2007年12月29日,XXX公司與XX物業公司簽訂珠海每一間花園小區前期物業服務合同，委託XX物業公司提供前期物業管理服務，並約定住宅物業管理費每月2.6元/平方米。該合同已交珠海市住建局備案。
馬某為每一間花園小區的業主，其向XX物業公司繳納了2009年1月1日至2015年5月31日的物業管理費及公攤水電費共計43297.22元。
此後，馬某認為，XX物業公司並非XXX公司通過招投標方式或經相關主管部門批准選聘的物業服務企業，而是XXX公司私下以協議方式確定的，且物業收費標準過高。
故起訴要求法院判令：(1)XX物業公司與XXX公司簽訂的前期物業服務合同無效;(2)XX物業公司返還超過政府指導價收取的部分物業管理費22325.38元。
[法庭辯論]
原告認為：1、每一間花園小區屬於住宅項目，依照《物業管理條例》第二十四條第二款之規定，被告XXX公司應當通過招投標方式選聘物業服務企業，但XXX公司未依法招投標，而是私下與XX物業公司協議簽訂前期物業服務合同，已違反了行政法規的強制性規定，兩被告簽訂的前期物業服務合同無效。
2、兩被告約定的物業管理費收費標準已明顯超出了《珠海市城區住宅小區物業管理服務收費辦法》確定的最高1.2元/平方米的收費標準，對於超出該收費標準的收費被告應當予以返還。
兩被告辯稱：1、最高人民法院發佈的合同法解釋二中規定，認定合同無效應當依據法律、行政法規中的效力性強制規定。原告依據的物業管理條例第二十四是體現對物業服務企業的監督管理，不屬於影響合同效力的效力性強制規定，不能依該條規定認定合同無效。
2、根據最高人民法院物業服務合同糾紛司法解釋第一條的規定，兩被告簽署的前期物業服務合同對原告具有約束力。
3、兩被告簽署的前期物業服務合同已交珠海住建局備案。
4、2001年頒佈的《珠海市城區住宅小區物業管理服務收費辦法》雖然沒有明令廢止，但是該辦法中規定的收費標準已經10多年未進行調整，由於工資水平提高、物價上漲等原因，目前小區物業管理費標準已無法適用該標準，這是多個政府部門及廣大業主的共識，珠海市發展和改革局於2014年向公眾發佈修改後的物業服務收費管理辦法及政府指導價徵求意見稿，將物業費最高收費標準調整到3元/平方米，以適應當今的物價水平。
5、XX物業公司提供的服務連年被評定為省級、市級物業服務示範項目、文明小區、綠色小區、通過了質量管理體系認證，XX物業公司為每一間花園小區提供了優質的物業服務。
綜上，原告的訴請沒有法律依據，應予駁回。
[法庭審理]
法院審理認為：一、關於合同效力。國務院《物業管理條例》第二十四條第二款規定，住宅物業的建設單位，應當通過招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業;投標人少於3個或者住宅規模較小的，經物業所在地區、縣人民政府房地產行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。 本案中，XXX公司與XX物業公司簽訂的前期物業服務合同未經上述行政法規規定的程序，違反了行政法規的強制性規定，為無效合同。
二、關於物業服務收費問題。雖然XXX公司與XX物業公司簽訂的前期物業服務合同無效，但XX物業公司自簽訂合同之日起對涉案小區提供了物業服務，原告也接受了物業服務，因此，原告應當支付物業服務費。根據《廣東省物業管理條例》第三十七條第二款“實行政府指導價的前期物業服務費標準，應當按照政府指導價的有關規定執行”、《廣東省物價局關於加強物業服務收費管理有關問題的通知》第一條“物業服務收費根據不同物業的性質、特點分別實行政府指導價和市場調節價，業主委員會成立之前的住宅(不含別墅)的物業服務收費實行政府指導價”的規定，因涉案小區未成立業主委員會，故XX物業公司應參照珠海市人民政府關於物業管理服務收費政府指導價的標準收費。本案中，XX物業公司按每月2.6元/平方米收費沒有法律依據。考慮到涉案小區物業管理服務現狀、物價水平、服務成本、結合原告的起訴意見，本院酌定XX物業公司按照《珠海市城區住宅小區物業管理服務收費辦法》規定的一級收費標準1.2元/平方米向原告收費。
[律師提醒]
本案爭議的焦點是住宅區物業服務項目在未經過招投標程序的情況下籤訂的前期物業服務合同是否有效。在本案中，法院採納了原告的主張，即國務院《物業管理條例》第二十四條第二款規定屬於效力性強制規定，違反此規定簽訂的前期物業服務合同無效。
律師注意到，關於國務院《物業管理條例》第二十四條第二款是屬於效力性規範還是管理性規範問題，在學界和司法實踐仍存在爭議。對此，律師認為，國務院《物業管理條例》第二十四條第二款規定屬於行政管理規範的範疇，並非民事行為的效力性規範，因此，未經招投標程序簽訂的住宅前期物業服務合同有效。理由如下：
一、《物業管理條例》第二十四條規定的招投標程序是國家為規範物業公司提倡在選聘物業管理公司時實行招投標程序，該規範也規定了經當地房地產行政主管部門同意，亦可以通過協議方式選聘具有資質的物業公司進行小區物業管理服務，所以《物業管理條例》第二十四條不是法律禁止性和強制性效力規範。
二、《物業管理條例》屬於行政法規，該條例第二十四條的規定屬於管理性禁止規範，禁止的是一種交易方式而不是交易行為本身，所涉及事項亦不損害國家利益和社會利益，因此不應理解為足以導致合同無效的效力性禁止規範。
三、國務院《物業管理條例》第五十七條規定：“違反本條例的規定，住宅物業的建設單位未通過招投標的方式選聘物業服務企業或者未經批准，擅自採用協議方式選聘物業服務企業的，由縣級以上地主人民政府房地產行政主管部門責令限期改正，給予警告，可以並處10萬元以下的罰款。”據此，違反《物業管理條例》第二十四條規定的法律後果是處以行政處罰，對於所涉前期物業服務合同效力並未作出規定，故國務院《物業管理條例》第二十四條並非強制性效力性規定，建設單位沒有通過招投標方式選聘前期物業服務企業並不導致前期物業服務合同無效。
既然關於國務院《物業管理條例》第二十四條第二款是屬於效力性規範還是管理性規範問題，在學界和司法實踐仍存在爭議，律師建議物業服務企業應當通過招投標程序簽訂住宅項目的前期物業服務合同，以免因各地法院對國務院《物業管理條例》第二十四條第二款理解的差異而導致前期物業服務合同無效的法律風險。
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