臨近年底，高性價比房源多起來了！
無論首次置業，還是改善自住，這兩個月其實真是一個非常不錯的時機。
所謂性價比，不是越便宜越好，而是在價值和價格之間，達到最好的平衡。通俗點，叫物超所值。
最近我特別關注九曲河的一個項目。
按照銘騰公佈的數據，2019年10月，他的銷售面積（套內計），全市第2；成交金額，全市第1。
近期重慶賣的最好的樓盤！龍湖開發，九里峰景，前幾天我專程去看了一趟，心動不已。
開始籌集首付款了！
今天將我對項目價值的理解分享給大家。
他的價值其實很顯性：
- 地段的綜合價值好
- 生態環境不錯
- 龍湖大社區少量的高層
- 價格有吸引力！
- 未來的預期價值，比較明確
具體分析如下：
01
很特別的地段！
1）九曲河這個位置
在一眾北區熱點板塊裡，九曲河一直很低調。
一來，他主打生態，樓盤開發少；二來，數量有限的樓盤，幾乎全是低密社區，就更低調了。
但這裡的位置相當特別。
（位置示意圖）
如圖。
以九曲河溼地公園和地鐵六號線九曲河站為中心的這塊區域，實際上是“大照禮”三角區的中心！
之所以特別，我們看他的周圍，是這樣的：
南面，三站路，是光電園。3000多家企業聚集，騰訊、阿里等巨頭的區域總部！
還有照母山科技創新城，數字經濟產業園。
北面，一站路，是禮嘉商圈，兒童醫院，歡樂谷！
東南方向，幾分鐘車程，是照母山金州商圈 ，全新的市人民醫院，人民小學、一中國際部！
你發現沒有？幾何中心上的九曲河，太佔便宜！
自己家，是大片公園，出門就是地鐵，周邊的醫療、教育、商業中心、產業集群等現代城市配套，成環繞狀！
2）巧妙的差異化優勢！
有個前段時間剛買了這裡的業主，和我探討九曲河和周邊的差異化。挺有意思。
和照母山相比
照母山已經是“宇宙中心”，配套接近成熟，但產品兩極分化嚴重；
而九曲河配套不如照母山，但整體開發週期短，且產品定位普遍很高。
和禮嘉相比
禮嘉有高大上的配套體系，濱江商圈、醫療、旅遊等。
九曲河，用一站路解決了錯位競爭關係！禮嘉是好，我一站路即到！而一站路，恰好做到了繁華熱鬧與寧靜自然的切換！
和大竹林相比
大竹林和九曲河的生態環境有相似性，比如都能享受金海灣濱江公園，追求低密生活。
但不同的是，九曲河拿下公園的同時，地鐵剛好經過家門前！生活通勤變得特別便利！
怎麼說呢？
九曲河的特別之處在於：進一步，他享受了禮嘉、照母山和大竹林包圍圈內的全部配套；
而退一步，就回到了自己純粹、低密、公園環繞，且又具備基礎生活配套的世外桃源。
這一步的切換，可以是地鐵1-3站路，也可以是開車3、5分鐘。
差異化特徵帶來的均好性，是九曲河“獨一份”的競爭力。
其中兩個關鍵詞，一個
很方便，二是環境好。02
極致的生態環境！
這年頭，大家太喜歡公園了。
九里峰景相鄰的九曲河溼地公園，有大約3300畝，他非常大，總面積比中央公園還大近1000畝！
但因為周邊開發樓盤不多，他在市場上的聲音並不多。
這自然是好事。
（實景圖）
除了溼地公園，往嘉陵江方向去，就是嘉陵江沿途綿綿十數公里，總佔地將達到5000餘畝的金海灣濱江公園！
（金海灣公園）
據說金海灣公園並不太適合一個人獨去，因為那裡太美，太大！
已基本打造成型的雙超級公園，不遠處，是緩緩流過的嘉陵江。這樣的生態環境，恐怕在整個主城區域，都再難找打。
且，幾乎不可能複製。
03
品牌
九里峰景的第三個價值點，是明顯的「品牌效應」。
龍湖大社區的住宅，在重慶有比較明顯的增值效應。本質上是因為他的居住體驗感更好，物業維護更好。
比如水晶酈城，比如龍湖源著，江與城，兩江新宸，但凡大盤，持續升值能力都不錯。
大社區的居住氛圍好，園林、物業的優勢體現的更加明顯，配套也成熟的更快。而這些，都是房屋價值的保障。
九里峰景是九里晴川大社區的最後一期，也是唯一的高層組團。
賣了就沒有了！
高層組團內，一共8棟高層，到現在只有最後2棟，也快開盤了！
2016年中旬拿地，別墅洋房為主，很神奇的，現在就即將清盤。這應該是最快清盤的龍湖大社區。
大區域內，為數不多的品質高層；
小區域內，唯一的高層；
龍湖大社區，罕見的在售高層！尤其在北區！
04
有吸引力的價格！
前兩個月銷售的清水房，總體的主力價格區間，大致是17000-19000元/㎡左右。
小戶型單價略高，大戶型單價略低。
最後的兩棟帶裝修出售，包含了龍湖品質的地暖、品牌廚衛、臥室客廳都鋪貼了牆紙！性價比同樣很高。
對於核心區域的品質高層，這個項目，我認為這裡相對更有吸引力的，是四房戶型。比如套內108㎡的標準四居室。
單價都會比小戶型性價比更高，如果按揭，首付多不了太多，卻能一步到位！
也許光看到價格，你是沒感覺的。
但疊加了上述地段、配套、大公園環境，緊鄰地鐵、龍湖大社區稀有高層！
1站路禮嘉天街，3站路光電園優質產業聚集區，這種價格，實際上相當划算。
因為他的價值預期是非常明顯的。
05
產品價值預期
- 戶型特點
產品是68-110多㎡面積段，涵蓋了2/3/4居室，3/4房是主力。
可以理解為是面向品質剛需與
品質首改的需求。我就拿108㎡戶型做分析，因為我的目標是他。
（套內108㎡戶型 裝修演繹）
單純說戶型，幾個特點：
- 非常實用緊湊，端頭戶，兩面採光；
- 功能性亮點：沒有明顯的小房間，臥室空間均衡！另外，注意他的陽臺，進深大約2.4米，開間更是進行了有意的延展！增加了實用效率；
- 全飄窗，外加陽臺，實現了贈送面積！
就我所知，龍湖在做產品定位時，會經過比較全面的客戶調研。並依託用戶或潛在用戶的反饋，預判未來的居住需求中的很多要素，比如數量、類型、痛點等等。
在這個情形下，九里峰景的主力，是3房以上，4房為主，必然有比較充分的理由。
我當然會選擇抱大腿。
- 供需關係預判
功能性4房，符合成長型家庭的需求。
在控制總價的基礎上，如果還能把品質做出來了，會形成此類型產品的供不應求！
為何如此判斷呢？
我們知道，3年以前的重慶樓市，市場清淡，為了保證銷售速度，流行80㎡以內的小戶型！
而到2017年市場火爆以後，市場又開始做大戶型，純改善！洋房、小高層、大平層，套內120㎡以上扎堆。
品質型的、總價不高的高層四居室，實際上很稀缺！
現在社會中堅，30歲+，2+2+2家庭，四房是剛需。
像上面這種108㎡，功能性好，面積不大，就控制了總價！
這對於剛性需求，可以一步到位，減少未來的換房成本。
而對於一般的改善型家庭，現在的住所小了，必須要換，預算又一般的時候，品質高層四房，首付80來萬，並不難！
- 具體位置
九曲河大的區域位置，前面已經說了。就九里峰景具體的情況，同樣用一張圖表示。
五角星的位置。
（位置示意圖）
如圖。
九里峰景，正好就在地鐵六號線九曲河站！
後門出去就是。基本是無縫對接。
除了地鐵站，項目緊挨著九曲河溼地公園。
從這個圖上看，九里峰景的配套相當清晰：
在輻射範圍內，我把部分配套標註了出來，如重慶市人民醫院、人民小學、萊佛士醫院、兒童醫院禮嘉院區、禮嘉天街、以及200萬方的金州商圈等！
從小區出門，坐上地鐵，一站路，幾分鐘，已經在山姆會員店裡，開始試吃進口牛肉了！
而大社區內的配套，基本如社區商業街、規劃學校，也都有。
- 內部情況
外部看環境和配套，內在，核心就是建築品質和園林設計。
大家都關心的外立面，是現代主義的風格；
入戶門頭採用石材+金屬邊框；
頂層用了玻璃幕牆，給人的感覺，是比較硬朗。
（意境圖）
內部的主題園林景觀，據說是龍湖最新的升級版高層住宅區景觀，突出“共享交融”。
內部打造了全齡段的空間，有童趣活動區、老年活動區、籃球場、綜合運動區、休閒區等；
社區裡面還有一個約5000平的豪華共享大中庭。
為了追求居住舒適，九里峰景的最大樓間距，有約100米！
這樣的綜合價值，你會心動嗎？
06
最後
今年看完，我看房差不多有11年了！
看了九里峰景，我有一個感慨，北區的高品質平價高層，真的是看著、看著，就真的要沒有了！
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