當前，在中美博弈的大背景下，國內經濟面臨下行壓力，國家對房地產行業的定位轉變，並明確提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，在此背景下，房地產行業節奏已然發生轉變，高速增長時代一去不復返。因此，企業也需要找準自身節奏，構築自身核心競爭力，嚴控風險，實現企業的可持續穩健增長。

在眾多房企中，港龍地產起源於香港，可以說是一家穩紮穩打的發展型房企，集團董事長呂鳴先生，與從事商業地產開發運營的港龍控股並無任何關係。自2007年在江蘇常州開發第一個項目起，已經默默耕耘十二載，項目遍佈全國20座城市。直到最近在港交所遞交了招股說明書，這家房企才闖入大眾的視野，這樣一家低調的房企來歷如何？又有哪些方面的優勢？我們來一一探尋答案。

一、盈利能力良好，業績鎖定性佳

二、深耕長三角，戰略性佈局潛力型城市

三、財務穩健，保障企業可持續發展

四、誠信立世，廣泛合作優勢互補，組織架構高效靈活

一、盈利能力良好，業績鎖定性佳

近年來，港龍地產迅速發展，營業收入及毛利潤複合增長率保持高位。2018年港龍地產實現營業收入16.6億元，2016年至2018年營業收入複合增長率為87.5%；2018年毛利潤為4.4億元，2016年至2018年毛利潤複合增長率高達146.6%。在行業增速放緩的背景下，不得不說港龍地產的收入和利潤均實現了快速增長。

與此同時，港龍地產盈利能力持續上升，毛利潤率由2016年的21.3%增長到2018年的30.8%，2019年上半年毛利潤率高達42.9%，遠高於行業平均水平。同時，淨利潤率持續增長，2018年淨利潤率為20%，較2016年的8.3%增長了11.7個百分點。

港龍地產的預收賬款由2016年的12.16億元增長至2018年的36.54億元，三年複合增長率達73.4%。2019年上半年預收賬款為41.95億元，大幅增長的預收賬款為港龍地產未來的收入結轉提供了有力支撐，未來營業收入的持續快速增長可期，業績鎖定性佳。

二、深耕長三角，戰略性佈局潛力型城市

港龍地產2007年成立於常州，同年在常州獲得兩幅地塊；2012年，港龍地產擴展至長三角其他城市，如杭州、蘇州、鹽城、嘉興、湖州等；憑藉其在房地產開發領域的品牌、經驗及執行能力，2018年港龍地產進軍一線城市上海，並將版圖擴展至河南和貴州省的多個城市。

在佈局邏輯上，以城市群邏輯進行區域佈局，深耕大本營長三角區域，大本營穩固，才能保障外拓的順暢。長三角地區不僅在全國19個城市群中人口、面積、經濟總量均最高，而且在2018年長三角區域一體化發展上升為國家戰略，長三角城市群發展迎來重大政策利好。另外，向外拓展是企業發展到一定程度的必然選擇，然而，只有大本營基礎足夠牢固，向外擴張才能遊刃有餘，否則可能猶如平地起高樓，對大本營區域透徹的深耕才能為後續的外拓奠定基礎。

港龍地產持續戰略性深耕長三角區域，江蘇省和浙江省兩省的土地儲備佔比達91.5%，其中，對江蘇省進行戰略性覆蓋，項目遍佈江蘇省13個城市。

在城市選擇上，港龍地產佈局於經濟增速較快、城鎮化率較低並且人口規模較大的城市，這些城市更具增長潛力。在土地儲備佔比最高的五個城市中，除常州城鎮化率水平高於江蘇省平均水平外，其餘四座城市城鎮化率水平均低於所屬省份平均城鎮化率，並且這些城市人口規模較大，其中鹽城、南通等2018年人口總量均在700萬以上。同時，這些城市經濟發展迅速，土地儲備佔比最高的五座城市2013年至2018年複合GDP增速平均值為9.5%，遠高於全國平均水平（8.7%）。港龍地產佈局的城市集中於長三角城市群，並且城鎮化率較低、人口規模大，經濟發展迅速，未來可轉化為購房需求的人口較多，能夠為集團業績增長帶來強大動力。

截至2019年6月30日，港龍地產擁有土地儲備471.5萬平米，分佈於全國20個城市，項目總數達56個，其中開發中土地儲備佔比82.6%。

三、財務穩健，保障企業可持續發展

隨著房地產行業進入白銀時代，房企間的競爭愈來愈激烈，眾多房企通過加槓桿實現規模擴張，但港龍地產始終堅持穩健經營。2019年上半年，港龍地產淨負債率為67.4%，遠低於2019年上半年中國上市房企淨負債率的平均水平100.5%（見《淨負債率是懸在房企頭上的達摩克利斯之劍嗎？》）。港龍地產始終保持自己獨特的節奏，不盲目加槓桿，追求穩健的發展理念使集團的抗風險能力更強，無論行業環境如何變幻，都能夠實現持續性增長。

另外，2019年上半年，TOP100上市房企中現金短債比小於1的房企有24家，即近四分之一房企貨幣資金無法覆蓋短期負債，仍需關注短期償債風險（見《警惕！近四分之一房企面臨短期償債風險》）。相較之下，港龍地產的表現則較好，2019年上半年集團現金短債比為2.5，優於榜單中大多數企業，

四、誠信立世，廣泛合作優勢互補，組織架構高效靈活

隨著房地產行業增速放緩、政策持續收緊，合作模式越來越受到房企的青睞。俗話說，“人無信不立”，想要贏得企業和市場的信任，誠信也必然是企業立世之本。港龍地產憑藉其

港龍地產廣泛與第三方合作的模式能夠實現雙方的優勢互補、互利共贏。其一，充分利用合作方的本土優勢，以更具競爭力的價格獲取土地；其二，共同投入資金，減小企業自身現金流壓力；其三，通過合作的方式可以參與更多的項目，以實現風險分散；其四，合作過程中可以學習到合作企業在產品、運營等方面的成功經驗，以更好地修煉內功，構建自身核心競爭力。

就項目組織而言，目前港龍地產採用二級組織架構，以總部為一級，地方項目公司為二級，各級職務、責任獨立。二級組織架構在管理多個項目時可最大化運營效率，在拓展業務過程中極具靈活性。港龍地產製定了一套完備高效的流程及全流程操作知識系統管理房地產開發項目，以“投融管銷”為中心要素的房地產開發流程賦能公司強大生命力和問責機制，來確保產品品質、提升經營效率、保障項目開發進度、降低施工成本，從而創造更大的價值。例如，港龍地產項目開發公司在獲得土地或相關土地使用權後4至6個月內實現開工，在24至30月內即完成一個項目。高效靈活的組織架構使港龍地產擁有獨特的競爭優勢，在激烈的行業競爭中實現快速增長。

對於發展型房企來說，越早上市越好。隨著國內融資渠道的持續收緊，通過上市來拓寬融資渠道不失為一種有效方法，若港龍地產能夠順利上市，其融資渠道無疑將會進一步拓寬。而且，值得一提的是，2019年港龍地產將總部遷至上海，上海是資金、人才等要素的聚集地，這不僅有助於集團更好的獲取資源和吸納人才，而且將大大助力集團的“全國化”進程。在港龍地產“深耕長三角，佈局全中國”的戰略佈局下，業績將實現快速增長，同時憑藉港龍地產良好的盈利能力，也將會為投資者創造更多價值。

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