截至2019年12月13日，滬深300指數累計上漲31.81%，房地產板塊累計上漲15.97%，板塊PE(TTM)為9.27倍，估值處於歷史下沿。
展望2020年，不同能級城市、不同經濟區域帶來的週期錯位將繼續擾動房地產板塊的整體調整。當前地產股估值水平已處歷史下沿，行業銷量在近幾年政策催化透支後將逐步迴歸合理中樞。考慮到頭部房企在土儲資源獲取、銷售規模提升、融資渠道拓寬等方面的優勢，2020年有望走出與板塊不一樣的行情。建議關注：(1)低估值、穩健經營的規模型房企：萬科A、保利地產、金地集團；(2)受益於邊際改善的二線藍籌：陽光城、中南建設等。
政策端：“以穩為主”+“鬆緊結合”+“因城施策”
本輪週期的政策調控與以往出現了一些變化，主要體現在兩個方面：(1)調控風向“鬆緊結合”；(2)調控方式“中央定調”、“一城一策”。在“以穩為主”的基調下，我們看到的是地方性政策帶來鬆緊結合的微調，疊加政府對於地產“不作為短期刺激經濟的手段”的表態，預計2020年政策端大收大放的可能性較低，更傾向於不同城市根據自身情況，因地制宜的實行“分類調整”，以實現由“限房價”向“穩地價、穩房價、穩預期”的轉變。
基本面：銷量略降、施工韌性、竣工修復
我們主要從以下幾個指標對行業基本面進行分析：(1)銷量：我們認為2020年銷售將延續今年穩定的態勢，銷售面積出現個位數下滑，同比增速-3.5%，銷售金額同比1%；(2)新開工、施工、竣工面積：考慮到當前庫存水平依然較低，疊加對銷售及土地市場的預判，預計2020年新開工增速在-2%左右、施工面積同比增速為6.5%左右、竣工進一步修復至同比6.5%；(3)開發投資：2020年在土地投資走弱、建安投資修復企穩的共同作用下，預計房地產開發投資增速在7%左右。
公司端：資源向頭部房企傾斜，集中度進一步提升
行業“囤地即盈利”的模式已經漸行漸遠，銷量逐步迴歸至合理中樞的過程中，更多的是要求房企進行積極的變革以適應市場發展節奏。從土儲端來看，頭部房企的獲取途徑更為豐富，除傳統的招拍掛以外，合作開發、股權收購等成為重要的補充方式，充裕的貨值可以滿足未來2-3年發展。從銷售端來看，自2017年起，頭部房企增速大幅領先行業水平。2019年1-10月，TOP10/30/50的銷售金額同比增速分別為12.2%、15.0%、16.1%。考慮到目前行業融資端依然偏緊，頭部房企憑藉拓寬融資渠道及低成本的融資水平將進一步鞏固規模優勢，行業集中度有望繼續提升。
風險提示：房地產調控政策趨嚴，資金面進一步收緊等。
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