31套，這是中海·黃龍雲起首次開盤的總套數。均價是58000元/㎡，精裝高層。
套數不多，但卻有兩方面的重要意義：第一，文教區終於開閘；第二，價格標準線清晰了。
我們通常會把文一、文二、文三路一帶稱為文教區，大致的位置是莫干山路以西古翠路以東，天目山路以北餘杭塘路以南。隸屬西湖區，因為學區資源實在太豐富，因而是杭州的最優秀也是最早的「文教區」。
商品房開發早，以致於近十年只出過兩個住宅純新盤：雅戈爾·御西湖、融信·杭州公館。
從現在開始，這樣的溫吞性格可以算是猛虎回頭：中海·黃龍雲起、中鐵建濱江·古翠藍庭、中冶·錦繡公館，一連三個樓盤。從這個月中旬到明年上半年，將是它們的主要推盤期。
最先有動靜的是黃龍雲起，已經領出了第一張預售證，高層9號樓共31套房源，58000元/平米，戶型只有一個，139㎡。
這是去年7月中海拿下的杭師大美院地塊，在萬塘路與華星路交叉口，有3幢商業、1幢公租房，4幢高層以及6幢7-9層的洋房及小高層。
售樓處已建成，是今後的會所，預約後就可參觀。這次開盤的139㎡高層戶型，四房格局，做了臨時樣板間。
售樓處和樣板房的表現，算是可圈可點。整體挺有高級感，樣板房的硬裝部分，比如客廳做了背景牆、洗手間淋浴房做了壁龕，鏡櫃下方設置了一排儲物格，也很人性。這些，可以現場細細察看下。
中海·黃龍雲起售樓處
厲害的點在於周邊，聚集了大批的寫字樓和商業。EAC、黃龍萬科中心、東信大廈、頤高廣場、華領國際、富麗科技大廈、華星時代廣場、萬塘匯……一堆。在這個杭州新興產業的發祥地之一、至今仍寫字樓經濟密集的區域裡，這是一個「走路可以上班」的新房。
地鐵也能用得上，2號線學院路站下來，穿過楓華府第，就是它了。另外，機場快線在黃龍萬科中心設了文三路站，跟黃龍雲起也是走路可達。
從目前的售樓處來看，花了不少心思，開發商想打個在杭州的品質翻身仗。
中鐵建濱江·古翠藍庭跟黃龍雲起基本前後腳，前兩天剛剛開放售樓處。樓盤的具體位置在古翠路以東，餘杭塘路以南，文教區的角落上。
總共7幢樓，其中一幢是公租房，三幢小高層和三幢高層可售。雖然是中鐵建拿地與操盤，但這個盤上上下下，都有濃濃的「濱江烙印」。
售樓處就簡單地放在附近濱江開發的樓盤底商裡，就是古翠路以西、文一西路上的濱江·金色藍庭。主力戶型面積段106㎡-139㎡，走的是濱江房產旗下的中高端改善產品線，設計、景觀、工程都是濱江，物業大概率也是。
古翠藍庭效果圖
不過濱江在這個樓盤裡放出了小「彩蛋」，儘管不是低密住宅，好歹可是文教區裡的啊，於是請來了這幾年聲名鵲起的gad蔣愈先生設計。外立面選用了深灰+淺灰組合的鋁板與玻璃，這和此前的濱江風格不太一樣。
正式銷售估計要下個月，但在黃龍雲起的價格面前，古翠藍庭最多不過是持平，甚至略低的驚喜可能性，也存在。
只不過，如果要算絕對單價的話，還真不一定，因為首開的1號樓是小高層，有係數可以疊加。
濱江的厲害之處，此時又顯現了，控制了面積段——除了8套180㎡左右的頂躍，剩下的都是120㎡及125㎡，而且都是四房，得房率85%左右。就算單價到了6字頭甚至以上，總價都算可控。
古翠藍庭小高層125㎡戶型圖
銷售開玩笑說這是「迎難而上」，把總價最高的放在最前面。但即便如此，語氣也很輕鬆。畢竟，一幢也不過60多套，而從金色藍庭小區出門，拐個彎直接進了售樓處的，有大把人。
第三個樓盤，是中冶·錦繡公館，開盤腳步應該最晚，因為它是現房銷售。
中冶來杭州兩年半，投入了大把的錢，至今未有產出——因為拿的都是現房銷售地塊。更麻煩的是，都位於市中心，地價高，錦繡公館就是其一。
2017年4月，中冶以70%的封頂溢價率拿下了這塊商住地，樓面價39571元/㎡。地塊不大，即很複雜，5萬多方的總建築面積，一半是商業，還有16%的自持面積。
具體的位置在餘杭塘河以南，教工路以西，如果再具體一點，就是已經交付，最近正在大甩尾盤的杭州公館東面。 售樓處正在努力當中，快一點的話12月內會開放，現在只能在樓盤外圍轉幾圈看看立面的樣子。
☝中冶·錦繡公館實景圖，左側為杭州公館洋房
9幢樓，有5幢是高層住宅，立面快出來了，跟隔壁杭州公館的高層，區別很是明顯。另外是3幢酒店式公寓加一幢商業，開發商稱會有服務式公寓，引入雅詩閣。
雅詩閣的子品牌馨樂庭，早就進駐了城西銀泰，長租者不少，月租金很高，一室一廳的部分可以達到8000元。如果這裡有雅詩閣，會是什麼租金水平？
跟另外兩個樓盤不太一樣的是，中冶聯合了阿里和清華，會做「適溫、適溼、富氧」的科技系統。此前杭州在杭州主打科技住宅的除了金茂和朗詩，只有新加入的三湘印象，中冶的科技住宅會怎麼做，還是挺讓人期待的。
它的戶型139㎡起步，比起跟它處於同一緯度上的古翠藍庭，總價位段還是拉開了差距。
最厲害的地方，一處是確定的，就是現房銷售，明年上半年，就有望開盤。根據杭州此前現房的價格邏輯，黃龍雲起的高層單價，也會成為它的參考對象。
另外一處優勢目前還不確定，就是學區，新房沒法承諾學區。可以稍微根據附近小區的劃分推測下，假設按照小區域裡原有的學區配置，它將會是三個樓盤裡學區資源最好的。
「文教區」，一直都是杭州樓市中獨特的存在。從某種意義上來說，它是「貴」的一種代表，也有居住情結的發源地。
周邊的項目，只要房齡不太老或者產品不太差，學區普通的以5-6W/㎡的成交價為主，學校不錯的可以到7W/㎡左右。
早期的樓盤戶型闊綽，也就是說這三個項目周邊的十年房齡左右的二手房，要置換成這三個新盤，輕而易舉。
比如中冶·錦繡公館一街之隔的金都·城市芯宇，三房的戶型一不小心面積就要到180方、190方。即使是當初非豪宅設計的中豪晴園、今日嘉園之類的，三房戶型也要到130方以上。
而這三個樓盤，139方全都可以做四房了。
這樣看起來，這批新房源，無論是單價或是總價，都不貴。無非現在的麻煩是，如果真要置換，手上的二手房不一定很快賣得掉。
當然，還有一個區別，三個樓盤當中，如果追求學區的話，黃龍雲起和古翠藍庭不一定很優秀。文教區，不代表著角角落落都是明星學校。
另外一個衝擊來自於餘杭塘路以北的申花。在城市扁平化發展的當下，文教區原本擁有的「成熟地段」優勢，在部分人看來，比不上那些日新月異變化的新區。
隔了一條餘杭塘路的申花，限價標準定在了5.4W/㎡。好在如今的杭州，即使是武林廣場也在煥發新機，文教區也一樣。機場快線穿過，在文三路探出了站點。黃龍萬科中心也長在文教區內，孕育出K-LAB這樣氣質的「學習型綜合體」。
只不過，文教區的變化，偏「潤物細無聲」，沒有機會像一片空白的新區那樣，突破迎接一批高大上的摩天大樓和綜合體。
但是在這裡，從一個地鐵站走到另一個地鐵站，從這條街走向那條街，是一件愉悅的事，因為會遇到匆忙但是陽光滿面的年輕人，會經過密密麻麻的路邊小店，這個季節糖炒栗子的香味伴著關東煮的騰騰熱氣，每天都不一樣。
當杭州人熟悉的「文教板塊」，近兩千套房源傾瀉而出，讓許多「等米下鍋」的周邊居然，看到了改善的曙光。
甚至，在兩個已經開放售樓處的項目現場，有購房者說，他們是從濱江過來的。或許是曾經的城西人，一度過江，可是當文教區回來的時候，他們也想「回家看看」。
去浙大西溪校區逗逗野貓，去胖子燒餅和老闆聊聊天，你會發現，老城區也挺有味道。
這樣的杭州，才更有意思。
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