近日，成都市規劃局官網公示了《龍泉驛區十陵來龍北片區控制性詳細規劃（第6.1版）等、8個控規單元修改方案》。大片土地規劃的變更，讓十陵這個區域再度引發關注。
上圖中的規劃用地範圍，體現在地圖上，具體範圍如下圖半透明的橙色區塊所示：
即涵蓋地鐵4號線以北、滬蓉高速以南、西至三環內的成綿樂城際鐵路、東臨成都大學的區域。
地價崛起，區域爭議不斷
這片區域在此次大片區改規之前，兩年內引發的話題已然不小。
首要的是開發商對於這個片區的價值認定，即土地價格。自2017年6月地價率先突破近郊區域的萬元門檻以來，十陵在2018年和2019年又拍賣成交了5宗土地，相繼引進了開發商中糧、龍湖、城投和華潤入駐。
雖然地價再也沒有破萬，但九千上下的樓面地價也不算低。除了城投競得的兩宗地外，其餘地塊均在開篇改規的十陵來龍北片區範圍內。
如今，中海、中梁、龍湖地塊項目均已亮相併開盤入市。高層住宅的價格在18000元/㎡左右，洋房別墅的價格基本在2萬元/㎡往上。
另一面是購房者對於這個片區的價值認同尚未與開發商同步 ，即單價2萬多的房子，願意買單的購房者還是有限。
樓盤中海御湖世家、中梁壹號院以及首開龍湖景粼玖序自去年11月以來，都陸續開盤亮相。產品路線都是大戶改善，但各樓盤的開盤認購情況，並不樂觀。目前，各樓盤都還有房源在售。
購房者的不買單，除了新房的價格，更大的影響因素可能還是區域的發展現狀。
地鐵4號線和青龍湖溼地公園，算是這個片區標誌性的生活配套了。
▲小胖拍攝於2019.11.11
整個區域設了來龍、十陵、成都大學三個地鐵站點。緊鄰十陵地鐵站出站口，就是區域內的生態標籤—青龍湖溼地公園。
青龍湖溼地公園佔地3萬畝，分兩期建設。目前，一期已經對外開放，二期還在建設當中，成為市區內不少人週末遊玩的好去處。
但在地鐵4號線和青龍湖溼地公園之外，片區內的風貌及生活配套，還是透露著鄉土氣息。
比如，十陵街道及購物廣場是這樣的：
▲小胖拍攝於2019.11.11
片區內的培養了一代又一代學子的公立學校——十陵小學、十陵中學是這樣的：
▲小胖拍攝於2019.11.11
所以，在這裡轉一圈，感覺大概就是鄉鎮上“趕場”。
用地規劃調整，居住利好升級
不過，此次十陵來龍北片區用地規劃的調整，讓區域未來會改觀不少。
首先是商業配套會有提升。
對比修改前後的用地規劃圖，在農平路北側，多宗純住宅用地變更為住宅兼容商業用地，商業配套增加。在規劃的地鐵9號線和12號線交匯的站點處，增加了純商業用地、商業兼容住宅用地，這與此處規劃的范家院子TOD項目建設相契合，後期商業體將給區域帶來實質性的突破。
其次是工業用地的退場將拉昇區域居住品質。
在樓盤中海御湖世家及北側區域用地，由原本的工業用地變更為純住宅用地及商業兼容住宅用地，將不僅提升緊鄰的樓盤中海御湖世家、中梁壹號院的居住品質，對於整個片區也算是利好。
▲地塊已拆遷
還有片區內道路與綠化增加，生活便利度將提升。
原本的用地經過修改之後，部分地塊被切割成了多個小地塊，路網密集了不少。同時，在多條街道沿線新規劃了綠地，居住環境及街道界面都將乾淨舒適不少。
城建推進，改變還在進行時
除了此次用地規劃變更所帶來的商業、路網、綠化利好外，目前片區似乎還有不少其他的城建利好。
1.今年4月，大運村被選址在十陵的成都大學
▲小胖拍攝於2019.11.11
成都將舉辦2021年世界大學生夏季運動會，大運村即是為大運會各國代表團提供接待、住宿、餐飲醫療、諮詢、會議、休閒、商業等服務的服務區。
大運村新建項目共37.388萬平方米，包括運動員公寓、生活服務中心、醫療中心、行政保障中心、國際教育交流中心、體育館附館、游泳館、東盟藝術學院等。目前已正式開建，將於2021年建成投用。
2. 公佈范家院子TOD項目規劃，首宗土地已出讓
今年3月22日，成都市規劃和自然資源公眾平臺公示顯示，龍泉驛區十陵鎮范家院子站將開建TOD項目，項目地處成都地鐵9號線和12號線交匯處。
根據《范家院子站TOD一體化城市設計》設計方案，今年5月28日華潤拿下的528畝住兼商用地，就有一個地塊專為范家院子TOD作專項設計。范家院子TOD項目的落地已經邁出了實質性的第一步。
3. 成都軌道建設的長期規劃，十陵片區規劃4條地鐵線路
正如用地規劃圖所示，這個區域內除了如今已經通車的地鐵4號線之外，長期規劃的地鐵9號線、12號線以及32號線都將貫穿該片區。
其中12號線與32號線交匯於十陵客運站，12號線與9號線交匯於TOD范家院子站，4號線與9號線交匯於來龍站，4號線與32號線交匯於十陵站。
4.地處3環外側，是距離市區最近的二圈層居住區
從十陵來龍片區所處的地理位置來看，涵蓋了東3環內側及3.5環的範圍，算是佔據了一定的地理優勢。其在行政區域上屬於龍泉驛，卻成為了距離市區最近的近郊區域，地鐵4號線進一步拉近了其與市中心的距離。
縱觀十陵的現狀以及規劃，對開發商以及購房者不同的區域認知感，也就多了些理解了。
在地理優勢的基礎上，規劃正在一步一步的提升。只是開發商已然在提前消費區域的配套規劃，而購房者的買單行為還建立在區域現有的面貌上。
或許，再等兩年，花兩萬多在這裡買房，會顯得更心安一些。
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