久期財經訊，12月4日，惠譽授予新城控股集團股份有限公司(Seazen Holdings Co., Ltd，簡稱“新城控股”，601155.SH，BB 負面評級觀察 )擬發行高級美元票據“BB”評級。該票據發行人為新城控股的間接全資子公司新城環球有限公司(New Metro Global Limited)。
擬發行票據由新城控股提供無條件且不可撤銷地擔保，評級與新城控股的高級無抵押評級一致，因為擬發行的票據構成其直接和高級無抵押債務。新城控股計劃利用淨收益為現有債務再融資。
新城控股是新城發展控股有限公司(Seazen Group Limited，簡稱“新城發展”，01030.HK，BB 負面評級觀察)的子公司。惠譽根據其《母子公司評級關聯性標準》，採用並表的方法對新城控股進行評級。由於這兩家公司的董事長兼創始人王振華被中國警方刑拘可能加劇新城發展和新城控股的業務風險和財務風險，惠譽於2019年7月將兩家公司列入負面評級觀察名單。惠譽預計，在獲得有關公司近期運營和財務表現的信息後解除評級觀察負面狀態。
關鍵評級驅動因素
董事長被拘留：新城發展和新城控股於7月3日確認董事長被上海警方刑拘，並宣佈免除王的董事長職務且立即生效。王振華之子王曉松之前為公司的非執行董事，現已擔任這兩家公司的董事長。王振華先生是這兩家公司的最終股東，持有新城發展71%的股份，新城發展持有新城控股67%的股份。
信用狀況面臨潛在風險：惠譽認為，上述事件可能在短期內負面影響兩家公司的經營、財務業績以及聲譽;然而，新城控股的預售持續增長，2019年前11個月的合同銷售總額為2470億元人民幣，同比增長24%。已售總樓面面積達2190萬平方米，同比增長38%。儘管迄今為止未發生債務條款的違約，兩家公司的融資渠道也可能受到影響。如果有任何意外事件導致經營或融資長期疲軟，可能會削弱實體的信用狀況。
自身良好的信用狀況：惠譽於2019年4月維持了新城發展和新城控股的評級，反映了兩家公司在快速擴張房地產開發和投資物業業務的同時保持財務狀況穩定的能力。新城發展業務狀況方面的實力受到下列因素的支持：銷售規模龐大(2018年合同銷售額為2210億元人民幣)，土地儲備多元且足以支持三到五年的開發需求，以及不斷增長的投資物業業務產生可預見的租賃收入，並令經常性EBITDA利息保障倍數從2017年的0.2倍升至2018年的0.4倍。
新城發展的槓桿率(按合資企業和聯營企業按比例合併後的淨債務/調整後庫存衡量)已從2017年的40%升至2018年的44%。惠譽預計，鑑於新城發展的業務快速擴張，大量使用合資企業結構，且嘗試增加項目權益，未來兩年該公司的槓桿率雖將保持在50%以下但會有所波動。鑑於新城發展和新城控股之間的母子公司關聯性強，惠譽基於兩家公司的並表狀況對它們進行評級。
評級推導摘要
2018年末新城發展對新城控股持股67%，因此惠譽基於其母子公司評級關聯性標準，使用並表方法對兩家公司進行評級。兩家公司在戰略和運營層面的強關聯性體現在，新城發展的中國房地產開發業務全部由新城控股負責，新城發展則負責籌集境外資金來支持集團業務擴張。兩家公司的董事長為同一人。
因實施高銷售週轉率的戰略，新城發展的合同銷售額已快速增至高於評級處於“BB”區間的多數同業的水平。2018年新城發展的權益銷售額達1430億元人民幣，高於遠洋集團控股有限公司(Sino-Ocean Group Holding Limited，BBB- 穩定，獨立信用狀況為bb+)和旭輝控股(集團)有限公司(CIFI Holdings (Group) Co. Ltd，BB 穩定)的水平，且幾乎兩倍於中國奧園集團股份有限公司(China Aoyuan Group Limited，BB- 正面)、合景泰富集團控股有限公司(KWG Group Holdings Limited，BB- 穩定)及龍光地產控股有限公司(Logan Property Holdings Company Limited，BB- 正面)的水平。新城發展的投資物業業務增長迅速，2018年經常性收入為20億元人民幣，經常性EBITDA利息保障倍數為0.4倍。該公司的投資物業組合約為400億元人民幣，遠高於所有其他“BB”評級的同業，並因此導致該公司的槓桿率上升至高於同業的槓桿率水平。
新城發展的槓桿率保持在45%左右，與旭輝控股集團等“BB”評級同業的水平一致，但高於遠洋集團約35%的槓桿率水平。因持續拿地及發展投資物業組合導致資本支出高企，2017年至2018年間新城發展的槓桿率有所上升。2018年該公司的經常性EBITDA利息保障倍數為0.4倍，與遠洋集團的水平相近。但是，與新城發展相比，遠洋集團的投資物業業務更強勁且經營時間更長，因此其獨立信用狀況比新城發展高一個子級。
關鍵評級假設
發行人評級研究中惠譽的關鍵評級假設包括：
- 2019年和2020年合同銷售總額分別達2700億元人民幣和3000億元人民幣，權益利率約為70%
- 2019年購地款約佔權益銷售收入的60%，2020年至2022年間為50%(2018年：60%)
- 2019年至2022年間每年投資物業資本支出為220億元到250億元人民幣(2018年：107億元)
- 總體EBITDA利潤率繼續高於25%(2018年：26%)
- 新城發展繼續為新城控股的控股股東，且兩家公司之間的運營關聯性未減弱
評級敏感性因素
就新城發展和新城控股而言：
如果發現新城發展的預售情況顯著弱於惠譽的預期，或其融資渠道收窄，惠譽將對該公司採取負面評級行動。惠譽於2019年4月15日維持新城發展和新城控股的評級時列出的可能觸發負面評級行動的敏感性因素包括：
- 並表合同銷售額與總負債的比率持續低於1.5倍
- 淨負債與調整後庫存(按比例合併合資公司的報表)的比率持續高於50%
- EBITDA利潤率持續低於18%(2018年：26.4%)
額外就新城發展而言，該公司與新城控股之間的關聯性減弱可能會導致負面評級行動。
(上述比率均基於新城發展的並表財務數據。)
惠譽在獲得有關公司近期運營和財務表現的更多信息後，將解除其評級觀察負面狀態。如果新城發展和新城控股的業務和財務狀況在前董事長被拘留的情況下仍與惠譽的預測一致，則評級將得到確認。
流動性
流動性充足：2018年末，集團不受限制的現金餘額翻番至410億元人民幣，足以覆蓋其270億元人民幣的短期債務。集團於2019年初償付了23億港元的可轉換債券。
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