金山湖片區是惠州樓市熱點區域。 惠州日報記者周楠 攝

踩盤金山新城之時，正趕上《惠州市金山水廊控制性規劃》公佈。在這份控制性規劃中，除明確表示將拆遷7個行政村，並闡明瞭拆遷安置和補償計劃外，還提及擬建惠州之眼、惠州院子和惠州國際會議中心等設施，片區建築最高限367.765米。

這份控制性規劃的公佈，讓原本已如火如荼的金山新城樓市，再添一把大火。

如果將今年的樓市列出一個熱搜榜，金山新城毫無疑問是榜首。依託於已成型的金山湖片區，南至惠陽、東至馬安的金山新城，以“新生態、新中心、新引擎”的定位，將被打造成為大灣區生態立城的門戶標杆；惠州未來城市中心、一流城市核心樣板；灣區東岸戰略性新興產業及科創新中樞。與一般規劃先行、建設緩隨的情況不同，金山新城的規劃甫一問世，便正式啟動了建設。

城市規劃，向來都是地產開發的指揮棒。跟隨金山新城的建設步伐，該片區樓市自然成為“話題流量王”。無論是一級土地市場的受寵程度，還是二級市場的新房去化速度、樓盤單價，亦或是品牌房企的雲集程度，金山新城都以絕對的“流量”，成為話題的主角。可以說，若金山新城位列今年熱搜榜的第二，就沒有區域敢稱作榜首。具體而言，有土地市場受寵、品牌房企爭相進駐和房價飆高卻不愁賣等三個表現。

近期，為了解金山新城樓盤的真實銷售狀況，記者實地探訪了金山新城的部分熱銷樓盤，從價格、配套、產品等方面對其進行比對分析，以供購房者參考。

土地市場受寵

自去年中海地產以3.65億元、溢價51.5%拿下陽光玫瑰園地塊開始，到隆生企業以20億元、6370元/平方米單價的地王價格一舉拿下西江地塊，再到中海地產、金融街相繼斬獲文頭嶺片區地塊，位於金山新城的馬安區域，因火熱的土拍市場，成為社會各界關注的對象。

今年10月以來，馬安片區因6宗地塊集中出讓，再成輿論焦點。據惠州市公共資源交易中心信息顯示，10月中下旬，位於市區馬安片區的6塊商住用地掛牌出讓。6宗地塊，位於最新規劃的金山新城內，臨近中海閱江府、隆生西江花園和德威江譽城，最低價105.8780億元，總面積達到516722.48平方米，可用建築面積將超過192.48萬平方米。

6宗地塊集中出讓的消息一經發布，便引來市場廣泛熱議。在持續發酵的對金山新城未來發展看好的情緒中，人們也在密切留意6宗地塊的具體去向。

11月21日，掛牌編號為GP2019-33和GP2019-34兩宗地塊同時出讓。最終平安以20.34億底價拿下GP2019-33地塊，樓面價5502元/平，GP2019-34地塊流拍；

11月22日，兩宗土地的掛牌編號分別為GP2019-35和GP2019-36，其中GP2019-36被旭輝集團旗下子公司競得，樓面價5500元/平米。GP2019-35流拍；

11月25日，掛牌編號GP2019-37（惠城區馬安中心區JD23-01-01-01）地塊由中交城市投資控股有限公司19.022億元競得，樓面價5500元/平米。掛牌編號GP2019-38地塊（惠城區馬安中心區JD33-01-01-01）地塊由中交城市投資控股有限18.945億元競得，樓面價5501元/平米；

至此，吸睛無數的“馬安6宗地塊集中出讓”的消息塵埃落定，4宗地塊成功出讓，2宗地塊流拍，土地成交共攬收78.56億元。

據悉，4宗地塊塵埃落定後，市場上對馬安地塊成交的討論聲音並未就此停歇。其話題的焦點在於“這麼高的樓面價，以後要賣到多少錢？”

“按照5500元/平方米的樓面價，算上現在的建安成本、運營成本、財務成本和人工成本，單價賣到一萬四五都沒什麼錢賺。”有著多年樓盤銷售經驗的賴先生稱。

實力房企搶著進

留意金山新城土拍市場的人，會在這份土地成交信息的背後，看到進駐金山新城區域的品牌房企名單。

在南部新城、金山湖和東江新城時代，區域已吸引了老一代的本外地品牌房企的進駐，如方直、隆生、中洲、中海、德威、和天下、升利、富辰、鴻潤、金中恆、世紀置業等，後期又陸續進駐了泰豐、中駿、奧園、碧桂園、保華、景富、富盈等。

隨著金山新城規劃的持續發酵，區域發展潛力頻被看好，匯聚了保利發展、華潤、華僑城、金融街、康橋、鑫洲等品牌房企。同時，原有的老一代進駐房企如隆生、中海、德威等加大了區域深耕的力度，呈現出“多盤、多業態”佈局於金山新城的態勢。

今年來，跟隨土地市場持續不減的熱潮，又有一批品牌房企加入到金山新城開發的陣營之中，如平安、旭輝、中交等。

據悉，在宏觀佈局的城市規劃背景下，金山大道、演達路等一條條交通要道，打通了原河南岸、金山湖、東江新城、馬安等片區與外部的無縫對接，也為金山新城的建設奠定了基礎；奧林匹克體育館、金山湖游泳跳水館、惠州市中醫院、第一婦幼保健院、惠州讀者文化公園等一批市政設施落地建設，為金山新城構築了日益完善的居住空間。

而在市政建設的步伐之下，品牌房企的進駐開發，也推動了金山新城區域配套的不斷升級。如在南部新城、金山湖和東江新城時代，因為隆生金山湖花園、方直瓏湖灣、方直君御、中海水岸城、中海凱旋城、德威朗琴灣等一批優質宜居項目的開發建設，原本是一片灘塗的金山湖片區，一躍而起，華麗轉身為高端宜居住宅區域。

在日益濃郁的居住氛圍中，方直城市時代、隆生金山湖中心以及萬象匯等一批商業的運營、招商和建設，也為區域帶來了便捷的商業購物環境。

值得一提的是，在近期成交的馬安4宗地塊中，還明確要求要配建教育項目，如平安斬獲地塊要求配建36班初中、12班幼兒園；旭輝項目要求配建36班小學；中交兩宗地塊分別要求配建12班幼兒園、27班九年一貫制學校，以及9班幼兒園和綜合體育活動中心等。

“無論從現有的交通、市政、商業格局，還是未來的教育資源配備情況分析，金山新城都成為當之無愧的城市核心區、高端區和示範區。”惠州中原地產戰略研究中心總監葉曉燕認為，“無論是自住還是投資，我都優先推薦金山新城的房子。”

新房價高不愁賣

正因為獲得眾多業內人士和購房者的看好，在一級市場熱度不減的同時，金山新城二級新房市場也在持續升溫。在樓市分化愈發明顯的當下，金山新城每有新品推出必被市場熱捧。

其中最典型的代表，應該是幾天前剛剛以純新盤入市的鑫洲·湖心島1號的首次開盤。據悉，該盤於11月23日推出5、6棟191套98~138平方米的3~4房毛坯新品。開盤當天吸引了400批客戶前往，以搖號的方式購買。最終，當天推售新品全部售罄，成交均價為16880元/平方米，其中49套均價突破17000元/平方米；11套均價突破18000元/平方米。

據悉，鑫洲·湖心島1號開盤熱銷的情況，充分反映出了金山新城新房市場“價格高、不愁賣”的現狀。

同樣位於金山新城片區的隆生西江花園，10月底及11月初的兩次小量開盤試水，都取得了不錯的戰績。其中10月26日開盤的甲府3棟，當天推售的93套128-168平方米新品，以13700元/平方米的均價，得到市場認可，當天售罄。該盤還於11月底加推了丙府4棟，為93套142~167平方米南向新品。

採訪中記者瞭解到，除了已經開盤在售的樓盤，區域內一些正在價格備案、近期準備入市的樓盤，也對市場展露出了滿滿的自信。

“我們計劃備到18000元/平方米，具體還要看情況。”金山新城一樓盤營銷人員稱。而在另一個籌謀備案到20000元/平方米的樓盤，據內部人士透露已經內部鎖定了一批優質客戶，這些客戶都能接受均價20000元/平方米的售價。

日前，為真實探知金山新城樓盤的銷售情況，近期記者先後到鑫洲·湖心島1號、保利天匯、隆生西江花園等樓盤踩盤。

雖是工作日，鑫洲·湖心島1號、隆生西江花園等在售樓盤的營銷中心門前都停放著不少車輛，營銷中心內也時有購房者看房。記者特別留意到，在鑫洲·湖心島1號的門前，赫然寫著“中介免談”的字樣。而隆生西江花園也沒有啟動中介聯動合作。

熟悉近兩年惠州市場的人，對中介聯動都不陌生。作為樓盤營銷的一大利器，中介聯動以大量的客戶資源、真實有效的成交效果，為淡季市場所推崇。一些競爭大、走貨慢的樓盤，為追求資金的快週轉，寧願讓出部分利潤空間，以高佣金啟動中介聯動合作。

看到鑫洲·湖心島1號、隆生西江花園等樓盤將中介聯動拒之門外，再聯想此前保利天匯也曾發出公告，告知“中介渠道聲稱可以內部留房為謠傳”的事件，可見金山新城新房不愁銷售，已是事實。

來源| 惠州日報

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