如果有能力付全款，買房還應該貸款嗎？
又或者說，在條件允許的情況下，是否應該儘可能的貸更久更多的房貸？
兩三年前，這個問題是不需要討論的，大家的觀點一定是：加槓桿，加更高的槓桿。
十年前，當看到一些中西部地區的人普遍選擇全款買房時，我們還忍不住嘀咕上一句，投資觀念真的落後了好多。
年初的飯局上，一個朋友問：“我買房應該貸多久的款？”銀行的朋友笑著說：“當然是貸最久的款。”當時也並沒有覺得不妥。
可是，當今年的樓市寒冬襲來，我們所有房產投資者，從業者都被凍了個激靈：房價一跌，賣了房子可能都還不了房貸。
作為一個海外房產的從業者，雙極分析師希望與諸位拋開過去20年國內房產的經驗，看看全球房產的市場。去反思，關於房貸，我們是不是過於樂觀了？
通脹會一直持續嗎？
我們對於房貸的無限樂觀，來自於一個經驗：通脹會把債務脹沒。
今天，公司裡的同事還舉了一個她父輩的故事：“那時候我那叔叔在北京買房，每個月要還300元的房貸，對當時的家裡來說，壓力真的很大。可還到30年後的今天呢？不過是一頓飯錢。”
沒錯，房地產真的是非常好的抗通脹資產。 即使是惡性通脹如敘利亞，房價折算美金依舊較戰前沒有明顯跌幅。
危機前兌美元匯率47：1，現如今貨幣官方匯率435:1，黑市比率接近900:1。然而，敘利亞的房價絲毫沒有跑輸爆發的通脹。2018年底，大馬士革AI Razi區域，一套100平米的公寓的價格已經達到2.5億敘利亞鎊，約合53.8萬美元。
真心不便宜，你能想象敘利亞的房價超過國內的準一線城市嗎？
再比如說上世紀90年代的南美洲，大部分國家年通脹率都高於100%。1990年，巴西和阿根廷的通貨膨脹率均超過2000％。
上世紀90年代的俄羅斯，每年通貨膨脹率高達2500%。南北戰爭時期的美國，年通貨膨脹率一度觸達3000%。
2019年的委內瑞拉，通貨膨脹高達50100%。縱使折算成美元，實際房價跌了80%。當初欠下的房貸？一夜就作廢了。
即使沒有遇到惡性通貨膨脹，我們看一下美國1990年之後房價和房屋公平價值的增長關係。
房價整體是與通脹增長保持一致的，即使在沒有投機熱潮的情況下，債務也會不斷脹沒，房價也會緊隨漲高，每年的房租收益也在水漲船高。這是房地產給予信任它的人最真實的饋贈。
一旦遇到好的市場環境，甚至能夠像1997-2006年之間一樣，大幅的跑贏通脹。
長期的通脹之下，貸款買房，貸更多的款買房是沒有問題的。
然而，經濟總是通脹的嗎？
前段時間，一個觀點刷屏了：“拿掉豬肉後,基本全是通縮”。關於這個觀點的對錯我們不做評述，但有一點我們需要認識到，通縮是存在可能的。
經濟會一直通脹，這是我們近幾十年中國繁榮發展形成的錯誤認知。如果你看美國建國後的通脹數據，你能夠發現，在1940年之前，其實美國有一半的時間都在通縮。
1940年之後的美國是何等強大不用多說，總共只有3個年份出現了全國性通縮。然而，即使如此，在各州和各城市的層面，也是存在著持續性通縮可能的。
比如說2018-2019年，美國整體通脹率保持在2%上下的情況下。諸如聖地亞哥、丹佛、鳳凰城等城市的通脹率已經歸零了。
而對於大國來說，持續性通縮是否可能呢？
我們的鄰國日本就是一個很典型例子。1999年之後，日本一直處在一個整體通縮的狀態，一直到2013年開始才重新恢復到通脹。
不只是日本，諸如保加利亞，克羅地亞，希臘，波蘭，瑞典和西班牙等國家都在近些年出現過或者正在經歷整體的通貨緊縮。德國、泰國，這些在我們看來整體面較好的國家，也有著局部或者季度性通貨緊縮的風險。
沒錯，從全球範圍內，足夠長的週期來看，房地產大概率是跑贏通脹的。可是，要是遇上長期的通縮呢？要知道，如果你加了槓桿進場，即使房價在通縮環境下沒有下跌，算上槓杆的資金成本，實際房價都是逐年下跌的。更何況通縮之下，租金也在下跌。
作為投資者，你扛得住嗎？
即使持續有通脹的情況下，拋開行情，盲目的選擇貸更久的款也是不明智的。
就好像一個美國的年輕人，在1946年被人教育說：“你一定要貸款買房。你看，從1942年到現在，房價上漲了40%。如果你加10倍槓桿。你已經賺了400%。”
他貸款買了，然後呢？到1966年，還了20年貸款的他，驀然發現，房價還沒到當初買房的時候。
1977年，又有人跟那一代美國年輕人說了同樣的故事。年輕人還了20年貸款，到了1997年，驀然發現，歷史又重演了。
06年，大家都瘋了，加槓桿！貸款買！一定賺！
結果，世界崩塌了。
小結
雙極分析師是相信今時今日的中國經濟不會像日本一樣經歷長期通縮的，我們對中國市場有足夠的信心。
自住剛需的購房者，如果沒有經濟條件的情況下，多貸點款沒什麼問題。從足夠長的週期來看，貸款和利息被通脹削減仍然是大趨勢。
但我們一定得理解，在非通脹環境下，房地產高度槓桿、追隨並超越通脹，隨時間推移減少債務的實質優勢都是不存在的。
今年以來我們見過身邊眾多房產投資者遇到的苦惱。
有朋友承受不住房貸的壓力，想要將房子出手。非常不錯的地段，但是多次降價後，仍然無法出手。
在房產投資這件事情上，加槓桿進場的投資者，相當大比例沒有打算投資長期價值。我們這幾十年發展太快了，快到所有人都失去了耐心。
人們在投資房產的過程中，都考慮過通貨膨脹，但幾乎沒有人去算過通貨膨脹率，更少有人考慮通縮。
按照現在國內房產接近於全球最低水平的租金回報率，假設未來5年，通脹一直處在較低的水平，你的債務幾乎不會貶值，你還願貸款養房嗎？
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