所說的每年超過7%的投資回報率。7%的回報率是什麼概念？現在3年定期存款利率2.75%，部分商業銀行高的能達到4%左右，但是4%和7%仍有較大的差距。舉個例子，商場2樓的商鋪出售單價為4萬一平，買個10平米的商鋪，也就是40萬，按照7%的回報率，一年的租金為28000元，月租金為2333元，摺合每平米租金為233元。在商鋪投資越來越難的情況下，一個普通商場2樓要想達到每平233元的租金水平談何容易？按照第五年9%的回報率計算，每平米租金為300元。所以開發商承諾這麼高的回報率是很難實現的。
租金抵房款只是“營銷手段”
因為開發商賣的售後返租商鋪的單價並不便宜，所以為了降低購房者的成本，開發商想出了租金抵房款的“營銷手段”。這樣不僅讓商鋪單價看起了更低，還能獲得前幾年的商鋪經營權。其實這些商鋪的價格備案價是較低的，但是開發商的報價卻很高，然後再通過租金抵房款的方式進行優惠，實際上開發商沒有任何損失，還能獲得前幾年的經營權。比如商鋪在房管局的備案價為30000元一平，開發商的報價為40000元一平，通過前三年的租金抵房款抵扣21%，也就是一次性抵扣8萬多元房款，然後再給點其他優惠，最終價格30000元左右，是可以在房管局正常備案的。這樣算下來開發商並沒有任何損失，在後期能夠正常經營的情況下，反而賺了前三年的租金。
售後返租的風險是什麼？
因為開發商承諾的回報率很高，很難實現，所以後期商鋪租不出去的可能性很大，商鋪可能很難正常運營。現實中很多的情況是前期開發商確實會按時交租給投資者，但是大多為開發商補貼，在資金缺口越來越大的情況下，投資者就很難再收到租金了。然後投資者去起訴開發商，走上漫長的維權道路，但是因為開發商沒錢履行合同，所以投資者只有自己承擔損失了。相對於後期租金難返的情況，商場爛尾更讓人擔心，部分開發商從一開始就是非法集資，通過這樣的方式騙錢，錢到手後開發商就跑路了，最後留下爛尾的商場，這樣投資者的風險是最大的。
綜上所述，遇到商場售後返租的商鋪，一定要謹慎，千萬不要被高回報誘惑。筆者是不建議購買售後返租商鋪的，你們看了以上的分析“清醒”了嗎？
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