從當前的政策導向來看，國家想要轉變經濟增長方式的決心非常堅決，要從以往依賴房地產向依靠科技創新與消費升級驅動來促進經濟增長。目前為止，“
限購、限貸、限價、限售”的短期政策仍然沒有退出，而相應是諸如“租售同權”、“加大保障房供應”等長效政策陸續出臺試點。所以可以很肯定的說，未來房地產的政策基調是“房住不炒”和“居者有其屋”。眾所周知，目前中國房價實在是太高了。除了過度炒作外，還有一個很重要原因是中國的房子不僅僅是用來“居住”的，還帶有很多附加屬性。對於很多炒房的人來說，他們認為中國的房子除了用來住之外，也是可以用來炒的（具有金融屬性）、還依附諸如教育、醫療、戶籍等權利，甚至還是身份的象徵。歷史的發展形成今天的局面固然有很多難以言喻的原因，但是在特定歷史時期下具有的合理性不代表它長期的合理性。
要想解決中國房地產的問題，真正做到“房住不炒”，必須先剝離房地產的附加屬性。這個剝離將會分兩步來實現，第一步、“限售、限貸”等凍結交易會逐漸讓房子失去金融屬性，金融產品的一個主要特徵就是流通性好、變現能力強，一旦“限制交易”，基本上房子的金融屬性就失去了。
第二步會通過“租售同權”、公共服務與社會福利與房產脫鉤，最終房子的其他屬性就沒有了。剝離這些附加功能，房子剩下的功能就真正只有居住了。我認為，只有剝離房子的附加屬性。我們才可以從投資角度來探討合理的房價水平，也才可以與國際上其他發達國家的房價做橫向比較。那麼究竟什麼才算是房價的合理水平？我認為最底線的要求就是無風險利率（10年國債的收益率3.317%）加上一定比例的收益率，房地產屬於風險資產，符合邏輯的話還需要加上風險溢價，再加上1-2%的風險溢價，所以合理的租金回報率大概在4-5%之間。
那麼，我們來看看目前中國住房租售比情況。根據表一的數據，我們可以看出，國內主要一二線城市的住房租金回報率在1.3-3%之間（未扣除任何稅費），一線城市除了廣州能達到2%，其他均在2%以下，長沙和重慶算是國內房價控制比較好的城市，接近3%；另一個租金回報率比較高的是大連，大連作為東北最大的城市，有一定的外來人口聚集，但是房價近些年一直沒怎麼上漲。
表一、2019年主要城市租售比情況
分析各個城市的租售比的差異不是本文的重點。根據以上的數據，我們基本上可以得出國內目前主要城市租售比的平均水平在2%左右，按照估值的邏輯大概就是50倍的PE。而根據國外公開發行的REITs來統計，比較合理的租金回報率5-6%，PE水平在16-20倍之間，與我們在上文分析得出的合理租金回報水平基本相當，因此基本上可以認為國內目前的房價存在較大的泡沫。
從中長期來看，國內房價迴歸合理水平是必然的，這是最基本的供需規律決定的，不會以人的意志而轉移，只是這種迴歸是以激烈方式還是比較緩和的方式，還有待繼續觀察。從目前的政策調控來看，我仍是認為最終最大可能還是會平穩落地，緩慢迴歸的。那麼，即便是這樣的緩慢的迴歸，對10年後的房價究竟會有怎樣的影響？
我來舉一個例子，或許會更加形象的說明。比如說現在某一線城市一處均價60000元/㎡的房子，租金每月每平米100元，那麼現時點的租金回報率為2%；假如租金按照年化5%增長（這個假設還是很合理，租金承受能力與居民收入增長強相關），連續增長10年，增長了62.89%，即10年後租金水平達到每月每平米162.89元。按照合理的租金回報率（5%）計算，對應的房價為39093元/㎡，相對現時點
下跌34.84%.其實，上述的假設對租金的預估已經算是比較激進了。即便是在這樣的假設前提下，也許仍是有很多人看到這個下跌幅度，覺得難以置信或者是不願相信。被過去20年房價只漲不跌的影響下，有這樣的想法很正常。但作為一個理性的投資者來說，我們應該要相信一樣東西的價格可以在一定週期內偏離合理水平，但不可能永遠偏離、終究還是要回歸。而且，它的價格既然能漲上去，肯定也可以跌下來，你說是不是？
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