作者莫開偉系中國知名財經作家 中國地方金融研究員研究員
自去年來，樓市去庫存不僅是全國上下一項極其重要的經濟任務，而且還成了各級政府一項重要的政治使命。中央政府及各省（市）地方政府可謂絞盡了腦汁，使出了渾身解數，從放鬆貨幣政策手段的降低購房首付貸比例、提高公積金貸款比例、降低公積金貸款利率及財政政策的購房補貼及降低購房交易稅費等措施，無所不用其極。但令人遺憾的是，除了近段一線城市樓市出現不正常、非理性上漲之外，其他二線及三、四線城市去庫存效果並不明顯，且大有庫存越調越高之勢。
讓人百思不得其解的是，這究竟是什麼原因？在筆者看來，除了政府夾雜私心沒有采取過硬措施而給房產開發商以各種優惠政策之外，最根本問題在於樓市調控仍處一種單項金融調控運動，沒有與社會公共基礎資源進行有機結合，使單一金融調控政策顯得軟弱乏力。
簡單地說，社會公共基礎資源主要包括城市供水、公共交通、學校、醫院、廠礦企業及其他生活配套服務設施等等。而目前，在我國公共基礎資源現狀是，佔絕大比例的優質公共資源向大城市尤其是一線城市傾斜，城市越小，配置的社會公共基礎資源相對越少，且質量往往不高，尤其到了不少偏遠落後農村地區社會公共基礎資源幾乎為零。顯然，我國社會公共基礎資源在城市配置上呈“倒金字塔型”，致使其對應的城市人群也呈“倒金字塔型”，兩者錯位導致社會公共基礎資源呈嚴重不合理格局。
在這種社會公共基礎資源嚴重不合理、不均衡格局下，一二線城市各種機會遠遠大於三四線城市，也就自然加劇了不同城市房價分化，尤其社會公共基礎資源還成了一、二線城市房價越調越高的“罪魁禍首”。可以斷言，如果社會公共基礎資源投入仍不改變向大城市聚積現狀，無論出臺多麼嚴厲（或寬鬆）的行政性限購（或財政補貼）政策，還是提高（或降低）首付貸比例或利率、提高（或降低）公積金貸款比例及利率等金融性措施，都將收效甚微，樓市調控難以取得實效，並有陷入新一輪調控怪圈的危險。
因此，在樓市去庫存上，除了貨幣政策發力之外，應把調控重心放到合理配置各類型城市社會公共基礎資源均衡上。因為只有當各類城市社會公共基礎資源出現均衡時，才能為不同城市居民提供均等就業、就醫、就學機會，才可抑制人口無限制地湧入一、二線城市，就會縮小一二線城市與三四城市之間在樓市去庫存上的“馬太效應”，也可有效控制一二線城市土地供應及住房供應緊張局勢，不致使一二線城市出現房價持續、反覆、過快地上漲，更可遏制非理性上漲。比如深圳、上海、北京房價過快上漲，主要是土地資源短缺導致的住房供給不足，合肥等城市房價上漲較快，主要是近年來承接了較大規模的產業和人口轉移、市場需求短期內增加較快導致等等。同時，社會公共基礎資源均衡之後，三四線城市樓市去庫存也不會陷入膠著狀態，尤其不致出現房價嚴重分化現象，使各城市房價基本趨於合理；更為重要的是各城市房價趨於合理，也可大大壓縮樓市投機買賣炒作空間，對穩定各類城市房價將起到重要作用，也有利於防範系統性區域性風險。
還要看到，社會公共基礎資源均衡可消除一二線城市與三四線城市之間土地財政收入差距，可遏制三四線城市賣地衝動，更可抑制地方政府房價高時高槓杆刺激房地產、房價低時不惜出臺各種有損公共財政利益措施去庫存的“五花八門”政策，使各級政府在發展房地產政策上保持適中、理性行為。例如，近日瀋陽發佈《關於促進房地產市場健康發展的實施意見（試行）》規定，職工以家庭為單位購房，可使用住房公積金同時申請貸款購買兩套房，實行“認貸不認房”政策，貸款最低首付比例為20%，最高貸款額度提高為單方50萬元、雙方70萬元、三方90萬元；實行“零稅費”政策，免收交易費、產權辦證費，繳納的契稅、營業稅、個人所得稅先徵後補；支持居民改善住房條件，1年內先買房後賣房或先賣房後買房的，購買房產面積大於出售房產面積的，按面積差每平方米補貼50元等等。瀋陽政府去庫存做法在當下具有一定普遍傾向，說實話，無論是零首付、認貸不認房，還是購房獎勵、鼓勵農民進城購房，其實都是不理性之舉，有點病急亂投醫之嫌，從長遠看，對當地房地產健康可持續發展不利；如果社會公共基礎資源均衡之後，這些問題就自然而然地解決了。
而均衡社會公共基礎資源最好的辦法是中央政府將各類城市發展納入統一規劃，在財政投入上做到“不偏心”和平均用力，使不同類型城市居民都能享受社會優質公共資源。同時，從戰略角度出必，應從嚴控制特大城市規模和數量，大力發展中小城市；尤其在地區發展上避免再造成新的、人為的基礎設施投入不公及城市發展嚴重分化現象，類似京津冀一體化、副政治中心之類的城市發展規劃應慎而又慎，不宜盲目求速。
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