漳州，以九龍公園為界，老薌城的情結與龍文新區的“錢景”涇渭分明。一個薌城人和一個龍文人聚在茶桌前，薌城人會談著南昌路、中山公園的慢生活，宣示老城中心主人的驕傲，但驕傲很快在龍文人對房子的討論中被撕碎。“十三五”以來2300億砸進龍文，砸出了漳州房價天花板碧湖，砸出每天都有話題的龍文利好，最終砸得老薌城沒脾氣。漳州，早就不是那片小天地啦。
一、誰在挑戰薌城？
老漳州眼裡，薌城似乎和漳州城畫上了等號。只因為那時的漳州城太小——北起龍溪軸承廠，南至中山公園。曾經的薌城就代表漳州城，曾經的漳州城也只有薌城大小。
(90年代的漳州城格局)
而這一切，在1997年發生了轉折。改寫了漳州多個板塊的命運。
20多年前，一紙紅頭文件，龍文區正式成立。這個位於漳州主城城東大門，連接廈門經濟特區的前沿陣地，第一次給漳州人灌滿了宏圖發展的雄心。自此，漳州城開啟了東拓發展的脈絡。
(漳州城發展節點)
東拓的20年，漳州GDP從全國百名開外開始衝刺。2018年福建各市GDP排行榜中，漳州以近4000億元的總量接近廈門，位列全省第四位。
在GDP增速上，漳州更是以9.3%、9.1%及8.7%連續三年超過廈門，位居福建省前列。從經濟數據的變化，直觀反映到了漳州的壯大。
二、漳州城單核變雙核
城市命運在翻轉，漳州的巨大增長極來源於龍文區、臺商投資區，招商港區的設立建設，其中又以龍文區的增速最值得稱道。而同時期的薌城區，雖然還擔著主城區的大梁，但一些關鍵指標如人均GDP、房價、新增投資項目等正被龍文區超越。
(2018年漳州市區住宅區域成交佔比)
更直觀的還在城市界面層面，”十年來，除了濱江路變了，薌城還是那個薌城。“雖然薌城房價仍位於第一梯隊，但主城區可利用土地資源稀缺，舊改項目進展緩慢，甚至於到今天老城最有人氣的商業體還是2003年投用的中閩百匯。
(2003-2018薌城重要節點衛星變遷圖)
(漳州沿江沿湖房價梯度)
另一頭的龍文區，在2012年迎來了爆發。《漳州市城市總體規劃（2012-2030）》的發佈，確立了承接政務中心東移，同時對接廈門金融、人才、技術產業轉移的關鍵城市定位。第二年龍文區大量土地完成了拆遷平整工作，政府決心加上資金的快速注入，在2015年前後引來了如建發、中駿、大唐、萬科、特房、融信、禹洲、世茂、中海等房企追捧，也標誌著漳州正式進入龍文時代！
接下來，龍文的第一個爆點在碧湖。2013年6月，碧湖生態園湖區收工，“湖居”變成漳州人居的熱詞。如今龍文區的房價梯隊裡，已經拉出代表著碧湖沿江的板塊房價1萬8+，99灣的大概是1萬4+的房價水位。房價可以反映一個地方的資源價值和人們對這個地方的未來預期。那麼，強勢崛起的龍文區已經擁有了與薌城區“雙雄並立”的硬實力，漳州城也已經完成了單核向雙核的蛻變。
三、2019碧湖土地開發殆盡，龍文沿江東進大勢所趨
不過，碧湖雖好，也有盡時。碧湖板塊一線的地塊在過去的三年裡已經被瓜分殆盡，無論是開發商或是購房者，想要擠進來都不容易了。當一座城市的房地產板塊形成高價值蓄水池，必定出現伴隨價值溢出的空間轉移。碧湖之後，誰來接棒漳州富人區？
（龍文雙核規劃）
龍文1.0時代：碧湖買房成為多數人的置業目標
2012年，碧湖萬達廣場開業，碧湖板塊迎來了漳州第一座集商業、酒店、寫字樓、SOHO、住宅於一體的大型城市綜合體。萬達的落成，帶動了整個板塊的騰飛，也帶來了樓市、商業格局的鉅變。融信瀾園、融都新界、麗水臻品等樓盤一座座拔地而起。
站在江濱路龍文段向北望去，位於碧湖周邊的萬達甲級寫字樓，目前已入駐企業400餘家，融信寫字樓入駐企業約30家，明發寫字樓入駐企業近300家，碧湖總部經濟體系格局逐步完善。先後引進了中國鐵塔、中海油、中國食品、中海運等企業進駐寫字樓設立區域性總部、運營中心或研發中心。區域總部基地雛形初顯，碧湖商務區形態逐漸完善。
在碧湖商務區的豪宅生活圈裡，單盤均價屢創新高，如今已突破2萬／m²，但區域內的新地開發也趨近飽和，碧湖東拓至濱江政務區成為新的時代風口。
龍文2.0時代：濱江政務區大幕拉開
“十三五”期間，龍文實施近400個、總投資近2300億元的重大項目，推動龍江中路以東，沿九龍江一帶的重點區域開發，建設一批高檔社區、總部集中區、繁華商業區，東拓環碧湖板塊的發展空間，讓碧湖的想象力更進一步。
(濱江政務區行政機關分佈）
可以看到，龍文區的大部分行政機關均位於江濱政務區板塊，按照板塊功能定位和屬性，屬於龍文行政中心板塊。龍文區政府、人民法院、稅務局等政務機關均設置於該板塊。正如廈門市政府對望白鷺洲、五緣灣對應的湖裡政務區，每一個城市的政務區對望的江濱必然是這個城市量級最高的板塊。
((湖裡政務核心對望五緣灣))
四、漳州大商圈時代，激活濱江政務中心
如今濱江政務區，匯聚了漳州的教育生態醫療和行政等全套城市要素於周邊。更難能可貴的是接下來數以百億計的大規模拆遷，將為這個區域的持續發展提供豐富的土地儲備和城市動能。
(濱江政務核心組圖)
一個城市要想把行政機構和教育資源落戶在一個新城並不難，只要是行政命令和資本投入到位即可。但是一個板塊要想注入和養活現代城市商業，這絕不僅靠一紙公文可以實現的。萬達、明發、寶龍和吉馬四大大型的落地和聚合，已經很好地證明了龍文區政務核心區已經具備了高端消費的購買力和人口密度。正如2006年，沃爾瑪開業後，以凱德廣場為中心的都市核心商業圈崛地而起，周邊香格里拉觀園、君臨天下、麗園君悅等項目接連追進，吸引了一大批投資者。
(濱江政務區四大商圈分佈)
我們不難看出，濱江政務區的核心地位，是整個大的四大商圈眾星拱月，也是漳州城市發展的藍圖重心。從1997年的龍文區成立至今，20餘年發生的種種，都驗證了碧湖商務區＋濱江政務區雙核的C位標杆。
如今，漳州的城市框架還在不斷延伸，仍會有很多的新盤如雨後春筍般冒出來。未來，這座城市會比你想象中的大。還敢小看漳州嗎！
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