如何推翻不合理評估報告，教您三招！
有過拆遷經歷的人一定知道，在拆遷公告正式下達之前，會有人上門來量房子，測量記錄的內容一般包括房屋的面積、地上附著物的名稱及數量，最終形成一個評估報告單，拆遷補償的數額也由此確定，可見，房屋評估報告的重要性是毋庸置疑的。
拆遷數據顯示，絕大多數被徵收人收到的對房屋價值的評估其實遠低於市場水平，一些棚戶區改造、城中村改造項目“越拆越窮”就是這麼來的。那麼，當你拿到了一張不合理的評估單，應該怎麼辦，以確保拆遷利益不受侵害呢？
一、申請複核評估
《國有土地上房屋徵收拆遷補償條例》（國務院590號令）第十九條第二款規定：“對評估確定的被徵收房屋價值有異議的，可以向房地產價格評估機構申請複核評估。對複核結果有異議的，可以向房地產價格評估專家委員會申請鑑定。"
此外，《國有土地上房屋徵收評估辦法》對被徵收人不服評估結果可以採取申請複核評估的救濟作出了具體規定，該法第二十條規定："被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起 10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。申請複核評估的，應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。"
房屋評估價格低，申請複核評估就能提高評估價格嗎？不一定。那為什麼還要提這個程序呢?答：徵地拆遷維權訴訟的核心在於找到徵收方的違法點，通過法律的手段向其施壓，最終達成高額的補償協議。申請複核評估一來是要審視評估程序的合法性，二來可以拉長戰線，贏得時間上的主動權。看似無用的程序，實踐中有時也能起到”四兩撥千斤”的作用。
二、申請專家委員會鑑定
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十二條、二十五規定：“被徵收人或者房屋徵收部門對原房地產價格評估機構的複核結果有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定”、“評估專家委員會應當自收到鑑定申請之日起10日內，對申請鑑定評估報告的評估程序、評估依據、評估假設、評估技術路線、評估方法選用、參數選取、評估結果確定方式等評估技術問題進行審核，出具書面鑑定意見。經評估專家委員會鑑定，評估報告不存在技術問題的，應當維持評估報告；評估報告存在技術問題的，出具評估報告的房地產價格評估機構應當改正錯誤，重新出具評估報告”。專家委員會系由房地產估價師以及價格、房地產、土地、城市規劃、法律等方面的專家組成，和申請複核評估相比，經專家鑑定的評估結果更具有專業性和權威性，更能夠保障被徵收人的房屋得到科學、合理的評估。
此外，該法還要求“各省、自治區住房城鄉建設主管部門和設區城市的房地產管理部門應當組織成立評估專家委員會，對房地產價格評估機構做出的複核結果進行鑑定。”也就是說，如果行政機關並未依法組織成立評估專家委員會，相當於行政程序違法！
三、對徵收決定提起行政複議或行政訴訟
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第二十二條規定：“被徵收人對補償仍有異議的，按照《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十六條規定（“房屋徵收部門與被徵收人在徵收補償方案確定的簽約期限內達不成補償協議，或者被徵收房屋所有權人不明確的，由房屋徵收部門報請作出房屋徵收決定的市、縣級人民政府依照本條例的規定，按照徵收補償方案作出補償決定，並在房屋徵收範圍內予以公告。……被徵收人對補償決定不服的，可以依法申請行政複議，也可以依法提起行政訴訟。 ）處理。”
有人又要問了，明明是評估報告不合理，為什麼不能直接針對評估報告提起行政訴訟呢？
答：根據《行政訴訟法》規定，公民可以對具體行政行為提起訴訟，而評估報告是由具有房地產價格評估資質的機構作出的參考性文件，不屬於行政訴訟的受案範圍，因此，評估報告是不可訴的。但被徵收人可以依法對具體的徵收決定提起行政複議或行政訴訟。
律師建議
法律規定：“對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。”
按照市場水平對被徵收人的房屋進行價值評估，由此來確定具體的補償數額，這對於被拆遷人來講，本應當是利好政策。然而，現實卻是房屋的價值往往被低估，這一點在城中村改造、棚戶區改造、新農村改造項目中尤其明顯。不少被徵收人拿到的拆遷款不僅不能重建或重新購置一套住宅，還要往裡貼錢，這與《土地管理法》中“徵收土地應當給予公平、合理的補償，保障被徵地農民原有生活水平不降低、長遠生計有保障”的原則性規定無疑是相悖的。要想得到理想的拆遷補償，就得學會在評估單上下功夫，小小的評估報告，你還敢大意嗎？
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