1、建安成本包括哪些項目?
包含前期工程、基礎工程、單體工程(包括地下室、裙樓與塔樓)、配套設施(如會所、小學、幼兒園等)、配套工程、室外工程。
2、建築建安成本經驗數據的使用範圍
所謂經驗成本,肯定不能作為精確報價依據的,另外請考慮各地物價浮動情況。
3、建安成本經驗數據及控制要點
按總建築面積計算的單方造價,非別墅物業類型建安成本造價一般約在1,700元/m2—2,100元/m2左右(毛胚房),別墅類型普遍在2,300元/m2以上。
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一、前期工程
價格水平:按建築面積計算,單方造價在20-50元/m2。與設計環節無關,與項目佔地面積大小有關,與總建築面積的關聯不大。場地的現狀,直接決定成本水平。
前期工程中需注意兩項,一是場地土方工程,另一個注意點就是圍牆。
二、基礎工程
以總建築面積為單位計算,目前的造價水平是80-120元/m2。以建築物基底計算的樁基礎工程,其造價為600-800元/m2。
2.1 地基處理:完全與場地的地質條件有關。
2.2 樁基礎:造價水平與樁的種類有關。樁的長度是影響造價的重要原因。
三、地下室
地下室工程的造價,一般是2,200-3,000元/m2。
影響地下室造價的因素:
3.1地下室面積
3.2地下室的層數
3.3設計的經濟性
目前的水平是鋼筋140-200kg/m2,混凝土是1.0m3/m2以上。
3.4頂板覆土
3.5基坑支護
3.6土方工程
3.7地下室的裝修標準
3.8人防工程
3.9防水工程
地下室哪些部位在設計上做法上可以優化呢?
1)方柱比圓柱便宜。
2)牆柱面在用塗料時,可以考慮將膩子工序省略,只刷塗料。
3)天花不要抹灰,直接做塗料。
4)如果能做成自然通風的地下室,那麼在機電工程上,將會節省相當的費用。
5)地下室的機電工程。
a. 做好管線綜合平衡,防止不必要的設計變更和現場修改,以致造成浪費;
b. 對於電氣部分,有條件的機電圖紙最好能和電力設計院的外電設計相匹配(至少需要機電設計單位瞭解電力設計院當地做法),這樣防止兩者之間的差異較大,而使機電成本無法控制;
c. 合理設置水泵房、消防等控制中心位置,以最適合的位置以減少各管路長度;
d. 合理選用各管材。
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四、地面以上建築
以住宅層的單體造價為例,目前一般是1,650-1,850元/m2(不含戶內裝飾)。
4.1建築工程
目前的水平,鋼筋45-60kg/m2,砼0.35-0.45m3/m2。目前鋼筋的施工單價約為5.50-6.00元/kg,每節約5kg的鋼筋,就可以節省成本約30元/m2。C30砼的價格約為350元/m3,每節約0.1m3/m2砼的用量,也可以省35元/m2。
4.2防水工程
此項攤至地上建築面積一般約為20-30元/m2(僅廚衛與屋面)。
4.3入戶門
目前來講一般均價在2,000-3,000元/樘,高檔一點的可能一樘門的一套鎖都需要1,500元/樘。
4.4門窗
窗積比,約為0.25-0.3(北方一般在0.25左右)。目前普通型材、粉末噴塗、雙玻、較好的五金配件,門窗的平均單價是350元/m2;斷橋隔熱大約是500元/m2左右,塑鋼門窗(雙玻)大約在350-400元/m2左右。
4.5保溫工程
每平方米建築面積的造價在80-100元/m2。
4.6外立面裝飾
一是外立面裝飾面積與建築面積之比,我們稱為“牆積比”,普遍的數字是1-1.3;二是裝飾的檔次,就是用料。
4.7欄杆
常規來講欄杆每延米造價約在300-450元/米範圍內,而整項欄杆工程的造價攤至建築面積約為30-40元/m2。
4.8大堂裝飾
中海地產限額設計的檔次標準是3,500、2,500、1,500元/m2,此項的單方指標受層數的影響較大,但一般在10-20元/m2,最高不超過25元/m2。
4.9公共部位裝飾
造價水平是50-60元/m2總建築面積。以公共部位的面積來計,造價水平約為980元/m2。
4.10機電
合計約為200元/m2以下,不包括特殊地區的採暖、中水等系統。
4.11直飲水
目前的造價水平每戶是1,000-1,500元不等,分攤到總建築面積裡去,相當於10元/m2。
4.12安防工程
造價有相當的彈性,主要表現在功能上。
4.13電梯
目前對於100米高層住宅來說,住宅層電梯造價50元/m2是正常的。
4.14泛光照明
成本較小,但浪費嚴重!
五、配套設施及配套工程
5.1 配套設施:
標準是學校約1,600元/m2全包,會所3,500-4,000元/
m2全包(含建造與裝修)。
5.2 配套工程
具備一些彈性的項目是變配電工程,以KVA為指標,每一單位的成本是2,000元/KVA左右。
a.高低壓櫃和元器件在品牌和廠家選擇上很重要
b.電纜的設計
c.發電機房的位置
六、室外工程
6.1景觀工程
目前室外工程的造價水平,我們一般控制在每平方米建築面積100-120元/m2,以空地面積來計,整個室外工程的造價水平是400-500元/m2。
如何控制景觀工程的造價:軟的多,硬的少;普通的多,名貴的少;控制水景
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