前言

2019年房地產調控一方面堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”房地產市場定位，另一方面又密切關注不同區域間的個性特徵，強調調控要因城施策，一城一策，以確保房地產市場的平穩發展。

自2016年9月底至今，樓市嚴格調控已歷時三年有餘。在“房住不炒”的前置條件下，部分區域亟需審時度勢，因地制宜，對區域內房地產市場進行些微調控，促進住房市場健康穩定發展。

目錄：

一、因城施策，“四限”邊際放鬆

1、多地因城施策，邊際放鬆購房限制

2、限貸調整方式較多，整體調控力度較小

3、少數地區取消限售、限價限制

二、高能級城市聚焦限購，低能級城市“四限”全松

1、以區域整體化邏輯調控，區域互通或為未來一大走向

2、“四限”邊際放寬，限購放鬆或仍是主流

3、調控舉措多樣化，人才引進是重點

一、因城施策，“四限”邊際放鬆

2019年，地方政府在堅持“房住不炒”的總基調下，因城施策，從限購、限貸、限售和限價等方面對樓市政策進行了邊際寬鬆調整。截至12月9日，全國區域內“四限”放鬆近百次，限購鬆綁次數佔比高達74%，限貸、限售和限價佔比分別為19%、3%和4%。

1、多地因城施策，邊際放鬆購房限制

限購方面，地方政府採用多種形式進行了政策的直接放鬆或微調。如部分區域全面放開了落戶限制，另一部分城市則根據區域內房地產市場發展情況邊際調整，如人才引進、縮短社保年限、區域內定向放鬆購房限制等。

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截至12月11日，已有海南、廣西兩省基本完全取消落戶限制；另外，石家莊、宜昌也取消了一切門檻，全面放開城鎮落戶；宿州甚至在放開落戶的基礎上，對於農業轉移人口在主城區購買首套商品住房，辦理不動產登記證並落戶，對繳納的契稅給予全額財政補貼。

2019年至少有30個地區實施了人才新政政策，或直接放鬆人才落戶和購房限制，或間接給予人才落戶和購房補助，以吸引人才流入。如上海、天津、蘇州分別在局部區域內實施人才落戶或購房優先政策；南京、三亞、寧波等

另外，至少有6個地區縮短了社保繳納年限。珠海、寧波等地分別將社保年限縮短為3年；廣州則將社保與個人所得稅互認，進而釋放剛性需求。

區域互通方面，則以大灣區為代表，珠海、東莞等都放鬆了港澳居民的落戶限制，鼓勵港澳居民在城市內購置房產。

2、限貸調整方式較多，整體調控力度較小

各城市主要從住房公積金貸款額度，貸款年限，貸款利率以及首付比率等方面調整限貸政策。

據億翰統計，截至12月9日，住房公積金貸款額度，貸款年限，貸款利率以及首付比率等四方面的寬鬆政策出臺頻次佔比分別為42%，21%，26%和11%。

截至12月9日，海南省，成都，佛山，惠州等地調高了住房公積金貸款額度。如佛山將住房公積金最高可貸額調整為50萬元，但是要求累計繳存住房公積金滿三年。青島和廣州等城市延長了住房公積金貸款年限。廈門和合肥相繼有條件的降低了二套房的貸款利率，海南和深圳也微調了房貸利率。徐州和無錫等則與銀行合作，小範圍降低首付比例。

3、少數地區取消限售、限價限制

總量上，取消限售和限價的城市較少。大連取消了“3年內不得抵押、轉讓”以及“落戶新市區滿5年可遷主城區”等限制，

二、高能級城市聚焦限購，低能級城市“四限”全松

整體上，各地區因城施策，都以鬆動限購為主，放鬆限貸次之，較少城市取消限售和限價。

據億翰統計，截至12月9日，全國區域內“四限”放鬆政策出臺近百次，限購放鬆高達70次，限貸放寬約20次，取消限售和限價的政策均不足10次。

從2019年各地區的樓市調控政策來看，不同能級城市樓市調整呈分化特徵：

一線城市對樓市的調控較為謹慎，調控方向主要是調整限購，微調限貸。

二線以及三四線城市也以放鬆限購為主，但是部分城市還取消了限售和限價。

2019年因城施策主要以調整限購為主，具體又以人才引進為突破口。

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一線城市“放鬆”限購的主要方式是局部人才引進，繼而是微調社保年限。一線城市的不同城區，不同板塊通常也存在較大的分化特徵。因此，一線城市在人才引進上更傾向於局部調控，如對遠郊板塊或新城板塊實施人才落戶、購房優惠。

二線城市是“搶人大戰”的主力軍，在人才引進方面次數最多，也有部分二線城市邊際放鬆了限貸約束。二線城市的發展與一線城市存在差距，但較三四線城市又有一定的優勢。為了吸引更多高學歷，高質量的人才，二線城市在人才引進方面的力度不斷加碼。另外，二線城市在縮短社保年限方面也較為積極。

三四線城市則多種方式均有涉及，但同樣人才引進次數最多。

三、因城施策：未來路在何方？

地方政府在樓市調控的邏輯上，一方面要繼續貫徹“房住不炒”的基調，另一方面又要認識到城市經濟，產業，資源以及人口的現狀特徵，因城施策，實現“穩地價，穩房價，穩預期”目標。

在“房住不炒”的調控理念下，我們認為未來房地產市場調控將“穩”字長期化，上下限明確，一切政策在既定區間內調整。定向調控或為主導方向，“因城施策”繼續深化，或將逐步向“區域整體性邏輯全局考量，一城多策，板塊精準施策”轉變。

1、以區域整體化邏輯調控，區域互通或為未來一大走向

2019年中共中央、國務院先後印發了《粵港澳大灣區發展規劃綱要》和《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》。眾所周知，粵港澳大灣區發展和長三角一體化發展的核心都是要充分發揮核心城市的輻射帶動作用，以拉動周邊城鎮經濟增長，最終實現區域整體高質量發展。

我們注意到，12月1日發佈的《長江三角洲區域一體化發展規劃綱要》強調區域內互聯互通，協同發展。在《綱要》指導下，長三角區域有望實現基礎設施互聯互通、公共服務普惠共享，甚至促成區域一體化制度創新。

區域協同發展的邏輯在於脫離單城市割裂發展模式，實現核心帶動，整體提升。區域協同發展更強調區域整體性和大局觀。在區域協同發展過程中，周邊城鎮將承接熱點城市產業和人口轉移，提升城市內部經濟發展實力。核心城市部分產業遷移至周邊城鎮，以實現產業結構調整和轉型。因此，未來區域協同發展的過程中，周邊城市與核心城市將更加密切聯繫，這也給予政策調整更多空間和選擇性，促進城市間資源，人才，信息等要素的自由流動，最終增強區域整體實力。區域內政策互通互聯或為政策走向的一大選擇項，城市內政策聯動調整也將是未來一大趨勢。

2、“四限”邊際放寬，限購放鬆或仍是主流

本輪房地產調控以“限購，限貸，限售，限價”為代表，形成了多種形式的需求端行政調控體系。據我們統計，在“因城施策”的政策框架下，大部分城市集中於放寬限購約束，較少城市在限貸、限售、限價方面進行相應調整。預計，未來“因城施策”將繼續深化落實。政策執行和落實未達理想效果的城市或加大政策調整力度，維穩成效顯著的城市或進一步鞏固調控成果，壓制住風險，壓實成果，保證市場高質發展長期化。同時，地方政策調整的趨勢可能是繼續在放鬆限購方面發力，謹慎對待限貸，小範圍取消限售和限價。

我們認為，大部分城市傾向於放鬆限購，低能級城市或房地產市場表現不佳的城市放鬆可能性更高，主因在於：

①在樓市調控上，放鬆限購是釋放住房需求的第一道關口。

②限購寬鬆的方式多樣，為地方提供了更多的調控選擇。

如人才引進，縮短社保個稅繳納年限，放鬆農村轉移人口城鎮落戶限制等。

③限購“鬆綁”具有較高的靈活性和針對性。

地方可以定向給予人才落戶優惠，亦或是給予農村轉移人口落戶補貼。

城鄉一體化以及城鎮化建設可能使全國更多的低能級城市放開落戶限制，調整樓市限購要求。2019年3月國家發展和改革委員會發佈了《2019年新型城鎮化建設重點任務》，明確規定，低能級城市應進一步放鬆落戶限制，以促進新型城鎮化建設。此外，2020年是全面建成小康社會的收官之年，城鎮化率是檢驗實現小康社會的十個因素之一。在收官之年，可能有更多區域放開農村轉移人口城鎮落戶限制，激勵農村人口城鎮化。

限貸方面可能會小幅度放鬆，但整體趨勢偏謹慎。

限售主要用於抑制住房的投資性需求，限價的主要目的在於給價格設定合理區間，使價格在一定範圍內合理波動，進而保障價格的穩定。未來，在“穩地價，穩房價，穩預期”的目標下，城市能級越高，取消限售和限價的可能性或越低。

3、調控舉措多樣化，人才引進是重點

2019年各城市在樓市邊際調控方面各顯神通。大方向上如放鬆限購，限貸，限售，限價，或實施財稅減免。具體舉措又包括人才引進，農村人口轉移補貼，降社保年限；提住房公積金貸款額度和年限，降貸款利率和首付比例；增值稅和契稅減免等。

我們認為，未來樓市調控或將大概率繼續沿用人才引進和縮社保年限等方法，並加大農村轉移人口城鎮落戶力度。在保證樓市穩定發展的條件下，也可能除舊佈新，採用新的方法對樓市進行定向調整。

未來樓市邊際寬鬆調整仍有較大的概率繼續以人才引進為重點，定向給予人才購房優惠政策。2019年已有30餘城發佈了人才新政，我們認為未來將有更多城市加入“人才引進”隊伍，給予人才落戶和購房優惠等，但是不同能級城市在人才引進方面可能會產生分化。

一二線城市在把握主城區和遠郊地帶的樓市供需特徵後，可能放鬆遠郊地區人才落戶、購房門檻。三四線城市為加快經濟發展，發展地方產業，更可能全區域內放鬆人才落戶和購房限制。

部分城市可能會在不同程度上降低社保年限要求。一二線城市或繼續小幅縮短社保繳納年限，更多三四線城市則可能全面取消社保個稅限制。

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