大家好，我是鹿哥。
12月初和11月,我分別寫了《北京悄然回暖》和《降息後，北京有點熱了》, 講述年底北京樓市交易量回暖的問題，並預測年底和明年春將繼續回溫。
目前來說，市場情況跟我預測的大致吻合：
數據顯示，12月以來，二手房方面，銷量同比增長20%左右，新房方面，同比增長46%左右。
總體來說，二手房成交量繼續回升，價格趨穩。
特別需要指出的時，鏈家已經成交房源平均價格顯示近期房價還有些往上走的趨勢（關於是否真的出現拐點，我們將進一步監測）：
而近期我們走訪市場也發現，前期樓市下行階段積累了不少觀望的剛需，當價格觸碰到了他們的心理價位，便想趕在年底前上車。
結果是，低價格、性價比高的房源往往以很快的速度成交，這也是這波成交量上漲的主流原因之一。
現在，我在這繼續堅定認為小陽春還是很有可能出現，價格不一定會全面漲，至少成交量會上漲。
而對於哪些想投資暴漲獲利人的趕緊走開，北京已經沒有炒房的空間，詳情參考我前期文章《深度調查：北京真的炒不動了》。
講真，我一直認為最近是剛需入市的好時機，因為現在還可以各種挑選、抄底砍價，當市場變熱之後，即使價格不上漲，挑選的餘地也比較少。
另外，有人還是怕房價下跌，想買最低點，其實在我看來很正常，誰的錢都不是大風颳來的。
但是最低點本身就是悖論，試想如果明年繼續下行，但過幾年後又往上走，那現在是不是低點？
所以說低點是相對的，你永遠不可能買到最低點。
而現在最佳攻略則是：大量去看房，去抄底、撿漏！讓房東們哭去吧！
既然這樣，今天鹿哥也不講宏觀的東西，好好講一下現在北京樓市中都有哪些撿漏機會，如何在樓市波動中找到低價房源，讓你不管未來漲跌怎麼波動，都能穩中求勝。
我想大概有以下三種思路，大家可以好好地研究並進行市場實操：
1、置換下的撿漏
第一種情況是置換下的筍盤，這種在北京比較常見。
簡單地說是賣家是為了改善居住而將手頭的房子賣出去進行置換。
這樣往往會出現一種情況，即賣家已經簽了相中的置換房，但是需要將原來的房子賣出湊首付。
然而賣房都是需要週期的，並不是今天掛出去明天就能賣出。
當置換房首付款日期臨近而手頭的房子還沒賣出，賣家自然非常著急，因此有可能會出現以價格換時間的現象，低價賣出手頭的房子。
那麼你的機會就來了。
下一個關鍵問題是，怎麼來尋找這種置換降價房？
這些房子往往有以下幾個特徵：比小區平均房價低或者連續降價（細節可以私信我，我們每天會做一些大數據監測）。
在這，千萬謹記，幾乎所有的房子都會說急賣，很多時候並不是真的急賣。
你得學會辨別，如果對方說是因為置換原因而急著賣，那麼你可以立馬問賣家以多少錢、多少首付、在那個區域、哪個小區置換。
如果賣家猶猶豫豫、含糊其詞，那就有可能是騙人的。
我見過厲害的買家是直接向賣家要置換合同或者定金信息。
當然咱們也不用這麼厲害，只需要問幾個問題便可以知道個一二。
2、大額抵押下的撿漏
另外一種機會則是賣家面臨大額抵押急需賣房還債的情況。
前段時間，我在小區就遇到這麼一家人。
該房源正常售價在750-800萬之間，最高點則達到了950萬左右。
然而最近該業主非常急著出售，表示630萬都能成交。
仔細打聽才知道，該業主具有抵押貸款500萬元，每個月的利息都嚇到驚人。
因此該業主非常急著出手，價格低到讓中介都流口水。
那麼遇到這種機會的話，果斷買入，絕對是值得的。
舉個例子，我們通過大數據監測發現有些房源在短短兩三個月內將掛牌價降價了五六次（如下圖），顯然這些業主十萬火急地想把房子賣了。
我想說的是這個情況雖然不是太多，但是也不少，特別是在這種經濟下行、全面降價的大環境下。
大家需要做的是有空多多看盤，多和中介交交朋友（非做廣告）。
當然鹿哥在此必須提醒的是，遇到這種情況固然好，但是也有坑。
比如該業主多頭抵押貸款之類的，這就麻煩了。
所以我的建議是，遇到這種情況，一定要找正規中介、正規中介、正規中介，一定要拉產調、拉產調、拉產調，重要事情說三遍，確保情況屬實才行。
3、空間價格錯配下的撿漏
最後一種情況則是空間價格錯配下的筍盤
什麼是空間價格錯配？
很簡單，我們最近遇到不少這種情況
小區A是剛需小區，價格低、房齡老，是附近剛需上車的最低門檻。
小區B是隔壁的改善盤，價格稍高、次新房，大戶型稍多，交通、教育等配套跟小區A是完全一樣。
顯然，在漲價大行情的時候，小區B的漲幅大大超過小區A。
然而我們最近發現小區A價格非常穩固，特別是剛需小戶型甚至比去年還略微有點兒漲幅。
同時我們又發現小區B的小戶型竟然跌到快和小區A的小戶型價格差不多了。
神奇，這是為什麼？
後來調查才發現小區B是改善大戶型為主小區，大家都知道這次北京大降價大戶型降得尤其多，這跟購買力+二套貸款少有關。
而小區湧現出非常多的大戶型降價房源，使得小區業主信心完全被打擊，出現整體大降價行為，使得小區B的小戶型性價比非常高。
那麼毫無疑問，這個時候購買小區B的這類房子肯定賺了。
4、總結
以上簡單地描述了當下幾種撿漏的機會，當然還有一些其他機會，可以關注我們並進入資訊群，我們將免費提供。
當然，我希望大家一方面能夠多在市場種轉轉，尋找撿漏的機會。另一方面得注意一些坑，注意防範風險，多找大中介、多諮詢政策。
最後，說一句，剛需還是去看看房子吧，現在確實是好機會。
（不少人罵我這是為中介說話，我也懶得辯駁，因為我又不是靠這個吃飯，畢竟我也是有個穩定的體制內工作，沒有靠這個賺一分錢。）
歡迎關注，並私信可以獲得相關資料哦。
閱讀更多 鹿哥說房 的文章
