鼓樓，福州人的根，六區七縣的福州人，恐怕都有一個落戶鼓樓的夢。為何鼓樓如此受歡迎？今天就讓局長拋開歷史和人文情感，站在一個絕對理性的角度，和大家一起探尋鼓樓夢的奧秘。
一、福建首富鼓樓，丁財兩旺，五行缺土
福州鼓樓區的財富當量福建省一哥的地位無可撼動，局長選取了福建省僅有的7個人均GDP超2萬美元的區——
數據源自各地統計局2018年報
人均GDP代表著一個區域單人財富的生產效率，是一個區域產業效率和業態高度的表現。
地均GDP則代表了一個區域的土地生產效率，土地生產效率越高，土地價值越高。
人口密度象徵著一個區域的住宅和商業價值，人口密度越高的區域，土地供應難度越大，房價越高。
福州鼓樓區，在以上所有影響房價的關鍵指標，不論是規模還是均值，都位居這七個區縣第一！
鼓樓貴，貴到老破小房價都令人乍舌，可見鼓樓區的住宅需求極度旺盛。看錶說話——
數據源自各地統計局2018年報
鼓樓區以區區35.7平方公里的土地，擠下了72.8萬常住人口，位列福建省第一。常住人口密度達2.039萬人/平方公里，大約是香港的3倍、廈門思明區的1.6倍、湖里區的1.3倍……
稍有經濟學常識的人都知道，供求關係決定價格——常住人口的密度越高，土地供求關係也就越緊張，房價自然也就越高。而香港均價每平方呎12000元，相當於每平方米10.8萬元，廈門思明區像點樣的20-25年房齡的電梯房，都得5萬以上，湖里區的五緣灣更是到了8萬以上的均價……
二、五行缺土的鼓樓，住宅用地稀缺到讓人髮指
鼓樓無疑是福州城歷史最為悠久的主城區。鼓樓核心板塊被省市機關、文體公建、商務辦公等功能性建築佔據了有限土地的半壁江山，更有三山一湖、三坊七巷、遺留村落等佔據有限的土地資源，真正用於住宅開發的土地恐怕不足十分之一。
近十年來福州鼓樓區的新增住宅用地更是少之又少，且多為舊改安置或安置商品房混合開發，真正純商品房用地僅有6個項目。其中，近三年來鼓樓區純商品房用地僅有福州源這根獨苗。
三、鼓樓千般好，大戶不好找
縱觀近十年來鼓樓區的商品房小區，能稱之為高端定位的僅有福州源、天悅、金茂府、融僑錦江悅府（南地塊a區）、陽光白金瀚宮在內的少數幾個現代社區。
為何鼓樓這麼好，大戶型高檔小區卻如此稀少？
同樣按照評測局的理工男習慣，看圖說話，從下表中，我們從中讀出了四個要素，這就是鼓樓奇缺大平層改善住宅的真相！
2009-2019年鼓樓區住宅土地出讓數據
數據出處：土地發展中心
✔︎純商品房用地稀少
拉開過去十年鼓樓區的土地出讓總表，我們不難發現——鼓樓區真正意義上的純商品房用地本就屈指可數，非純商品房小區做高端住宅定位，在開發商眼中風險巨大。
✔︎中大型地塊極少，淨地較少，頂級大牌開發商取地困難
地塊過小，對於品牌開發商而言，管理成本高且產值有限。鼓樓大多數超十萬平米的大宗地塊項目均屬整體拆遷用地，如11年的火車站舊改項目、楊橋新村地塊。這些土地幾乎都被國有企業一二級聯動開發拿下，真正頂級的品牌開發商均無法介入開發這些土地。
而20畝以上的、可供圍合式建築的純商品房小區用地更是罕見中的罕見。
所以，鼓樓從古至今，僅有有融創、保利、萬科、融僑、融信、金茂、首開、陽光城這8家國內頂尖房企拿到過地。
✔︎沒有大牌的底氣，就做不出頂尖的作品
敢於做高端定位的大戶型，就必須對自己的綜合定位有信心，且要耐得住性子，精耕細作，拉長開發週期才有機會。缺少大牌開發商的鼓樓，當然缺少頂尖的產品。
✔︎好地都出在週期的頂部，規劃時遇冷調整
且有限的優質純商品房用地的出讓時間都在大週期的頂峰，拿地高預期，做規劃的時候遇到下行週期，只能把產品做小，縮減成本，控總價跑量。
於是，從古至今，鼓樓能滿足純商品房性質土地、20畝以上的土地規模、大牌開發商開發且地價相對從容可以精耕細作的純大戶項目，有且只有福州源一個。
四、改善需求井噴，每年一萬多套鼓樓二手房房東，賣掉房子後換不到鼓樓好房子
一個區域房產的真實價值，不在一手房階段的開發有多火熱，而在於二手階段的流通。二手房存量的流通速度、流通量決定了一個成熟板塊的價值究竟有多高。
試想，一個沒有開發商做營銷廣告的存量市場，購房者純靠主動送上門來買房。存量交易越多大，就意味著主動來這個區域看房的人越多，從事交易中介服務、代辦服務、金融信貸服務的鏈條越完善、從業人員越多，流通速度就越快，房價也就越高。
在福州五區中，鼓樓區每年二手房交易達10000多套，常年領先鼓樓區一手房交易、供應量的20-30倍。這個數據足以佔比五區二手房交易總量的45%-55%。繼續保持著過去的五年間對其他主城區縣新盤市場的碾壓優勢。（出處：土地發展中心）
這是福州率先進入存量交易市場的板塊。一方面說明鼓樓區的需求旺盛，吊打其他各區縣，另一方面，也證明了鼓樓區一手房供應的稀缺。
鼓樓約有70%的住宅為機關企業宿舍，這些20-40年房齡左右的老房子，已全面進入剛性置換週期。老鼓樓就近改善，加上700萬嚮往鼓樓生活的福州人伺機而動，鼓樓缺住宅，鼓樓更缺改善的高品質住宅。
改善需求必須同時滿足小換大、舊換新、雜換純三大條件。大量100平左右的老舊小區，面積改善起碼需要135平起才能滿足面積改善需求，然而鼓樓135平以上的純大戶小區僅有福州源、陽光白金瀚宮、融僑錦江悅府南區A地塊在內的三個地塊。
這就是鼓樓現存的，可供高品質改善的純大戶高品質小區的全部——1047套。根據局長實地訪談中介，其中陽光白金瀚宮、融僑錦江悅府總共僅有50套二手房源在售，且均價都不低。而作為純新盤的僅有福州源174套大戶型。
寫到這裡，局長不禁想說——
鼓樓改善夢，圓起來難似登天。
五、懂鼓樓的人，愛在三山兩塔間
局長和計劃在鼓樓換房的朋友們深談，發現鼓樓人民的置換理想中，在滿足老換新，小換大的需求基礎上，福州人對鼓樓內部板塊的選擇，也有近乎苛刻的要求——只有留在烏山屏山于山、烏塔白塔之間，才是正鼓樓。
這裡，不但有三坊七巷的福州風骨，也有省府市府的隱逸雍容。在這裡有東街口的繁華記憶，也有大洋晶典的老派奢華。可以說，這裡是老福州人、所有福州老錢們最不捨的鼓樓根。改善不去外圍，留在三山兩塔之間，也許是福州人心中最完美的改善路徑。
放眼鼓樓，滿足三山兩塔間的純大戶社區、高品質改善需求，有且只有一處福州源。
在鼓樓難覓淨地，只能舊改的未來，就地安置政策讓鼓樓再難有如此純淨的大戶型商品房社區，恐怕，鼓樓理想中的改善夢想，就此絕跡。
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