地產股的起起落落一向都是和宏觀調控聯繫在一起的，關於調控，很多人都有些誤解，以為調控就是打壓房價，並且經常拿房價的持續上漲來證明調控的空調。實際上，每一輪調控都有其更加深遠的意義，從來不會僅僅為了房價而出臺，而且從過去20年的幾次大動作來看，每一輪轉折性的調控都是成功的，從無例外。
至於房價為什麼一直在漲？那是因為調控的成功讓中國經濟持續穩定地保持了上升趨勢，讓國人越來越富有，居住條件越來越好了。實際上，我們關心的往往是房價的漲幅，但房價在漲，銷售面積也是一直在漲，在限購覆蓋全國主要城市的大背景下，高房價依然有足夠的支撐，這本身就是調控有效的一大成果。
先從21年前說起吧。1998年，亞太金融危機中，艱苦卓絕的香港保衛戰，雖然以索羅斯敗走而收場，但大環境依然緊張，力保人民幣不貶值的壓力相當沉重。1997年之前，中國經濟連續4年保持了兩位數的GDP增速，但1998年已經降到了7.8%。1998 年 7 月，《國務院關於進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，要求全國停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，發展住房金融，培育和規範住房交易市場。之後又陸續出臺了相應的金融、交易政策，真正意義上開啟了中國商品房全面發展的時代。
這一政策的影響是劃時代的，並直接讓經濟走出了低谷。2003年，GDP增速重新回到了兩位數，並保持了5年之久。
房地產是增強消費、促進經濟的利器，但也是一把雙刃劍，過度發展會導致金融風險的加大，這一點早就是明確的。2003 年 6 月，《中國人民銀行關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發貸款和土地儲備貸款提出一系列限制，並提出對個人購房貸款實行差別化政策。此後至今，這種一潑冷水式的政策，都是一種明確信號：經濟好轉，房地產該控制了。
從2004年到2007年，調控細則不斷出臺並落實，尤其是2007 年 9 月（就是6124點之前的3個星期）《關於加強商業性房地產信貸管理的補充通 知》中“收緊房地產開發貸、土地儲備貸和住房消費貸，規定以家庭為單位，第 2 套住房貸款首付不得低於 40%，利率不得 低於基準利率的 1.1 倍。”讓樓市迅速冷清下來。原本這是個軟著陸，但不巧2008年金融危機席捲全球，世界各國的經濟環境出現了幾十年不遇的急速惡化，中國的經濟增速也從2007年的14.2%，直接降到了2008年的9.7%。
關鍵時刻，又是房地產立功了。2008 年 10 月（沒錯，就是1664點出現的那個月），《繼續加大保障民生投入力度，切實解決低收入群眾基本生活》體現了由“控制”向“救市”的態度轉變，同時還出臺了《關於調整房地產交易環節稅收政策的通知》：“個人首次購買 90 平方米及以下普通住宅，契稅統一下調至 1%，暫 免徵收土地增值稅和印花稅”。2008年12月還出臺了“個人購買不足 2 年的非普通住房對外銷售全額免徵營業稅，超過 2 年的非普通住房或不足 2 年的普通住房差額徵收營業稅，超過 2 年 的普通住房免徵營業稅 ”的政策。
結果立竿見影，2008年10月到2009年8月，不到一年的時間股市就上漲了一倍多。經濟也迅速止跌，並於2010年重新恢復了兩位數的增長。
和上次相似，經濟企穩之際就是房地產繼續冷凍之時。2010年4月，《國務院關於堅決遇制部分城房價過快上張的通知》頒佈，樓市開始了長達5年的低迷，當月的股市從最高3181跌到了2820。
這一次比上一輪嚴格得多，不但緊縮了信貸，更是推出了限購、限價等行政手段，同時M2也從2010年的18.95%降到了2014年的11.01%。這段時間，房地產行業開始了徹底的分化，一部分資金開始撤離，有人直截了當宣佈房地產已經進入了白銀時代。
可經濟增速也從2010年的10.6%，下滑到了2014年的7.3%，於是在最低谷的時候，房地產又得到了喘息的機會。2014 年 6 月，銀監會首次提出大力支持首套房需求，股市率先反應，7月份一根久違的大陽線，開啟了轟轟烈烈的短暫而又壯觀的槓桿牛行情。只不過，這次真的不一樣了。雖然很多城市的房價一兩年內就迅速翻了一倍，但GDP增速仍然在穩定地下移，自2015年開始一直保持在6%多一些，再也沒上過7%。2017 年 10 月，開始貫徹“房子是用來住的、不是用來炒的定位”，樓市又逐步淡了下來。
屢試不爽的經濟刺激利器，這一次真的不好用了嗎？
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