花都村民想在村裡建房
但分不清城中村、城邊村、遠郊村，
村民可以申請單家獨戶建房嗎？
建房需要什麼條件？
怎麼知道自己是否符合條件？
不用再一頭霧水啦！
今天，
1
村民建房有哪些形式？
兩大形式：1、非公寓式（單家獨戶式、聯排式）；2、公寓式 。
2
是不是所有村都可以申請單家獨戶建房？
花都區 按照不同的村莊類型
實施農村建房管理：
城中村：可以申請有證農房拆舊建新（包括危房重建，經鎮街審核後報區規劃和自然資源局核發《建設工程規劃許可證》）。
遠郊村、城邊村：可以申請拆舊建新、新建住宅（向所在地鎮(街)申請核發《鄉村建設規劃許可證》）。
搬遷村：有證農房取得房屋存在危險隱患鑑定報告的，可以申請危房重建（經鎮街審核後報區規劃和自然資源局核發《建設工程規劃許可證》）。
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如何確定所在的村的村莊類型？
各村的村莊類型詳見下方：
（向上滑動查看內容）
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申請單家獨戶建房有哪些條件？
五大要求
1、本村戶口；2、符合“一戶一宅”；3、符合規劃；4、已有用地手續（有宅基地證的適用於拆舊建新，無宅基地證的須已辦理新增建設用地報批手續）；5、符合建房標準。
（一）如何理解“本村戶口”？
原籍曾屬於本村的不算，必須現籍為本村戶口。
Q:
延伸1：原籍本村且有宅基地證但戶口已遷出城鎮的能否建房？
A:
答：不可以，屬於本村集體成員是最基本條件。
Q:
延伸2：已回遷本村居住的村民能否申請建房？
A:
答：取得本村戶口後申請原有宅基地建房的依既有流程申請，無宅基地的結合村規民約處理。
Q:
延伸3：女兒是否具備申請資格？
A:
答：法律法規無限制，結合村規民約處理。
（二）如何判定是否符合“一戶一宅”？
廣州市規定：符合下列情形之一的，應當認定為“一戶”：
1、夫妻與未達到法定婚齡子女同住的為一戶；
2、有兄弟姐妹的，其中一人應與其父母為一戶，其餘兄弟姐妹達到法定婚齡或結婚後可申請分戶；
3、 是獨生子女的，結婚後可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶；
4、 離異後無房一方再婚且配偶無房的可為一戶。
花都區解釋：“戶”是以申請人及其家庭成員進行認定，“一戶”的判定除依據現有法律法規外，針對歷史遺留問題的多樣性和複雜性，本著公平公正、既不多佔也不遺漏的原則把握，家庭成員主要是指申請人的父母、配偶和子女，涉及戶內調劑的可適當延伸至祖父及孫子一輩考慮，涉及共名宅基地的延伸至共名人員相應家庭成員。特殊情況的本著上述原則研究解決。“宅”是以村民在村內實際佔有的住宅用地進行認定，包括合法登記在案的宅基地及地籍調查登記的未經審批的農房。
判定標準：只要家庭成員範圍內建房資格數大於等於實際擁有房屋數量，可視為符合“一戶一宅”政策。
注意事項：申請時本人要填寫“一戶一宅承諾書”，經村公示無異議，提供家庭成員戶口簿及身份證明經鎮政府（街道辦）審核（區規劃和自然資源局複核）後才成立。
Q:
延伸：家庭成員內現有宅數>戶數怎麼辦？
A:
家庭成員範圍內現有登記的住宅數>戶數時，並不是一刀切不能建房，審批部門是以實際符合居住條件的房屋數進行認定的，一些登記在案的建築物實際不滿足居住條件，例如十幾二十幾平方米用於堆放雜物的工具房等，此類面積較少，雖然名義上也算單獨的“一宅”，但此類情況在未有明確處理政策的情況下，可採取凍結或退回集體的措施。
對於此類用地已取得權屬登記的情況，須由申請人承諾在家庭成員達到新的分戶條件前進行凍結，不再申報新的建設；對於此類用地未取得權屬登記的情況，須由申請人承諾將該宅基地退回給村集體，這樣就可以對其中一處有證部分允許拆舊建新。屬於歷史違建申請續建的，花都區正在制定統一的分類處置辦法。
案例一
村民張三父母已去世，有兩個兒子和一個女兒，兩個兒子已成婚，女兒已達到法定婚齡，全部家庭成員戶口均在村內。張三名下有四處有證宅基地，面積分別為96平方米、78平方米、35平方米和21平方米，兒女及妻子名下無宅基地登記，張三可否申請將96平方米的房屋拆除重建？
案例分析：1、“戶的認定”：張三夫婦應與其中一個兒子或女兒為“一戶”，其餘兩個已達婚齡可獨立為“一戶”，即張三家庭內有“三戶”，有3個建房資格。
2、“宅的認定”： 張三家庭內只有張三名下登記有4處宅基地，其他人名下無宅基地登記，即有 4處住宅。
3、張三家庭內有4處住宅，均有宅基地證。另其家庭有3個建房資格，即“宅數>戶數”。在此情況下，張三可先出具承諾書，承諾在家庭成員達到新的分戶條件前暫時凍結1處住宅，可選擇凍結35平方米或21平方米的住宅，或選取其一交還給集體，不對上述凍結或退出的1處宅基地再申報新的建設，這樣就可以對96平方米的住宅申請報建。
注意：如張三女兒已外嫁並遷出本村戶口，則戶內相應減少一個建房資格。
案例二
村民李四父母已去世，有一個兒子，兒子已成婚且為本村戶口。李四名下登記有三處宅基地，其中兩處有宅基地證，分別為80平方米和112平方米；另外一處為無證的30平方米住宅。兒子及妻子名下無宅基地登記。李四可否申請將80平方米的宅基地拆除重建？
案例分析： 1、“戶的認定”：李四夫婦只有一個兒子，根據上述規定，獨生子女的，結婚後可以繼續與父母為一戶，也可單獨立戶，即張三家庭內可以有“兩戶”，有2個建房資格。
2、“宅的認定”：李四家庭內只有李四名下登記有3處宅基地，其他人名下無宅基地，即有3處宅基地。
3、李四家庭內有3處住宅，包括2處有宅地基證的和1處無宅基地證的，另其家庭有2個建房資格，即“宅數>戶數”。在此情況下，由於30平方米的住宅無宅基地證，李四須先將該處宅基地退回集體，這樣就可以對80平方米的住宅申請報建。
（三）如何判定是否符合規劃？
1、符合對應區域的現行城市總體規劃、村莊規劃（或控制性詳細規劃）、土地利用總體規劃。
2、有證但位置不符合村莊規劃或土地利用總體規劃，原則上可採取掛賬管理，即先行報建，由區規劃和自然資源局納入臺賬在後期規劃中予以完善。特殊情況不具備完善條件的例外，例如位於規劃道路上。（只適用於城邊村和遠郊村）
3、村民可以向各鎮（街）農村建房主管部門查詢。
（四）如何判定已有用地手續？
1、已有宅基地證；2、雖無宅基地證，但原有房屋所在用地在1999年1月1日之前土地利用現狀變更調查地類為建設用地。
Q:
延伸： 無宅基地證又屬於歷史使用已久的能否拆舊建新？
A:
1、屬於1982年前已建設且未經拆遷、改建、翻建的，可先補辦歷史確權登記手續，取得宅基地證後申請拆舊建新。
2、不具備補辦登記手續的，在符合相關規劃、一戶一宅和建房標準的前提下，屬1999年1月1日之前土地利用現狀變更調查地類為建設用地的，可以不再辦理用地前置手續，直接申請辦理《鄉村建設規劃許可證》；屬2009年12月31日之前土地利用現狀變更調查地類為建設用地，可先行申請辦理《鄉村建設規劃許可證》，待辦理不動產登記前需完善用地報批手續，同時在核發《鄉村建設規劃許可證》上附註此項要求。（該類型不適用於《建設工程規劃許可證》）
3、村民可以向各鎮規劃辦查詢土地利用現狀變更調查地類情況，各鎮規劃和自然資源管理所提供協助。
4、不符合上述條件無法申請拆舊建新的可以修繕，修繕免於辦理規劃許可手續。
（五）如何判定符合建房標準？
1、佔地面積：屬於新批准的用地不超過80平方米；屬於拆舊建新的不超過原證載面積（例如96平方米的證載面積，佔地可以達96平方米）。
2、總建築面積：不超過280平方米；建築層數不超3層且不超過11米，屋頂設梯間和功能用房的不超14米。
3、退縮間距：新規劃住宅，主要朝向間距不少於6米，次要朝向不少於2米（聯排除外，且次要朝向外牆應為防火牆）。現狀村民住宅改建、擴建：臨路方向退縮建築間距不少於2米（以道路中心線為基準），其他方向退縮建築間距不少於0.6米（以用地邊界為基準，聯排除外）。
最小間距範圍內不得設置陽臺、飄窗、雨棚、花槽、臺階等。
注意：屬於新批准的用地，建房時二層、三層飄出部分不能超出基底80平方米的投影部分；屬於拆舊建新的不得超出原證載面積的投影部分。
Q:
延伸：舊房屋按照此退縮後是否變小？
A:
不一定，花都區對現狀村民住宅改建、擴建退界明確三點：
一是原則上巷道不作為道路認定，宜以村莊規劃中劃定的道路作為認定依據；
二是用地邊界以巷道中心線為基準核算；
三是應要結合現場條件儘可能創造更適宜居住的通風、採光效果，不得低於《農村防火規範（GB50039-2010）》的要求。
案例
張三的房子證載面積為80平方米，佔地為8米*10米，東西向與相鄰房屋間距為2米，南北向與相鄰房屋間距為1.2米，現申請拆除重建，房屋基底面積可以建多大？（如圖示）
案例分析：
1、退縮間距問題：根據村民住宅改建的退縮間距的要求，臨路方向退縮建築間距不少於2米（以道路中心線為基準），其他方向退縮建築間距不少於0.6米（以用地邊界為基準，聯排除外）。現張三的房屋不在臨路方向，即應以巷道中心線為基準核算，各方向退縮建築間距不少於0.6米，即張三的房屋符合退縮要求，可按原基底面積建設。
2、建築基底面積問題：張三房屋的證載面積為80平方米，如重建後建築佔地保持80平方米，二層以上不能飄出，但可適當設置雨蓬。如重建後建築佔地面積少於證載面積，二層以上東西向可以適當飄出，但飄出面積最多不得超出基底80平方米的投影部分，飄出部分也納入建築面積計算。
3、建築消防問題：根據《農村防火規範（GB50039-2010）》的要求，磚牆達到一二級耐火等級的，開窗面積小於或等於該外牆面積的10%且不正對相鄰外牆上開設時，建築之間的防火間距不小於2米即可，否則要做防火牆（見附圖）。張三的房屋東西向為2米，即不能正對相鄰外牆開設門窗；南北向小於2米，即需做防火牆，不能開門窗。
好了，
下期再見哦！
來源 | 花宣
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