上週，國家統計局公佈了10月70城房價數據，數據顯示，二三線城市的房價漲幅仍高於一線城市。湖南方面，國家統計局統計的岳陽、常德2個城市，雖說10月的房價沒有較大漲幅，岳陽甚至有所下跌，但從近年來的整體房價漲幅來看，這2個城市均超過了長沙。
以湖南近年來房地產市場發展較快的常德、衡陽、益陽、岳陽為例。在中國房價行情網查詢到，2018年10月，長沙的新房均價為11181元/平，而2019年10月，長沙的新房均價跌到了10894元/平，也就是說，1年以來，長沙的房價跌了2.6%。反觀湖南的另外4個城市，這1年的新房價格，沒有懸念的穩漲，其中，常德的房價漲幅達13.6%，衡陽為9.7%，益陽和岳陽的漲幅分別為6.8%和5.6%。
此外，近2年來，湖南其他市州也出現了不少地王，樓面價不亞於長沙的一些熱門地塊。比如，2018年6月，衡陽合創摘得的衡陽網掛[2018]年57號地塊，樓面價高達3922元/平，當時衡陽就有業內人士估計，這塊地今後樓盤售價或超1萬/平；再有今年3月，祥源摘下岳陽楊樹塘地塊，樓面價約4063元/平。對比長沙今年成交的一些限價地，如雨花區008號地塊、嶽麓區022號地塊，成交樓面價都未超過4000元/平，但住宅限價都逼近萬字頭。此外，今年岳陽開盤的南湖天著，售價高達1.8萬/平，令人咂舌。
到了這裡，不禁讓人懷疑，照這個勢頭下去，未必湖南這些三線城市有一天房價會超過長沙這個一線城市？而他們，房價又有多少上漲的動力呢？
本著房地產市場短期看政策，中期看土地，長期看人口的原則，來看看湖南這幾個三線城市的樓市走向。
先說政策，目前湖南省內，僅長沙與張家界為“四限”嚴厲城市，岳陽“三限”，衡陽限貸限價，而益陽、常德僅為限貸，相對寬鬆，市場有一定操作性。
而土地方面，根據克而瑞的數據統計，相較於2018年的土地成交溢價率，今年以來全省的土地市場已經出現疲軟，常德、衡陽、岳陽、益陽等城市的房企競拍及拿地活躍度降低，溢價率走低，其中常德近幾年都很明顯的地價滯漲，房價推動力不足。
人口方面，根據各市州的城市人口統計情況，衡陽、岳陽、益陽、常德的常住人口在湖南省內表現尚佳，但人口吸附力較弱，在這些城市買房的多為返鄉置業，而不是外來人口。2017年，長沙限購限貸政策開始，湖南一些三、四線城市的人口選擇返鄉置業，對樓市產生了一定拉動力，不過2年多以來，這部分購買力已經消耗不少，難以保證未來還能繼續對樓市有較大的衝擊力。
不過，各個城市的情況不一，房地產市場發展的動因多少有些不同。比如岳陽，一直以房價漲勢大引人注目。棚改此前是岳陽市場快速發展的主要動力，2016年起，岳陽棚改力度充足年份，成交量開始逐年上升，2017年間，岳陽房價大幅上漲，而到了2019年，岳陽棚改大縮水，以此同時，成交量也開始收縮，市場存在大量貨源，供應量居高不下，存量日漸積壓，去化壓力增加。
而常德，調控政策整體寬鬆，樓市動力主要源於棚改政策和返鄉置業。2019年以來，常德棚改政策也在收緊，預計總量壓縮至2018年的一半以下。而2017年來受長沙限購限貸政策影響產生的返鄉置業客戶，近2年消耗大半。從今年年初開始，常德整體庫存量開始緩慢上行，購房者觀望明顯情緒加重，市場也不同以往。
總的來看，近幾年，湖南三四線城市房價已經漲到了逼近長沙的態勢，暴漲的背後不得不讓人思考的是——這些城市房地產容量有限，人口吸附力較弱，加上此前支撐房價上漲的棚改政策也逐漸進入下半場，所以，看到今年這幾個三四線城市房價上漲態勢出現疲軟，並不意外。也令人質疑，三四線城市的房價，到底還有多少暴漲空間？
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