離2020年不到50天的時間，地產商也開始加緊推貨，以保住今年的行業規模排位。目前看來，今年的TOP10房企格局基本明晰，前九大房企幾乎可以保證目前的行業排隊。
不過，對於第十名的爭奪卻尤為激烈，龍湖集團（00960.HK，下稱“龍湖”）與世茂房地產（00813.HK，下稱“世茂”）均是今年第十大房企的有力競爭者。前者，需要保住自己前十的席位，以保持可持續增長。後者，進行了權力交接之後，正在不斷加碼，希望重回前十陣營。
龍湖還是世茂？
兩家公司都表達過看淡排名的想法。不過，在目前的規模至上環境下，TOP10依舊是一線房企的一個門檻，兩家公司內部實則都在發力，追求增長。
掉出與進入
“前幾年公司發展慢，近年希望以較高速發展增長，目前行業前20強的增長率約12%，公司則為39%，甚至超過40%。”世茂集團董事局副主席、總裁許世壇在今年的中期業績會上告訴第一財經記者。
相比於龍湖，世茂的發展速度明顯更快。此前，龍湖曾對外表示，預期2019年銷售額為2200億元，這個數字相比於2018年的2006億元，增長幅度僅為9.7%，這被業內看作是過於保守的預期。
比較一致的是，兩家公司都曾經進入過前十，並跌出，隨後再度渴望迴歸。
2010年，龍湖就排位到達行業第八，銷售規模領先於世茂。但是2011年龍湖管理層團隊經歷了一波大換血，管理團隊重新磨合後，在2016年開始新一輪的規模擴張。隨後，龍湖抓住了這一波市場熱潮，企業的銷售規模再次超越世茂，到2017年再度回到行業第八位。
世茂的發展路徑則不太一樣，2001年開啟了一輪規模衝刺，逐步在規模上超越龍湖，到2014年實現銷售金額702.2億元，排名行業第八位。不過，由於擴張過快，負債過高和庫存問題開始出現，2015年起世茂面臨調整結構的陣痛，這一調整直到2017年才結束，行業地位也持續下滑至第16位。
2018年，世茂開始新一輪加速擴張，全年銷售額同比大幅增長74.8%，大大超過龍湖的28.5%，年末與龍湖分別位列行業第11和10。
顯然，這兩家公司都曾經一度錯失行業機遇，並在完成調整之後又開始迴歸規模賽道的爭奪。目前看來，這兩家公司能夠重新迴歸的原因之一，得益於其較低的財務槓桿水平。
第一財經記者梳理發現，上述兩家公司淨負債率基本控制在60%以下，在目前行業平均淨負債率超過80%的背景下，有了較高的財務槓桿空間，給了兩家公司擴張的資金支持。
克而瑞數據顯示，龍湖總有息負債於2018年末首次超過世茂，且於2019年上半年持續提升。2019年上半年末，世茂現金短債比為1.63，長短債比為2.46；而龍湖現金短債比4.22，長短債比9.18。債務結構由於世茂、龍湖短期到期債務較少，有利於企業更好地調配債務償還比例及週期。
“我們是唯一一個不使用前端融資和非標融資的民營房企。”龍湖CEO邵明曉說。
根據中報，2019年上半年龍湖平均融資成本達到4.56%，低於世茂1.04個百分點。得益於較好的融資機構，給了兩家公司逆勢加槓桿的權限。
規模發展背後問題
財務穩健背後，龍湖、世茂的拿地也明顯加速。
據克而瑞數據統計，龍湖在今年上半年共花費595.4億元拿地，排名第六位，摺合貨值1247.5億元，排名第八位。而根據龍湖公告，其上半年銷售額為1056.2億元，拿地金額佔銷售金額的56%，已經超過一半。
根據龍湖中報，2019年上半年取得26宗地塊的分佈來看，包括蘇州、廈門、廣州、濟南、天津、寧波、鄭州等，遍及龍湖的五大區，即環渤海、西部、長三角、華中、華南。
世茂的加速方式，則是按照併購的邏輯進行拿地。作為今年的“併購之王”，世茂今年上半年接連拿下泰禾、萬通、粵泰、明發等房企項目。6月9日，廣州老牌地產商粵泰股份(2.910, 0.13, 4.68%)（600393.SH）發佈公告，以63.97億元的總對價，向世茂出售位於廣州的5個房地產項目股權。除了粵泰，萬通、明發等小房企皆在世茂的射程之內。
過去幾年，世茂的拿地強度實際上是不斷增加。根據申萬宏源(4.760, 0.02, 0.42%)統計，世茂權益土地購置金額從2016年的300億飆升至2017年的680億，2018年前三季度繼續購地450億元，不過在2018年第四季度放緩拿地。
從2018年數據看，世茂在三四線城市拿地佔比45%，截至2018年末，世茂的總土地儲備5200萬平方米，權益面積超過3700萬平方米，樓面價5300元/平方米左右，相當於2018年合約銷售均價的32%。
而在今年，世茂通過並大量併購，實際上增加了自己在華南區域的土地儲備。
“世茂雖然大力發展，不過在長三角確有一定的疲憊，在多個城市的佈局明顯下滑，而業務重心過於集中在華南，特別是福建，如果未來出現區域市場波動，將帶來一定的隱患。”一位業內高管評價。
數據顯示，世茂福建區域2018年銷售已經超過500億，該區域目前佔公司儲備面積和可售貨值的比例都在23%，主要是受益於廈門市場的擠出效應，包括福州、泉州以及整個福建省三四線城市都在2017~2018年表現突出。
顯然，過於集中的業務佈局和長三角的失守，讓世茂這家公司也不得不面臨未來如何平衡發展的難題。
龍湖的佈局同樣比較侷限。包括環渤海和西部一直是龍湖的重要糧倉，這兩個區域在2018年的土儲比例分別為34%和30.5%，其次是長三角地區，佔比20.7%。在華中和華南地區，佔比分別為8.8%和5.9%。
“龍湖的規模發展瓶頸還有一個問題，就是業務的管控，目前龍湖還是通過集團直接對城市公司進行管控，幾乎沒有區域集團，對於這樣體量的公司而言，集團的過於權力集中，實際上不利於各個城市公司的土地擴展。”一位上市房企總裁評價。
如今，龍湖內部更是面臨吳亞軍迴歸和組織變革的兩大難題，未來龍湖內部的權力分配博弈與組織變革，將成為這家公司這兩年面臨的難題之一。
為了解決上述佈局難題，這兩家公司也在不斷調整自己的業務佈局。
克而瑞數據顯示，從新增土儲區域來看，2019年前9月龍湖長三角區域佔比達33.3%。
此外，2019年龍湖更關注珠三角區域特別是粵港澳大灣區城市的土地獲取，新增土儲總價佔比22.8%，較2018年全年的佔比提升17.1個百分點，2019年龍湖更是新進入了中山、惠州。而世茂則關注長三角區域和珠三角區域的土儲，這兩區佔比均達到70%以上。
規模之爭背後的焦慮
規模之爭背後，實際上每家房企都在面臨焦慮。
“規模不是萬能，沒有規模萬萬不能。”旭輝控股集團（00884.HK）總裁林峰對外表示。
“大部分地產商本質上需要銀行低成本資金，這就需要一定的規模准入，否則進入不了我們的白名單。”一家股份制銀行公司融資負責人告訴記者。
從克而瑞發佈的2019年上半年銷售數據看，TOP100各梯隊房企之間規模分化持續，行業競爭加劇。其中，TOP3房企權益金額集中度達10.5%，同比提升0.7個百分點，龍頭房企繼續保持穩健高質量發展。TOP4-10、TOP11-20、TOP21-30各梯隊房企權益金額集中度較去年也均有一定幅度的提升，市場份額穩中有升，規模房企競爭優勢進一步深化。而隨著多數城市成交回落，銷售難度加大，TOP31-50之後的房企競爭優勢開始放緩，權益金額集中度為8%，下降0.2個百分點。
顯然，對於龍湖和世茂而言，今年的TOP10都將是必爭之地，而接下來的日子，大量的壓力就落在兩家公司營銷條線的身上。
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