2016年至今的樓市表現，簡直病態，各地在控房價的道路上，使出渾身解數，下猛藥，力壓房價，然而，是藥三分毒，三年來，曾經熱銷的都在陸續交房了，毒性顯現了，近期一個普遍現象就是“降標減配質量次”，特別是精裝修房。
樓市前行 背景不得不說
將思路拉回身邊，聊一聊西安的情況吧。先說下西安的市場變化，這是一個現象的背景。
01
房價起飛
2016年下半年開始西安房價開始加速，進入2017年，房價正式起飛，同一樓盤，一個月漲價1000塊的信息顛覆了西安人對西安房價的認知，恐慌式購房蔓延全西安，是個樓盤都漲價，曾經被挑剔得體無完膚的“破”盤，也在這時搖身一變成為香餑餑，於是，盲目的選擇，無所成本的漲價，好盤壞盤一個樣，結果可想而知，“破”盤搭了順風車，曾經的“好”盤也不平衡了。
02
限價回顧
2011年，就出現過“限價”這麼一回事，當時西安房價控制目標漲幅小於15%，然而隨著市場橫盤，庫存增大，西安在經歷了5年的停滯期後，這個“限價”也就消失；第二波限價是在2017年9月25日，這次限價令要求西安房企申報預售價格與上個月網籤價格相比漲幅不能超過2%，新開盤備案毛坯房源價格不得超過9000元/平，精裝房源不得超過10500元/平，而這一篇“函”已經找不到（有人說是先發布而後秒刪）。時間推移，以上的數字也已經失去了約束意義，但是房價備案審批制度一直在繼續，並控制著房價的“上漲”。
3、關於地價：2018年西安商品房土地供應約1247.30萬㎡，同比上漲32.45%，成交約1168.35萬㎡，同比上漲38.93%。全年土地成交樓板價約為2097元/㎡，同比上漲40.07%；其中住宅及商住成交約852.10萬㎡，同比上漲38.26%，樓板價約為2457元/㎡，同比上漲55.58%。
03
現象之下 開發商破局有招
三個背景（市場熱、限漲價、抬地價）下，開發商總得破局，追求企業利潤，於是另一個現象開始蔓延：原先主做毛坯房的企業，也紛紛提升產品品質，開始做精裝。
城市與房地產研究專家孟祥遠曾說：“近兩年開發商拿的地，有的樓面價已逼近甚至超過周邊新房價格。部分開發商要麼延遲開發，要麼通過毛坯改精裝提價，要麼就通過簡配交付等方式來保證利潤。”
“要麼”：關於西安某項目毛坯變精裝價格上漲明顯問題，西安發改委商品住房審批價格部門工作人員也給出了回覆，該項目主要是對此次改為精裝產品，裝修成本以及裝修品牌等影響。
“要麼”：交房後，業主發現房企用的建材存在偷工減料，以次充好，做工粗糙，安裝不到位，部分損壞等，精裝修部分存在嚴重的價格與價值不符。
交房大考 問題層出不窮
2017年西安樓市起飛以來，當時購房者在2019年就開始陸續收房，儘管說買房必糟心，收房必維權是這個行業的通病，但今年針對精裝修房的投訴曝光，已有暴增的趨勢，前些年所看到的“紙板門”、“毒地板”等，也已經擴展到“全屋”問題。
看得見的問題：空鼓、裂縫、破損，還有各種家電的不正常工作。
隱蔽工程的問題：漏水、漏水、漏水，各種地方漏水和滲水。
工程質量問題比較常見，主要就是漏水漏電有裝修垃圾有安全隱患這些問題，被它坑過的不止一兩個人。這類問題最糟心也最麻煩，本來是最基礎的隱蔽工程，卻因為施工不當或不注意導致房屋隱蔽工程出問題，比如水管漏水。
追溯下問題產生的原因，可以分為兩大方向：一、產品本身次了；二、施工監管不到位。
產品本身次，一句話概括就是“降標減配質量次”，比如西安某項目就出現過，地板入住一年後長毛，最終追溯結果，是因為複合地板在壓實前沒有充分晾乾。施工監管問題這裡又會更復雜也更容易忽略。
施工監管問題這裡，又是兩個問題，一方面是施工工序的監管，舉個例子：西安一精裝小區樓盤，業主在入住2年後，發現鋪的壁紙出現翹起返潮，追查問題，得出的結論是：衛生間防水沒有做（這也是相當奇葩了）。原來開發商在追求工期時，對於各工種的環節銜接並未監控到位，導致小區多戶家庭防水工序還未做，貼磚這道工序就已經上線。
另一方面是單項施工標準的監管，這一點出現問題較多的就是空鼓、破損等，案例過多，不一一列舉。一些建議
對購房者來講，有四個建議：
1、之前AI君做過統計，截止2019年10月13日，西安公佈備案價未售房源中，精裝佔比6成，毛坯高層剩餘不到4000套，未來還會持續減少，因此，對剛需來講，毛坯房且買且珍惜。
2、精裝系產品，優先選擇品牌房企——品牌房企的裝修也一樣可能存在問題，但本著品牌信譽，對於問題的處理態度，相對會更有誠意，降低“撒手不管”的概率。
此外，近期不少品牌房企舉行工地開放日，就邀請領導業主“眼見為實”，在施工進度中邀請監督，值得鼓勵。可點擊延伸閱讀》》萬科、世園·林逸
當然本土房企中也不是沒有對好房子“執念深重”的老闆，但最終結果得看運氣。包括你與它邂逅的運氣，和老闆資金鍊的運氣。
3、請認清“買家不如賣家精”的事實，精裝房不要一味圖便宜，如果圖了，做好承受其結果的心理準備。
4、最後，雖然精裝修可能存在各種坑，但本質上精裝修與購房者並不對立。
首先，目前西安市面上的裝修標準在1500元/平左右，100平差不多就是15萬裝修款，差不多等同於業主用於自住的裝修費用（因各種查環保，裝修成本漲幅不遜於房價），比起南寧部分房企動輒3000元/平，甚至7000元/平跟明搶沒區別的裝標，西安也在正常範圍，而算上為業主節省的時間成本和房企在裝修公司的砍價能力，其實是划算的。因此不少購房者喜歡精裝多於毛坯並沒錯。
其次，除去溢價空間外，精裝修也在某種程度上為更多改善人群提供了更好的房子，比如最近流行的綠色住宅和科技住宅也誕生於精裝，此外因為對裝修預算的限制，保證了社區圈層的純粹性。這也是為什麼真正的頂豪都是精裝修。
所以，精裝修並沒有錯，可能更多的問題，存在於在監管上，購房者依舊缺乏對裝修質量的話語權。而在市場上，產品本身的質量在如品牌、地段、交通、規劃等諸多購房因素中，所佔據的決策權也不夠大。但未來，相信隨著市場進一步趨冷，房企為了獲得更強的競爭力，也會將產品品質和差異化放在更重要的位置上。目前從開始拼裝標的豪宅們身上已有星火，未來，我們拭目以待吧。
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