沒有流動性，就沒有價值。
01
黑龍江鶴崗以其“萎縮的城市”而聞名。這裡房子的平均價格不到3000元，房子的總價格低到數萬元，還不如深圳的廁所高。即使白菜的價格已經達到這個水平，它仍然不能出售。
大約在2011年，溫州的房價一度超過了北上官的房價。然而，私人貸款危機很快讓這座城市恢復了原狀。
溫州當時是房地產投機的最大發源地之一。當私人貸款危機爆發時，資本鏈被打破，所有資產價格都不足以維持，出售房地產成為唯一的拯救措施。越急於出售，價格越低，溫州房價一度從最高點減半。
泰和房地產，2017年中國房地產市場最大的“土地王收割機”之一，擁有非常光明的土地儲備。然而，2019年的今天，它面臨著出售資產和斷臂自救的困境。
地球之王在那些日子裡非常努力，只能低價出售來籌集資金。這一問題的根源是債務水平高、償還緩慢以及現金流無力償還債務，這也是一個流動性問題。(見[0x9A8B))
這三種情況都指向一個簡單的現實:一旦任何資產失去流動性，其價值將迅速惡化。任何資產，不管原價漲得多高，只要不能兌現，最終都將是一張廢紙。
這條規則適用於開發商、房地產投機商或普通購房者。
02
什麼是流動性？簡而言之，兌現的能力，兌現的能力，持續槓桿化的能力，將資產轉化為現金的能力。
房子失去了流動性，這意味著沒有市場或價格，沒有交易，任何價格和浮動利潤都只是空中樓閣。它指的是沒有人會接受這個提議。無論人們對這座城市的未來或該資產的未來有什麼疑問，只要沒有人會再次接受這一提議，最初的價格將是不可持續的。
黑龍江鶴崗是一座資源枯竭型城市。它的經濟在衰退，收入增長緩慢，出生率在下降，人口不斷外流。即使有棚戶區貨幣化的刺激，當地房地產市場仍然無法激起任何漣漪。當人們對一個城市的未來有疑問時，他們自然會質疑這個城市的所有資產，房地產肯定會首當其衝。(見[0x9A8B))
當地只需要它的群體不能支持它，外國人不喜歡它，所以這裡的房子失去了流動性。即使房價一度攀升至5000元的峰值，最終還是會回落到地面。
鶴崗不是一個極端的例子。在全國範圍內，像鶴崗這樣的城市正在減少。經濟收縮、人口外流和住房供應過剩，即使目前的房地產市場看起來很熱，即使新市場的開盤熱每天都在變熱，只要將來沒有人接受市場，所有的價格都只是空中樓閣。
隨著每次大幅度放鬆，全國房價都會上漲。在物價上漲的大趨勢下，無論是中心郊區還是偏遠郊區，大中城市的房價都會上漲，幾乎每個人都可以在賬面上賺很多錢。
然而，這些增長只是股票市場的浮動收益，只是賭博的籌碼。能否取出是關鍵。如果沒有流動性，浮動利潤自始至終就是浮動利潤，這沒有多大意義。
在極端情況下，如果你遭遇溫州式的不幸，踩踏事件並不是不可能的。
03
哪些房屋將在未來失去流動性？
第一類是沒有二級市場的地區。沒有二手市場，就不可能交易現金。二手市場太弱，新房子很難實現。
符合這一特點的，一是絕大多數縣。縣城新房供應旺盛，棚戶區向拆遷建設轉變帶來的新貨將在未來湧入市場。在這些地方很難產生二手房市場，如果有二手房市場的話，它們只會集中在個別地區。
第二個是二線和三線城市的遠郊。這些遠郊既沒有地鐵線穿過，也沒有政府部門遷移，沒有強大的產業進口，也沒有亂七八糟的教育和醫療設施，也不能用來出租籌集資金，這些地方也不會有二手房市場。
第二類是非商品房和小規模房地產需求。這包括商業和住宅公寓、小產權房、軍事交付室、車庫、在非熱點城市的暫住房產、缺乏更新和翻新可能性的舊住宅區以及一些發展中國家的海外房產。開封君在《眼看它加槓桿，眼看它……》詳細討論了這種房地產。
這些房子不像商品房那樣具有流動性。在房地產市場的好轉時期，仍然會有人追逐這些產品。如果房地產市場進入水平甚至下行週期，商品房仍難以維持原價，更不用說這些既有政策風險又有市場風險的另類資產了？
第三類是被政策鎖定的流動性。這一輪對房地產市場的調控不再侷限於通過限制購買和貸款來控制供求，而是通過限制銷售來控制流動性。銷售限制從2年、3年到5年不等。限制越長，房子的流動性就越小。
值得注意的是，銷售限制通常是從獲得房地產證時開始計算的。由於預售制度的存在，從購買之時到房地產證書交付之時通常需要一到兩年的時間。這些時間與銷售限制週期重疊，導致房子的鎖定期持續4至7年。
在房地產市場的上行週期中，每個人都可以耐心等待。然而，在房地產市場發生變化的情況下，如果你想套現，就不可能套現，你被迫退出市場。這將不可避免地加劇資產持有的時間成本和風險成本。如果現金流不可持續，整個資產配置將陷入危機。
顯然，銷售限制期過長的城市不能輕易投機房地產。現金流必須保持不變。
04
因此，與房價相比，我們應該更加重視房子的流動性。如何判斷一個城市的房屋是否是流動的？這裡有三個指標:
一是空置率和租賃情況。空置率可以通過照明率來觀察，而租賃情況可以通過租賃市場來判斷。在租金回報率過低的地區，流動性必然是一個問題，即使在租金無法出租的地區也是如此。
第二是觀察市場的實際供求規模。小產權房存在法律風險，商住樓實現成本過高，軍隊產房糾紛更加複雜。這些房子相對較小，難以承受房地產市場週期的考驗。他們抵禦風險的能力太弱了。一旦市場惡化，問題就會隨之而來。
第三，看看二手房交易。對於一線和二線城市，隨著土地資源的枯竭，二手房市場將在未來取代一手房市場，有新供應但沒有相應二手房市場的地區應該謹慎。對於三線和四線城市，第一選擇是既有一手住房市場又有大量二手房交易的地區。
05
請記住，房子是房地產，它們是經常涉及數百萬甚至數千萬資金的房地產，甚至是許多家庭可以用六個錢包支撐的房地產，無論如何都不能忽視。
這句話是一樣的:在未來十年，比房價和升值空間更重要的是安全性和流動性。
—結束—
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