12月16日，國家統計局發佈的《2019年11月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》和《2019年1~11月份全國房地產開發投資和銷售情況》顯示，11月44個城市新建商品住宅價格環比上漲，33個城市二手房價格環比下跌，這也是連續兩個月超過30城二手房價格出現下跌。
1~11月份，全國商品房銷售面積達148905萬平方米，連續6個月同比增長，且增速加快；商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平；全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速自4月份以來持續回落。
“按照2018年同期數據測算，2019年全年市場成交超過15萬億元成為定局。”中原地產首席分析師張大偉向《每日經濟新聞》記者分析認為：“調控影響下市場逐漸出現下調跡象，企業資金鍊有所吃緊。與此同時，樓市政策開啟雙向調控，人才政策小陽春出現，託底與蓋帽再現。”
商品房銷售13.9萬億元
前11個月，商品房銷售面積148905萬平方米，同比增長0.2%，增速比1~10月份加快0.1個百分點。商品房銷售額139006億元，增長7.3%，增速持平。其中，住宅銷售面積增長1.6%、銷售額增長10.7%，辦公樓銷售面積下降11.9%、銷售額下降11.3%，商業營業用房銷售面積及銷售額分別下降14.1%、13.5%。
但房地產開發投資增速卻出現回落。前11個月全國房地產開發投資121265億元，同比增長10.2%，增速比1~10月份回落0.1%（其中住宅投資增速回落0.2%），並且增速自4月份以來持續下降。
各地區的房地產投資在前11個月均出現不同程度的增長，但增速全線回落。具體看，東部地區房地產開發投資63770億元，同比增長8.3%，增速比1~10月份回落0.1個百分點；中部地區投資25102億元，增長9.7%，增速回落0.3個百分點；西部地區投資27455億元，增長15.3%，增速回落0.4個百分點；東北地區投資4939億元，增長8.9%，增速回落0.6個百分點。
易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進告訴《每日經濟新聞》記者：“開發投資數據體現了房企投資端的微調導向。數據充分說明固定資產投資及第三產業投資等發揮了較好的託底效應，在當前基建投資等還沒有全面回暖的情況下，開發投資數據值得肯定，也體現了房企在房屋銷售行情降溫的預期下，依然對投資端有較高的熱情。”
1~11月份，房地產開發企業房屋施工面積874814萬平方米，同比增長8.7%，增速比1~10月份回落0.3個百分點。其中，住宅施工面積613566萬平方米，增長10.1%。
房屋新開工面積205194萬平方米，增長8.6%，增速回落1.4個百分點。其中，住宅新開工面積151447萬平方米，增長9.3%。房屋竣工面積63846萬平方米，下降4.5%，降幅收窄1.0個百分點。其中，住宅竣工面積45274萬平方米，下降4.0%。
資金層面，房地產開發企業前11個月到位資金160531億元，同比增長7.0%，增速持平。其中，國內貸款23013億元，增長5.5%；利用外資161億元，增長57.5%；自籌資金52511億元，增長3.7%；定金及預收款54482億元，增長10.0%；個人按揭貸款24395億元，增長13.9%。
“一方面資金面的數據其實不算太糟糕，今年以來增幅相對較穩定的，資金狀況沒有明顯惡化。另一方面也需要看到，房企的感受和市場數據感受並不一致，至少房企會認為當前資金面是明顯收緊的，需要防範資金方面的各類新壓力。近期的房企動作方面看，加快資金回籠和積極發債依然是普遍的做法。”嚴躍進續稱。
房企買地額及面積同比雙跌
1~11月房地產開發企業土地購置面積21720萬平方米，同比下降14.2%，降幅比1~10月份收窄2.1個百分點；土地成交價款11960億元，下降13.0%，降幅收窄2.2個百分點。
對此，嚴躍進分析認為，一般各地政府在四季度會積極供地，從而給土地市場的交易帶來影響。從地價下跌的區域看，主要還是三四線城市的下跌動力更大，一二線城市的土地交易還是顯示出部分增長的態勢。
張大偉則展示了一組由中原地產研究中心統計的數據，截至今年11月，一二線城市合計土地出讓金額高達3.0285萬億元，而2018年同期為2.498萬億元，同比漲幅達21%。從時間上來看，一二線城市賣地金額提前一個月刷新了歷史年度賣地金額紀錄。前11月賣地金額超過千億元的城市達13個，刷新歷史同期紀錄。
值得注意的是，最近部分熱點城市的土地掛牌供應有所增加，而市場分化也在土地市場有所體現，如拿地房企相對集中在非民企、不同城市間的明顯分化等。
新房價格環比上漲城市減少
11月份，44個城市新房價格環比上漲、21城下跌、5城持平。與10月相比，11月新房價格上漲城市再減6個，已經連續6個月減少。一線城市中，北京、上海和深圳新房價格分別環比上漲1.7%、0.3%和0.2%，廣州下降0.5%。31個二線城市環比上漲0.2%；35個三線城市上漲0.5%。
數據顯示，11月份，唐山和銀川的新房價格以環比漲幅1.9%領跑70城；一二線城市房價相對平穩，調控政策寬鬆的城市房價依然有所上行，其中以深圳最為典型。
“在樓市下行週期內，大部分城市之前的新建住宅限制簽約房源逐漸釋放，使得統計口徑為網籤價格的新房數據依然上行。而從數據看，大部分城市的新建商品房價格‘失真’，房價趨勢要看二手房價格。”張大偉指出。
二手房價格則反映出另一種情況：11月70個大中城市中，33城二手房價格環比下跌、32城環比上漲、5城持平。
從歷史數據來看，10月、11月連續2個月超30城二手房價格下跌。而上一次出現同樣情形是在2015年3月份和4月份。
張大偉認為，連續兩2個月超過30城市二手房價格下調，可以判斷樓市拐點已經出現。
結合10月份相關數據來看，二三線城市新房、二手房都延續了漲幅回落或下跌。11月31個二線城市新房價格環比漲幅回落0.3%，而10月環比回落0.6%；35個三線城市新房和二手房11月環比漲幅分別回落0.1%和0.2%，10月環比回落為0.7%和0.4%。
58安居客房產研究院分院院長張波表示，“二三線城市的降溫在持續，樓市調控的效果不斷累加，預計漲幅回落的趨勢在12月還將持續”。
對於一線城市，張波指出：“除深圳外，2019年下半年一線城市整體降溫較明顯，尤其是二手房市場的降溫比2018年同期表現得更為明顯。11月房價變化在一定程度上顯示出市場有觸底反彈現象，同時不排除部分城市商品住宅的供應結構變化拉動了成交均價上揚。但隨著春節的臨近，市場整體購房需求量會減少，房價在歲末年初也很難有大的起伏。”
明年樓市還會有“小陽春”？
進入下半年，各地頻頻出臺的人才及落戶政策帶熱了行業對樓市的預期。
張波向《每日經濟新聞》記者展示了一組數據：“以汕頭為例，9月份發佈新引進人才購房補助通知，符合條件的引進人才最高補助標準達到100萬元。這一政策效應在11月得到擴散，安居客線上汕頭找房活躍度環比上漲28.6%，成為熱度最高的城市。同時吉林、大連等城市的諮詢熱度提高都與人才政策有關。”
但事實上，大連等城市的房價在11月份並未出現大幅上漲。大連11月新房環比漲幅為0.2%、二手房價格與上月持平；11月發佈了重磅人才政策的南京，新房價格環比下跌0.1%、二手房較上月僅上漲0.2%。
對此張波指出：“人才及落戶政策推動樓市熱度提升，但整體來看對房價的推動力相對有限。11月樓市總體趨於穩定，四季度房企的投資換擋和競爭力換擋依然在持續。隨著年末返鄉高潮的到來，返鄉置業人群將帶動城市熱點切換，三四線城市將獲得更多關注。”
“房地產調控最嚴格的時期已經過去了，未來大部分城市都有可能在人才購房、首套房信貸支持、公積金政策等方面釋放有利於穩定房地產市場的政策。雖然當下房價上行城市佔比較大，但市場已現逐漸平穩的跡象。”
對於2020年會否出現和今年同樣的“小陽春”行情？張大偉認為：“2019年房地產市場平穩是主流，小陽春主要看政策。在‘房住不炒’的主基調下，政策寬鬆幅度有限，未來樓市依然會在年15萬億~16萬億元波動。”
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