01
臨近年底，土地市場密集放量。
僅12月至今，杭州市區就發佈了6起公告，合計掛牌20宗土地，涵蓋蕭山科技城、東湖、華豐、大江東、東新，及青山湖科技城多個板塊。
令人意外的是，不少“雙限地”的新房均價上限，超過了目前水平。
比如，預計1月2日出讓的東湖商住地，限價20800/㎡，比板塊19000元/㎡的高層銷售限價，提升了1800元/㎡。
限價19000元/㎡的大江東宅地，也比現在的17800元/㎡，高了1200元/㎡。
還有限價4萬7的東新宅地，比今年9月西房競得宅地貴了2000；上週五掛牌的青山湖科技城宅地，毛坯限價更高達23380元/㎡，比目前板塊新房均價高4380元/㎡。
若把時間往前推，限價“上漲”的地塊還有不少。
如濱江競得的西興宅地，限價49200元/㎡。崇賢限價2萬3，及限價26800元/㎡的臨安城區。
但論漲幅，都不及今天出讓的富陽城市眼地塊。
限價高達29800元/㎡（含裝標3500元/㎡），為富陽目前之最，比在售的“高橋三兄弟”，貴了近9000元/㎡。
02
這可能是富陽“最好”的土地了。
首先地段很出色，位於富春街道秦望區塊，東至江濱西大道與富春江，與杭富城軌規劃路站直線約1公里，類似富陽版“錢江新城”。
其次定位極高，顧名思義（城市眼），即富陽新地標。
整個項目將依託TOD站城一體化的理念，進行高強度複合開發，引入濱水公共服務、文化娛樂、高端商務、綜合體商業等複合業態功能。
主要分“地上”和“地下”兩部分。
地上：以交通重構、秦望廣場改造、秦望水街建設、標誌性塔樓簇群為主，將結合“未來社區”建設要求，打造成為杭州擁江發展軸帶上新的示範區塊。
地下：地下二層為綜合體主體，局部地下五層，地下三層為設備安裝夾層，地下四層為市政隧道，地下五層為預留地鐵層。
所以，項目體量非常龐大，出讓面積217071㎡（約325.6畝），綜合容積率3.52，建築面積約76.4萬㎡。
這個規模，已接近體量85.4萬㎡的杭州江河匯。
起價高達67億元，上限87.1億元，摺合樓面起和封頂價，分別為8768和11399元/㎡。
地塊附加條件也極為複雜，由6個小區塊構成，涵蓋商業綜合體、五星級酒店、商業街、住宅、社區服務中心，居家養老服務設施等業態。
此外，還需代建秦望廣場、科技館，及部分地下空間等。
03
當然，再牛的地段和規劃，也不代表新房一定就能賣這麼貴的價格。
限價只是設定了最高房價上限，決定一個樓盤的售價高低，本質上始終是市場說了算。
限價低於預期，低中籤率、萬人搖自然就出現了。反之，限價高於預期，若房企仍然頂格賣房，那就極可能落得流搖的慘淡結局。
所以，面對那些限價明顯過高的土地，房企競拍還是很理性的。
比如，今年10月成交的濱湖新城商住地（限價26800元/㎡），最終溢價率僅17.2% ，8709元/㎡的樓面價，與之前並無太大差別。
還有11月保億拿下的青山湖科技城宅地（毛坯限價22980元/㎡），成交樓面價10322元/㎡，幾乎沒漲。
相對好的是限價2萬3的崇賢，溢價率仍有25.8%，成交樓面價12581元/㎡。這主要是因為這個價格的市場接受度還行，以東瀾府為例，雖有一定壓力但也不差。
再回到富陽城市眼地塊，高門檻及地塊的複雜條件，都決定不可能出現高溢價。
最大的可能，還是由一家或多家實力房企，低溢價甚至直接競得。
至於將來能不能賣到2.98萬，還是要由產品品質和市場行情綜合決定。而這個項目的獨特性，也決定了任何富陽其他區域，都無法與之相比較。
換句話說，即便城市眼賣得貴，其他板塊也很難跟著漲。
04
部分板塊最新限價標準
閱讀更多 住杭房產 的文章
