【導讀】
城市更新項目應當納入城市更新專項規劃、城市更新年度計劃和“三舊”改造地塊圖斑數據庫，方可進行申報。
申報流程主要包括1. 申報主體資格認定；2.正式申報審批階段：包括城市更新單元劃定、城市更新單元規劃審批、實施主體資格認定、城市更新項目實施方案核准及實施監管協議簽訂等申報審批環節；3. 供地環節。
城市更新類型及實施要求
城市更新包含整治類、改建類和拆建類三種類型。
實施要求
1.危房集中或者建築物不符合消防、交通等公共安全需要的；
2.城市基礎設施、公共服務設施亟需完善的；
3.環境惡劣，妨害公共衛生或者社會治安的；
4.土地用途、建築物使用功能低效落後，需要進行功能轉換或者產業轉型升級的；
5.經市人民政府批准的其他情形
更新單元劃定特殊情形
1.劃定城市更新單元時涉及下列情形的，依照以下規定分別處理：
2.政府社團用地、特殊用地，不單獨劃定為城市更新單元；
3.除通過城市更新實現用地清退外，被非法佔用的已完成徵轉及補償手續的國有未出讓用地和基本農田保護區用地不劃入城市更新單元；
4.未出讓的國有建設用地在符合土地利用總體規劃、土地利用現狀的前提下，應當結合城市更新單元規劃進行置換，與補公用地整合使用；
5.舊工業區及其異地配套的生活用地可作為一個更新單元統一規劃建設；
6.香洲區城中舊村應當整村劃定城市更新單元。
補公用地的異地置換
1.因用地整合的需要，城市更新單元規劃中的補公用地可以在同一控制性詳細規劃編制單元範圍內進行等用地面積異地置換，整合集中。
2.因規劃需要，補公用地超出同一控制性詳細規劃編制單元進行異地置換的，應當按程序報市政府批准。
公租房配建要求
城市綜合服務體單獨編制更新單元規劃的，可以按照如下比例配置公共租賃住房等住宅：
1. 用地規模八萬平方米以上的，按照計容積率建築面積的百分之二十五配置；
2. 用地規模五萬平方米以上、八萬平方米以下的，按照用地規模給予建築面積的百分之二十至百分之二十五配置：
配置比例=（拆除範圍內已供用地總面積-5）/3*5%+20%
拆建類更新實施要求
（一）更新單元劃定要求：
- 已供建設用地的用地面積應當不小於一萬平方米（特殊情形見下文）；
- 應當劃定拆除範圍、重建範圍和補公用地，可根據需要劃定規劃保留範圍；
- 補公用地應當不小於三千平方米且不小於已供建設用地面積的百分之十五，控制性詳細規劃或者其他規劃、相關規定有更高要求的，從其規定。
（二）小於一萬平的劃定要求：
- 舊工業區改造為科技孵化器等市政府鼓勵發展的創新型產業項目
- 位於海島的城市更新項目
- 城中舊村更新項目
- 其他因公共利益需要拆建的項目
- PS：上述情形1/2/3應當依據規劃的需要提供適量補公用地，或者提供不少於計容面積10%的建築用於城市基礎設施、公共服務設施或者其他城市公共利益項目。
（三） 更新意願要求：
- 城市更新單元內用地為單一權利主體的，應當取得該主體同意，共有的應當取得全體共有權利人同意。
- 建築物由業主區分所有的，應當經專有部分佔建築物總面積三分之二以上的業主且佔總人數三分之二以上的業主同意方可啟動。
- 城市更新單元包含多宗已供建設用地的，符合上述兩條規定的用地總用地面積應當不小於更新單元範圍用地面積的三分之二。
- 城中舊村拆除重建的，應當經居民大會、村民大會或者社區股份合作公司的股東大會按照有關規定表決，並獲得佔全體成員或者股東人數三分之二以上同意方可啟動。
城市更新類型及實施要求
城市更新項目應當納入城市更新專項規劃、城市更新年度計劃和“三舊”改造地塊圖斑數據庫，方可進行申報。申報流程主要包括
1. 申報主體資格認定；
2.正式申報審批階段：包括城市更新單元劃定、城市更新單元規劃審批、實施主體資格認定、城市更新項目實施方案核准及實施監管協議簽訂等申報審批環節；
3. 供地環節：改建類和拆建類城市更新項目供地方案審批、拆建類城市更新項目原房地產權證註銷等手續。
1. 預審階段
主要包括更新項目基礎數據核查及申報主體資格認定，主要包括城市更新單元意向範圍圖審查、城市更新意願證明材料審查、建築物建築功能一覽表審查、更新實施意向示意圖審查、身份證明材料、測繪成果。該階段成果為申報主體資格認定文件。所需時間約35個工作日。
2. 單元劃定及規劃編制
主要為城市更新單元規劃初步方案審查，另涉及產業的項目，還需進行產業佈局初步方案審查；該階段成果為城市更新單元劃定文件。所需時間約1個月。
3. 單元規劃審批及調整
該階段由自然資源局分局、交通部門、產業主管部門等單位徵詢意見並彙總，審查城市更新單元規劃草案、交通評估報告、公共服務設施與景觀風貌評估、經濟評估、文物和歷史建築的保護方案（涉及文物、歷史建築）以及產業佈局方案（涉及產業）。
由相關部門審查後，進行專家會審議並批前公示。改建或拆建類城市更新若涉及控規修改，需報區政府及規委會審議。該環節所需時間約40個工作日，如涉及控規調整，約需60個工作日。最終核發更新單元規劃批覆文件。
4. 實施主體認定及批後監管
對項目實施方案進行復核，審查是否具備實施主體資格，審查通過的進行實施主體資格公示，並核發實施主體資格認定文件及項目實施方案核准文件。最後簽訂監管協議並完成後續供地環節。該階段所需時間約20個工作日。
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