最近有很多朋友讓我聊聊北京周邊區域適合置業的版塊。
其實圍繞大北京，可作選籌的區域有很多，15、16年房價飛速上漲，這裡吸引了全國投資客的目光。隨著17年開始執行嚴格的限購限貸政策，投資買房的客群逐漸減少，個別樓盤的價格直接跌到了三分之一以上甚至腰斬。
擠去泡沫，房住不炒之後，本文從自住的角度聊聊，當下最適合置業的版塊——固安。
關於北京周邊的區域，我之前寫過很多分析，各有優劣，但固安是相對比較特殊的區域。希望這篇文章，能給大家帶來關於固安的一些新認知。
起於G106國道，最早吸引京南客群
提起固安，很多人的傳統認知是“距離天安門正南50公里”。這個定位很好，但對上班族來說，還需要更精準一些。
環京置業群體首先要解決的問題是什麼？通勤問題。
在北京上班族，並不是都要在天安門上班的。實際上北京很大，而且是多中心格局。
上圖是北京通勤軌跡網絡結構圖（from公眾號市政廳）。我們可以看到，北京的上班族們，大部分生活軌跡是沒有交集的，而是各自活躍在獨立的通勤圈層。
所以北京工薪族們，對大北京周邊的區域，有著相對狹隘的認知，而且要保證通勤的便利——不要跋山涉水，不要橫跨區域，首先選擇接壤的地區。
在通州、國貿上班的人，首先選擇的是北三縣，在大興、亦莊上班的人，首先看的是固安。
通州成為副中心之後，有人說北三縣和通州接壤，北三縣就是通州的二環。
而大興新機場落地之後，與其說，固安在京南50KM，倒不如說固安距離大興機場只有10KM——更能精準的讓人清楚，固安的區域優勢。
我們來看固安的具體區位。固安東北方向10KM的距離就是大興機場。固安和大興中間僅隔著一條永定河。
南北向穿過固安的，有兩條主要道路。
第一條是大廣高速，這條是固安連接北京的主要幹道，還有一條京廣線，也就是G106國道，這條道路是最早修通的，也為後來固安的發展起到了很大作用。
很多人對固安不夠了解，總以為固安是靠著大興機場才炒起來的。實際上，因為固安的地理很位置優越，早在2007年前後，就已經陸續有北京的外溢人群紮根這裡。
固安並不是單純的投資炒作之地，因為地理位置優越，很早就有北京客群認可了。
知名於大興機場，目前入手，價格足夠低
固安最早的地產開發，也是源於106國道沿線，那時候還是以小高層、中高容積率的緊湊住宅為主，排布在道路兩側。
好處就是對比北京很便宜。尤其是永定河·孔雀城的入駐，吸引了很多北京南部以剛需置業為主的人群。（目前，106國道沿線也是固安租金相對比較高的地方，京東、京東方、航天振邦等企業員工，有很多來這個區域租房。）
最早固安是沒有炒房的概念的，即使固安本地的有錢人，手裡也不會買很多套房子屯著。後來，2014年新機場敲定地址，加上隨之而來的2015-2016年北京周邊區域炒作正盛，固安的價格炒作達到了最高點。
2014-2017，從7000元的均價直接衝到了25000元，可以說三年多的時間翻了三倍以上。
那幾年是固安最高光的時刻，在北京周邊區域裡，最火的版塊不是燕郊大廠，而是固安。
新機場利好加上全國正處於一輪大牛上漲期，幾乎所有人都知道了固安的價值，當然固安的利好也提前被透支，泡沫達到最高。也就是那幾年，原本適合置業的固安，給人留下了投資炒作的印象。
泡沫過後，真正體現出來的價格，才是實實在在的價值。
對買房人來說，固安目前穩定在15000元左右，泡沫已經完全擠壓掉。同時相對限購限貸、需要全款購買的北三縣來說，固安首付20-30萬的上車門檻足夠低，安全墊也很厚。（這裡不多解釋，貓叔求生欲滿滿）
從京津冀一體化的大戰略方向來說，固安還有一個區域優勢是，處於北京、天津、雄安三個重要經濟圈的中心位置。所以也會承接未來交通樞紐的一個作用。
比如計劃於2020年建成的京雄城際，是連接新機場到雄安新區的重要線路，未來在固安設固安東站，可實現固安到新機場15分鐘。未來，還有固保城鐵、廊涿城鐵、新機場快軌等等，可以期待。
這裡重點強調一下S4號線，並不是炒作中的北京地鐵4號線南延。要知道北京地鐵4號線已經很擁擠，如果再延伸到固安，不僅不能增加可觀的客流，反而會為4號線的承載加重更大壓力。
我們看《廊坊城市總體規劃（2016-2030年）》中提到的“新建北京市郊鐵路平谷線三河段、北京S4固安段、北京城際鐵路聯絡線廊坊中心城區段”。目前比較常見的說法是，很有可能以城際輕軌的形式。請大家多注意官方信息，不要輕信相關炒作。
獨特的產業模式
對於大北京版塊來說，近京接壤是永遠是第一個參考因素。
但對比長三角、珠三角，京津冀城市群的短板也很明顯——大部分衛星城缺乏明確、完整的規劃。這幾乎成為很多人詬病的地方。
畢竟單純的基礎設施升級，本身並不能驅動區域經濟增長、人口流入，引入能夠創造就業機會的投資才可以。
而產業方面，固安確實做得很好。從產業發展的角度來講，固安屬於業態提升型的城市。這一類城市本身就具備吸引產業人口的基礎和工業用地資源——只要有一個契機，就能獲得比較快的提升。
固安產業新城所在的位置，挨著永定河，現在產業新城的規模，大概是老城區的1.5倍。
2002年6月，固安政府通過公開競標，引入華夏幸福投資、建設、運營固安工業園區。固安從一個發展水平相對落後的小縣，發展成為各項指標領先河北的新興城市。
再來看一下產業新城近5年來的發展。
2004 年固安縣的一般公共預算收入為0.71億元，2018年攀升至45.60億元，平均複合增速達35%，總量排名全市第二位，全省第三位。在中國社科院發佈的《中國縣域經濟報告（2018）》中，固安位列2018 年全國投資潛力十強縣（市）第四位。
隨著北京新機場的正式投入使用，臨空經濟區輻射帶來海量的客流、商業流和資本流，會給固安產業帶來更大的推動力。
對比其他區域的優勢
從2002年開始建設，固安的城市面貌可以說發生了翻天覆地的改變。
目前幸福港商業綜合體、醫院、中央公園、北京八中學校等等城市配套都已經很齊全。目前來看，固安已經很宜居了比正在建設的大廠潮白新區、香河北部要成熟很多。期待未來大廠、香河也會有固安這樣的市容市貌。
從我跑盤的感受來說，北京周邊區域發展最成熟的依然是燕郊。但燕郊房地產起步很早，交通也很擁堵。而去固安，無論是高端樓盤佔比還是居住品質、交通情況，確實要比燕郊好很多——後來者的發展，往往借鑑前車經驗，固安不能不對燕郊說一聲感謝。
目前值不值得入手
很多人問我目前固安的價格是不是到底了，未來還會不會跌，可不可以入手。
回答這個問題的前提就是我上文一再強調的：固安並不是單純的炒作區域，而是有真實的剛需購買群體。
如果你認可固安的區域價值，並且有真實的自住需求。那麼我的建議是：雖然我無法精準的預測未來的漲跌情況，但我始終認為，漲上去的價格，依然還會漲到那個價位。
對剛需群體來說，更多希望長期持有房產抵禦通貨膨脹，滿足資產保值的需求，而不是企圖通過房價的大漲大跌做波段炒房。
就像貓叔一位在大興機場上班的粉絲。他問我，如果自住的話，北京太貴，而手裡只有20多萬的存款，那麼固安能不能買。
我的答案是：買，果斷買。
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