不知不覺中又到年底，一些人又開始焦慮起來。
其實，說焦慮可能有點用詞不慎，嚴格意義上用“拿不定主意”或“搖擺不定”更為妥當。
我說的是在買房這件事上！
從9月中下旬開始，找我諮詢買房事宜的粉絲越來越多，當然，粉絲被激活和當前的市場環境有著密切的關係，土拍遇冷、樓市下行，讓購房者難以抉擇，他們索性就求助於他人，讓他人給自己一個理性的判斷。
這種做法有點像“病急亂投醫”，也反映出購房者的無奈，畢竟一套房要兩三百萬起步，踩不準點有可能多付30-50萬，這種案例屢見不鮮。
臨近年底，來問我能不能買房的人越來越多，尤其是在昨天舉行的一場小型房產茶話會上，大家集中的問題都是“目前房子還能不能買？”
錫樓線下房產茶話會現場
我先下一個結論：我依然認為現在是買房的最佳時機！
或許這個結論對外釋放後，又要被痛罵，不過我已經習慣了，接下來就重點聊一聊這個“最佳時機”。
首先要強調一下：剛需，不要在乎買房時機，該買還是要買，不管樓市上行還是下行，先解決居住問題才是根本。
在這裡我要問大家一個問題，在買房的結構中，剛需佔多大比例，研究數據的可能會很清楚，剛需客群約佔50%，投資客群約佔40%，真正的改善客群約佔10%。
另外，剛需客群買房又有投資的屬性，這樣綜合來看投資客群就佔了90%以上，所以“最佳時機”在這個數據上又成了偽命題！
我聽過一個段子：“勸人買房等於謀財害命”。
瞭解我的人或許都知道，在我的文章和聊天中都闡述一個觀點“買房要趁早”，我是不是變相在做“謀財害命”的事？
2016年我就寫文章勸大家買房，記得有一篇文章是被大家罵著轉發到10萬+的，文章的留言汙言穢語不堪入耳。
結果，2016年無錫房價出現暴漲，那麼罵我沒買房的估計要撞死在“南牆”，少數聽了我的話買房的現在和我都是很好的朋友。
記得有幾件非常搞笑的事情，2016年下半年，有幾個黑粉給我發消息，大概意思是我為什麼不勸他們買房，如果不聽就應該罵醒他們，對此我只能用“呵呵”來回復。
下面我來列一下無錫幾個區域近幾年的房價走勢圖：
濱湖區近幾年房價走勢情況，從走勢圖中可以看出，濱湖區房價是無錫幾個區域中漲幅最大的，2016年之後的房價漲幅出現爆發式增長。
近幾年惠山區房價走勢，個人感覺這個價格明顯略低，惠山新城、天一新城的房價普遍都在2萬以上，即便是錢橋、洛社一帶的房價也在13000-15000元/平左右。
近幾年梁溪區房價走勢，由於2015年三區合併的因素，有些數據丟失。從2018年到2019年的數據可以看出，房價出現明顯下滑，這個就是主城區的尷尬，當地緣客戶減少、配套成熟時，房子的溢價空間就相對有限，梁溪區的房子除了學區房有升值空間外，其它房子只有保值空間。
近幾年錫山區房價走勢圖，這個價格我認為也略低，現在羊尖的鉑悅名邸都賣到14000元/平左右了，錫北鎮的美的中駿雍景灣也要賣到12000-13000元/平，這就是無錫目前的低價盤，這些低價盤一旦消失，剛需的選擇機會會越來越小。
近幾年新吳區房價走勢，這是一個“年輕”的區域，也是最有潛力的區域，隨著碩放、鴻山、梅村等偏遠區域的發力，新吳區的房價也在與日俱增。位於碩放的棲霞天悅府即將開盤，預售價格預計在15000-17000元/平，已經開盤的奧體紫蘭園價格在15500元/平左右，這幾個偏遠板塊項目的房價快要追上主城區了，剛需買房的空間進一步被壓縮。
羅列這麼多數據並不是危言聳聽，只是擺明一個事實。
現在，很多購房者把希望寄託在政策從嚴或樓市崩盤上，認為政策從嚴房價會下跌；認為樓市崩盤房價會腰斬……
前一種認為是比較偏頗的，後一種認為是比較天真的。
樓市崩盤、房價腰斬等同於天方夜譚；政策從嚴不會迫使房價下跌，只能說控制住房價不要過快上漲，達到橫盤的目的。
用一句通俗易懂的話來講，政府用政策壓制住房價上漲，也防止房價下跌。
等同於一輛公交車到站了，肯定不會開倒車，在站臺等多久要看司機的耐性，不管等多久，車永遠是往前開的。
最近幾個城市在人才引進政策上出現鬆動，有些媒體斷章取義定義成樓市調控出現鬆動，後來各個城市緊急出來闢謠，稱堅持“住房不炒”這一定位毫不動搖。
也預示著通過人才引進鬆綁樓市調控的構想是行不通的。
在樓市下行的基礎上，調控政策繼續從嚴，開發商們集體對明年市場不看好。
但由於現在開發商拿地的“底板”比較高，上面又有限價的要求，在控制利潤率的前提下只能橫盤。
最近無錫市場上出現降價的聲音，這個降價幅度是在一個合理的範圍內，根據要求，一個項目的價格只能根據備案價上下浮動15%。
比如一個樓盤的備案價是24000元/平，這個樓盤的最低均價可以降到20400元/平，當然可能會有更低的價格，也會有高的價格，把價格拉平即可。
結合當前的市場環境和開發商回籠資金的需求，一些項目會推出特定的特價房、優惠房和工抵房，這些房源數量有限，目的是為了衝刺年底任務指標，並不代表房價下跌，往往這個時候是最佳撿漏時機。
我觀察發現，最近有好幾個樓盤推出特價房，有些樓盤加推價格明顯低於上次的加推價格，這都說明今年的任務指標還沒有完成，只能以價換量。
最近即將加推的時代城、碧桂園南光城、寶能城等盤在加推價格上非常有優勢，聽說即將開盤的碧桂園都薈、德信云溪明著、綠城誠園在價格上也相當有驚喜。
時代城加推現場
以上種種都是年前最佳買房的時機，春節過後市場回暖，房價會逐漸回調。
再來說一個信號：
11月20日，LPR改革後迎來第四次報價，1年期的利率已經下調3次，這次相比10月份的4.2%，又下降到了4.15%。
但這次最值得關注的是5年期的LPR，還是首次降低，從10月份的4.85%，下調到了4.8%。
5年期貸款利率已經開啟下調，後面也還有可能繼續下調，特別是明年豬肉價格下調後，物價上漲沒有壓力了，那利率下調就更加無障礙了。
對於剛需來說，降息就是購房的引導信號，雖然降的不多，但最起碼這算是一個信號吧。
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