在炎熱的天氣裡，必須有規章和控制。這條規則在中國已經反覆試驗過了。
5月11日，廣為宣傳的蘇州樓市調控正式登陸:
在整個蘇州工業園區和蘇州高新區的一些重點區域，新房的銷售期限為3年。蘇州工業園區二手房限五年。
作為2019年房地產市場最熱的城市，蘇州的房價根本沒有受到大週期的影響。它一路反彈並上漲。蘇州工業園區的底價甚至超過3萬元，房價接近上海。
戴老闆發了個玩笑，說道:
“誰會想到，在蘇州公園工作的金融農民工小王，因為房價太高，每天要通勤兩個小時才能在上海買房子”。
對於房地產市場最熱的城市來說，正式重啟監管意味著什麼？
01
蘇州樓市為什麼這麼妖？
蘇州是一個當之無愧的新興網絡紅色城市。
今年春天，一部受歡迎的電視連續劇《都挺好》不僅讓蘇州的小巷擠滿了遊客，還讓人們注意到這個城市的房地產有多熱。
劇中，蘇大強賣掉了蘇州500萬套房子，滿臉期待地向蔡根華寶貝表示:
自由是珍貴的，愛更昂貴。我賣掉了房子，錢被分了出去。我的蔡根華寶貝，我回家了。
沒想到，只冷冷地迎來了根花寶貝一句:
你快點給我走，沒房間沒錢，你讓我跟你喝西北風。
戲內外都是房子。
自2018年大部分城市受到嚴重衝擊以來，蘇州房地產市場根本沒有受到經濟週期的影響。成交量和價格一直在上漲，將房價推至新高。
蘇州的房價為什麼這麼邪惡？
這背後有三個原因:
首先，蘇州的房地產市場監管最早開始，房地產價格最早停止。本輪房地產市場反彈，並不缺乏因素來彌補上漲。早在2016年，蘇州、廈門、合肥和南京就獲得了“房地產市場四小龍”的稱號。當時，蘇州率先出臺了一系列房地產市場監管政策，房價也率先剎車。
其次，蘇州過去有嚴格的限價令，一些地區的樓市倒掛現象突出，刺激了購房熱潮。買就是賺，只要有套利的空間，就會繼續激發哄搶的熱情，這是人之常情。無論是蘇州工業園區還是南京河西板塊，這一規律都是重複的。
第三，房地產市場局部升溫和炒作因素的共同作用，在蘇州房地產市場造成了恐慌效應。總體環境是貨幣政策總體基調的變化和房地產市場監管步伐的變化，這是一二線城市房地產市場快速發展的基礎。
“小環境”的概念在蘇州很常見。從網劇《都挺好》到江蘇自由貿易區，每一條新聞，不管是不是含沙射影，都會助長房地產市場的投機行為。
02
在炎熱的天氣裡，必須有規章和控制。這是什麼意思？
房價最高的城市加大了調控力度，標誌著新一輪房地產市場調控正式重啟。早在4月19日，中央重要會議再次提到“不準炒房”，這成為樓市調控轉向的明確信號。(見《中央會議重提“房住不炒”，意味著什麼？》)
隨後，住房和建設部向地價和房價波動較大的城市發出預警，這也是房地產市場監管全面重啟的一個主要標誌。
後來，國家發改委明確表示，放寬住宅並不意味著放鬆房地產監管。無論戶籍制度如何變化，都要堅持“房子是為了生活，不是為了投機”的立場，保持房地產市場的穩定和健康。(見《放寬落戶不等於放鬆調控！發改委緊急定調，透露什麼信號？》)
此前，長沙、合肥和遼寧丹東都初步加大了對房地產市場的監管力度，而蘇州工業園區加大了對房地產市場的監管力度，限制了銷售，這意味著房地產市場的監管已經正式重啟。(見《長沙：一個讓炒房客有去無回的城市》)
房地產市場走出去年的低谷後，房地產市場的監管正在捲土重來。
這背後的原因是顯而易見的。房地產市場監管服務於房地產市場的大局和整體經濟形勢。政策會隨著房地產市場和經濟形勢的變化而改變。房地產市場沒有持續的監管，也沒有永久的放鬆和收緊。
更重要的是，2019年房地產市場的任務是“穩定”。這裡的穩定不僅是穩定地價、穩定房價、穩定預期的九大宏觀表述，也是“防止大起大落”的明確具體目標。
為了防止急劇下降，我們也必須防止急劇上升。房地產市場的監管必須跟上變化。
可以預期，無論蘇州或其他城市，只要成交量和價格上漲趨勢重新啟動，樓市就會出現過熱跡象，新的樓市調控將不可避免地席捲而來。
03
房地產市場在初期就已經停止了？
蘇州很熱，但不是每個城市都有蘇州市場。
本輪房地產春季在3月初達到高潮，但在4月和5月初，許多地方的成交量已經開始下降，房價未能大幅上漲，春季的勢頭已經基本耗盡。
事實上，從一開始，房地產市場只是個別城市的熱點。北京、上海、廈門等地的房地產市場復甦，但包括廣州在內的大多數城市仍處於高度震盪之中。改革規模減半的三線和四線城市的數量和價格都在下降。(見《樓市回暖？真相是什麼》)
為什麼房地產市場不能繼續？
這背後的原因也很簡單，因為房地產市場普遍上漲的條件不具備，個別城市的反彈並不代表大多數城市的復甦。
如果房地產市場想要快速反彈，就必須滿足以下關鍵條件:
首先，貨幣繼續寬鬆。降低標準，降低利率，為市場釋放足夠的資金；
第二，房地產市場真正放松管制。限制價格、限制銷售和放鬆限制收效甚微。關鍵在於限制購買和貸款。取消限制是為了釋放更多的購房需求。取消貸款限制是為了降低購房成本。第三是徹底扭轉預期。在當前國內外高度不確定的環境下，要想完全扭轉局面並不容易，除非相關部門明確表態要刺激房地產，或者一線城市集體推出大反彈市場。
顯然，這些條件都不滿足。
04
只有瞭解房地產市場的規律，我們才能瞭解中國的房地產價格。
《2019年樓市往哪走》年，開封君提出了理解中國房地產市場的四條關鍵規則:
首先，中國的房地產市場是一個政策市場，房地產市場的監管隨著總體環境的變化而變化。
其次，洪水是房地產市場飆升和全國房地產市場飆升的基本前提。
第三，穩定比任何事情都重要。樓市冷的時候需要保持穩定，過熱的樓市需要調控。
第四，普遍通脹的時代已經過去，一、二線城市和三線、四線城市必然會出現分歧。
要了解房地產市場的這些規律，人們就不會被房地產政策的反覆變化所迷惑，而且能夠在房地產市場的劇烈波動中找到正確的方向。
—結束—
閱讀更多 小妹看房經濟 的文章
