風水輪流轉，樓市的風向隨時在變，前段時間火熱的高新、曲江、滻灞 ，這段時間也稍顯沉寂了，而一直不溫不火的大城北，最近卻熱鬧起來，新盤老盤均湧現備案。
想在城北置業的人挑花了眼，常在兩個甚至三個樓盤中糾結，到底選誰才好。
其中就有人問到睿明居和世茂璀璨傾城怎麼選？
本期房博士將對睿明居和世茂璀璨傾城進行對比分析，沒有捧誰踩誰一說，全面客觀分析，希望能對買房人有幫助。
1
基礎信息對比
通過基礎信息可以知道，這是一個大社區和小社區的PK，聽上去似乎不太公平，但買房就是這麼一件令人糾結的事，小有小的長處，大有大的短處，抓住核心需求才是關鍵。
睿明居是一個典型的小社區，但位置卻佔得好，未央區鳳城七路與貞觀路十字東北角，地圖擺開看，基本就處在整個經開的核心區，距離西安市政府也不遠，這是好地段的一個表現。
世茂璀璨傾城是一個大社區，勝在規模大，社區環境大，但位置稍遜色，紅旗路與御井路十字向北500米，基本已經到北三環了。
所以本輪睿明居是以位置取勝，世茂璀璨傾城以大取勝。
有人可能會說，世茂是精裝，睿明居是毛坯，同樣差不多的價格下，世茂更好。
其實對比精裝和毛坯完全沒意思，有人就喜歡毛坯，要自己裝喜歡的風格，拒絕流水線，模式化；有人呢就覺得裝修麻煩，或是受制於預算，接受精裝。各說各有理。
2
看開發商
世茂璀璨傾城開發商世茂集團，世茂房地產，地產房企TOP排行前十。代表項目：上海世茂濱江花園、北京世茂西山龍胤、上海深坑酒店，西安世茂都。
是以房地產開發為主的國際化企業集群。現已經發展成為以“世茂房地產” 及“世茂股份”兩家控股上市公司為核心的大型企業集團。
睿明居開發商陝西碧璽房地產有限公司，成立於2012年，註冊資本5000萬人民幣，陝西西安本土開發商。
知名度、開發商經驗，世茂本輪取勝。
有人會說，睿明居本土小開發商開發，會不會面臨爛尾風險？風險是有，但不能一概而論。
西安住宅由本土開發商開發的社區太多了，順利交付入住的也很多。睿明居在2012年拿地，今年才開始銷售，這中間一定有一個準備的過程，加上西安這一兩年市場越來越規範，政府加大了監控，備案，且工程進度符合拿預售證的條件才會下發，正在將這種風險降到最低，項目正在銷售的2#已經建至20多層，剛備案的1#已經出地面，去化及資金回籠順利的前提下，爛尾就不太可能了。另外，該片區是市政府所在地，從城市面貌整潔的角度看，官方也不允許啊。
3
周邊配套
睿明居
地鐵：房博士乘坐地鐵4號線，在市中醫醫院站下車後，步行至項目，距離大概400米左右，隨後，又步行至地鐵2號線和4號線換乘站：行政中心，大概距離1.5公里左右，雙地鐵，出行很方便
公交：項目周邊500米左右，公交有134路、284路、510路、284路、727路/K727路、200路、267路、427路、711路等數十條公交線路，很方便。
自駕不用多說，市政商圈的道路通達度很高，走鳳城七路、貞觀路東南西北都方便。
教育：項目無配套幼兒園，以後業主孩子上學只能選擇周邊小區幼兒園，小學有高鐵寨小學，聽置業顧問說，後期可能會與經開七小合併，但具體劃分在哪裡，不確定，學區不做承諾，是教育局一年一劃分，距離項目1.0km左右，有西安市第十一中學、西安高級中學。
商業：項目北面步行大約800米是卜蜂中心，距離City On熙地港西安購物中心、大融城、蘇寧易購等商業大概2km左右（實際步行測量）。平時需要依靠周邊社區底商。
醫院：項目距離西安市中醫醫院（鳳城八路69號）600米左右，距離西安市第三醫院（鳳城三路東段10號）1.8km左右，兩所醫院均為三甲醫院，就醫很方便，為業主的健康保駕護航。
公園方面 ，項目挨著已經開放的高鐵寨漢墓遺址公園，實踩當天看到周邊業主在此打乒乓球，鍛鍊，曬太陽，氛圍還不錯，老人散步，遛孩子，或是帶寵物出門都不用太遠。
世茂璀璨傾城
項目自帶幼兒園，位於二期地塊；距離未央區紅光小學333米，距離新光小學793米，距離未央區和平小學1.2公里；距離西安市第十七中學1.2公里，距離陝西師範大學鳳凰城中學1.6公里。根據2019年學區劃分，項目所在地塊所屬學區為未央區和平小學與市十七中的學區。因項目還未交房，所以學區暫未劃分，具體請根據當年西安市教育局的學區劃分為準。
交通出行
地鐵：項目距離地鐵10號線紅旗路站（暫定名）約800米，10號線屬於西安地鐵三期工程，已經批覆10號線一期（楊家莊-水景公園），南起與8號線換乘的楊家莊站，北至高陵區水景公園，線路全長34.6km，設站15座，含換乘站7座。
已開通的地鐵4號線常青路站和市中醫院站距離小區約3公里，可乘坐711路，319路公交直達。
已批覆的地鐵14號線（全運專線學府路）距項目1.2公里，地鐵14號線的核心是配合2021年西安全運會，所以在全運會的倒逼之下2021年通車是非常有希望的。
公交：項目距離大明宮管業基地站直線距離有558米，有公交車319路（可去往高陵）與711路（可去往經開，土門，高新），在10號線未開通前，絕大部分的出行要依賴於這兩條線路，最好配備有私家車。
自駕：小區周邊橫向有兩條主幹道，分別是北三環和紅旗東路，北三環可連通滻灞、曲江和城西、灃東；紅旗東路可連接北辰路和太華北路，這兩條均為城北主幹道。沿北三環可直達未央路。整體來看，車行還是比較通順的。
商業配套
項目自帶6.8萬方商業，後期開業運營能為業主營造便利的社區生活。
但目前項目周邊大型商業是非常缺乏的，底商能看到的是北側利君未來城已開業的部分，相比去年，今年開業商家更多，涵蓋洗衣、餐飲，蔬菜水果、美容、母嬰、培訓等業態。
大型商場比如華潤萬家（渭濱路店）、卜蜂蓮花，麥德龍（北辰路）、迪卡儂、萬達廣場、紅星美凱龍、熙地港、大融城等，基本都在2公里以外的地方。
醫療配套
從世茂出發沿著漢渠北路步行約900米能到達西安城北醫院，是一家二級綜合醫院；乘坐711路可以到達距離項目3.1公里的西安市中醫醫院，是一家三級甲等醫院。
公園方面
距離小區最近的公園為東南方向2.8公里處的廣運潭（建設中）及跨過灞河後距離為2.9公里的西安華夏文旅海洋公園（已建好），其次為項目西南側距離2.8公里左右的渭濱公園（已開放），3公里範圍內的3個公園，2個已開放，1個即將開放，公園眾多，且質量不錯，將來可供業主閒暇時間遊玩。
總結：論現有配套的完整度，睿明居本輪略勝一籌，1公里及2公里生活圈已經形成，出門步行是地鐵，醫院，商超。
沒有幼兒園，官方規定戶數超過1500戶要配建幼兒園，所以睿明居沒有幼兒園是正常，但如果世茂璀璨傾城沒有那就不正常了。周邊生活圈還沒有形成，有待發展和完善。
4
周邊環境
世茂周邊多是鋼材，燈具，建材等交易市場，面貌並不是很好，這也是目前世茂銷售過程中的一個抗性。環境可改可逆，但需要較長時間。
睿明居周邊環境成熟度更高，道路及居民區都十分整齊，是一副市區該有的面貌沒錯。
5
戶型比拼
由於世茂璀璨傾城有洋房，而睿明居沒有，為保證公平性，本輪比拼剔除洋房戶型。
睿明居在售戶型面積108㎡-138㎡
01
108㎡三室兩廳兩衛戶型
戶型點評
優點：
1、全明戶型，明廚明衛，室內採光好
2、動靜分離，格局設計合理人性化
3、餐客一體，連通南向陽臺，且主臥帶獨立衛浴，轉角飄窗，私密性比較好。
缺點：
1、兩個臥室朝西，夏天西曬嚴重，室內悶熱
2、衛生間緊挨廚房，且廚房與次臥門對門，不方便
3、平窗設計，視野不夠開闊。
02
117㎡三室兩廳兩衛戶型
戶型點評
優點：
1、客廳，主臥朝南，且客廳比較方正
2、主臥帶獨立明衛、觀景飄窗，視野好，陽光充足
缺點：
1、朝西的次臥，夏天西曬，房間會比較悶熱
2、餐廳與客廳中間隔著次臥，距離較遠，浪費面積大，且餐廳沒有窗戶，採光不好，不開燈會比較黑。
3、公共衛生間為暗衛，通風不好，容易有異味，可能滋生很多細菌。
03
122㎡三室兩廳兩衛戶型
戶型點評
優點：
1、戶型整體比較方正，餐客一體，生活比較方便
2、南向客廳陽臺與主臥陽臺廉潔，陽光充足，很實用
缺點：
1、兩個次臥均朝北，採光不好
2、有一個衛生間是暗衛，通風不好，容易有異味，尤其夏天，易產生細菌。
04
124㎡三室兩廳兩衛戶型
戶型點評
優點：
1、戶型佈局方正，無浪費面積
2、主臥帶獨立衛浴，居住私密性好
3、南向陽臺，餐客一體，南北通透，室內通風好
缺點：
1、兩個次臥均朝北，室內採光不好
2、主臥衛生間和公用衛生間都是暗衛，通風不好，容易有異味，易滋生細菌。
05
128㎡四室兩廳兩衛
戶型點評
優點：
1、全明戶型，戶型功能區分明確，設計合理人性化
2、餐客一體，客廳超大，連接景觀陽臺，活動空間闊綽
3、主臥帶獨立衛浴，私密性好
4、書房帶陽臺，書香與自然結合，很享受。
缺點：
兩個次臥均朝北，次臥室內採光不足
06
138㎡四室兩廳兩衛
戶型點評
優點：
1、全明戶型，戶型功能設計合理，無浪費面積
2、客廳寬敞，連接南向陽臺，採光足、視野好
3、主臥帶獨立衛浴，南向270度觀景飄窗，保護主人隱私性
4、書房帶陽臺，設計人性化
缺點：
兩個次臥均朝北，次臥室內採光不足
世茂璀璨傾城本次備案1#只有107㎡和124㎡兩個戶型
107㎡三室兩廳兩衛
亮點：
1、戶型整體比較方正，整體佈局緊湊，南北通透，餐客一體，主次臥及客廳三面朝南；
2、客廳與陽臺相連，增加客廳空間延展，利於採光和通風；
3、主臥帶獨立衛浴，私密性好，且乾溼分離；
4、全明戶型，無暗衛；
不足：
小次臥夾在兩個衛生間中間，容易有噪音影響，且是北向，採光不佳；
124㎡三室兩廳兩衛
亮點：
1、南北雙陽臺，餐客一體，通風好；
2、戶型方正，主次臥及客廳三面朝南，利於採光；
3、主臥獨立衛浴，私密性好；
不足：
北向小次臥無飄窗，空間較小；次臥窗戶小影響採光。
總結：論戶型種類的多樣性，睿明居勝出，可選擇空間大。
但論相同面積段的戶型設計，世茂璀璨傾城勝出。多的不說，看方正度和朝南面數這兩點，世茂戶型更方正，且都做到了三面朝南，2個臥室+客廳均朝南，保證採光的需求，而睿明居基本只有2面朝南，主臥+客廳朝南。
6
價格方面
科為瑞府，高層已售登記均價13275.83元/㎡，戶型95㎡、115㎡、130㎡，精裝，預計近期加推138-157㎡洋房，價格待定；
頤閤府二期，高層最近一次登記均價11183.35元/㎡，戶型124㎡-126㎡，131㎡，197㎡，毛坯；
碧桂園鳳凰城，在售均價22000元/㎡，戶型260㎡；
恆大悅龍臺，已登記均價16810.96元/㎡，戶型152-188㎡；
世茂璀璨傾城，高層備案價格區間11416-12849元/㎡，戶型107㎡、124㎡，精裝；
睿明居，在售108-138㎡，均價13000元/㎡，毛坯；
龍湖景麟天旭，備案價格區間16310-18710元/㎡，戶型203.81-213.46㎡，毛坯。
對比區域內新房，世茂璀璨傾城和睿明居都是比較有優勢的，且戶型偏剛需，都不是很大。
與區域二手房相比
世茂璀璨傾城一旁的利君未來城在售7套二手房，均價11163元/平米，兩者價差不明顯；
睿明居一旁的榮華北經城二手房37套在售，均價15221元/平米，價差明顯。對睿明居感興趣的網友可致電：13087595352。
總結：這與兩個樓盤周邊大環境和配套有很大關係，畢竟睿明居所處地段更成熟，配套更豐富，且地鐵在側，自然二手也能叫得上價。
而世茂璀璨傾城所處的環境需要改造和完善，地鐵在建8號線需要時間等待，所以更多的是抱著勇氣和信心賭未來。
結語
這一場大社區與小社區的PK到尾聲了，西安的市場就是這樣，兩極分化嚴重，沒有十全十美的樓盤，很多買房的人看的多，見的多，問的多，反而不知道怎麼買了，這個看房的過程是失敗的，因為自始至終都沒有和自己最核心的需求對話，走馬觀花而又太過貪心，任何東西都不想放棄，要價格低，又要品質高，這本就矛盾。
睿明居和世茂璀璨傾城代表了西安市場兩類樓盤的現狀。
一類是佔據好位置，好配套，地鐵等外部給力的，但屬於小開發商樓盤；
一類是品牌開發商，自身產品力表現好，但是現階段配套和環境稍欠缺的樓盤，比如新區的樓盤。
該怎麼選呢，我不能代表所有人給答案，畢竟怎麼選都不會錯，因為需求千千萬萬，預算來拍板，經濟承受能力範圍內，抓住核心需求，選最優。
（文章價格數據來源最近一次備案或上一次銷售均價，二手房均價來源貝殼找房平臺）
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關鍵字: 世茂房地產控股有限公司 西安 睿明
