物業公司是應房地產開發而生的產物，作為房地產商品房消費中的一個環節。物業公司對小區的綠化，公共衛生進行定期維護保潔，讓你在小區中住的舒心，還負責整個小區的安全工作，對小區的外來人員進行例行詢查登記，對進出車輛管理指揮。此外，還負責小區公共設施的日常維護，包括路燈、路面、綠化等等。可以說，現代的生活離不開物業公司的服務，一家好的物業公司能讓你的生活更加舒心，而一家不負責任的物業，則會嚴重影響你的居住品質。
前期的物業公司大多是招投標的方式公開、公平地選聘出來的，是經過所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門批准後才入駐的，而多數的老小區，則是經過業主委員會或者委託居委會招標的，簽訂了正式的物業服務合同，如果合同沒有到期，一般不會輕易更換。可假如目前物業公司服務不好，想換一家怎麼辦呢？
根據《物權法》規定，業主是有權利更換物業公司的。《物權法》第81條、82條規定：業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。對建設單位聘請的物業服務企業或者其他管理人，業主有權依法更換。物業服務企業或者其他管理人，根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。
但是更換物業公司必須具備這幾個條件：
1、召集全體業主大會，針對物業管理事宜進行投票表決，必須有三分之二以上的業主同意才可重新選聘物業公司；
2、是由於物業公司實際管理不到位，或管理不作為，業主大會才有權抉擇選聘或解聘物業管理公司；
3、物業服務合同的約定期限到期了。
那麼更換物業公司的流程是怎樣的呢？具體的流程，則分兩種情況。
一、沒有成立業主大會的情況：
1、在《物業合同》有效期內，物業不能隨意更換，必須是物業公司有違反其《物業合同》的內容，有違約的情況且有相關的證據，才能根據《物業法》解除其合同。如果《物業合同》到期不自動續簽，則另外招標新的物業公司就可以了。
2、確定更換物業公司是大部分的業主意向，這樣才可以更換物業。同意更換物業的業主戶數和所佔面積都必須超過三分之二才行。
3、三分之二的業主同意更換物業了，就派代表去找物業公司的負責人，協商退場更替的事宜。如物業公司不願意停止《物業合同》退出管理，則需要走以下的程序。
4、拿著業主籤的"同意書"和物業違約的證據到居委會去申請更換物業。配合居委會辦理其相關的手續。一般居委會的工作人員會先和物業協商，讓其主動退出。如物業不同意就會走法律程序。
5、如果證據充足，法院會支持業主的訴求，解除物業公司《物業合同》，讓物業公司做好交接工作，限時撤場。
6、小區沒有業主委員會的話可以委託居委會招標，或者其他機構組織招標，聘請其他物業公司，也可以直接邀約其物業公司進行管理。
二、小區有業主委員會的情況 則簡單很多：
1、業主委員會更換物業公司前做出更換物業公司的決議，書面告知原物業管理企業；
2、授權業主委員會或委託招標代理機構組織招標，確定採取公開招標或邀請招標方式；
3、授權業主委員會直接確定中標人或由評標委員會推薦中標候選人名單後，由業主大會最終確定中標人。
4、中標的物業公司進場接手，原物業公司撤場離開。
值得注意的是，在更換物業公司後，一定要交接以下資料。
1、竣工總平面圖，單體建築、結構、設備竣工，配套設施、地下管網工程圖等竣工驗收資料；
2、設施設備的安裝、使用和維護保管等技術資料；
3、物業質量保修文件和物業使用說明文件；
4、物業管理所需的其他資料，譬如與供水、供電、供氣、保衛、有線電視等單位訂立的協議書、合同，各種物業服務債權債務賬冊等。
以上，就是怎麼更換物業公司的具體內容了。物業公司是全體業主聘請的"管家"，是受業主的委託，幫助業主管理小區、維護小區的服務機構。如果物業服務不盡如人意，比如有隨意抬高物業費、侵吞公共區域的收益、不買車位不讓進小區等種種損害業主權益的行為，撤換物業公司就很有必要。
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