這兩個月，地產圈有不少因買房而年入千萬的故事，挑幾個典型的來說下。
1、深圳灣妖盤恆裕XX二期，大戶型170平左右的戶型，一年過去，幾乎漲了1000萬。這是事實，查閱了下成交，去年10月有一套170平成交價只有2890萬，而今年，3800萬的成交價已經是事實。
2、最近，某地產投資客朋友的一個微博截圖被刷屏，內容是今年華潤城190平的戶型二手成交價已經有2580萬的成交記錄，而他的朋友去年買下此戶型才1600萬，一年不到，他朋友物業就有了1000萬的漲幅。
3、一個投資客朋友，在限售前買入了一套深圳灣二手非網紅盤的頂層物業，今年裝修好再售出的時候，妥妥的接近千萬收入。
這是大家都喜歡津津樂道的故事，每個人說這些的時候，彷彿那些千萬收入本來可以屬於自己一樣，彷彿只要時光倒流，自己就不會錯過這樣的機會。
即使參與了上一年華潤城三期的搖號，即使小戶型89平，首付也要拿出兩百多萬，而且在9:1的中籤率下，搖中概率很小。
在深圳豪宅面前，比較過才知道資產和資產之間已經是一道鴻溝。所以，年漲千萬的豪宅故事，聽聽就好了。
人最重要的一項本領其實就是要看清楚自己，然後不卑不亢，堅持自己，去找適合自己的物業，賺不到千萬的時候，我們可以去賺百萬，賺不到百萬的時候，我們也可以去賺10萬，賺不到10萬的時候，去賺租金也好。
最重要的是抱有一顆理財學習和理智投資的心態，說到投資不得不提深圳的公寓物業，很多人對公寓都抱有質疑，覺得物業水電費用高、產權年限短、貸款年限短和上學落戶沒有保障等等。所以，對於剛需買房居住需求的，首先考慮住宅。
如果是出於投資，或單身自住過渡兼投資，則公寓是不錯的選擇，因為不限購不限貸，不會佔用住宅的房票。相比住宅來說，總價一般不高，上車門檻低。尤其是深圳公寓，一線城市的物業，具有強大的保值增值力。
而金九銀十深圳的公寓成交量更是超過了住宅，限售下的公寓市場反而更為火爆！
限售下的深圳公寓成交火熱
眾所周知，2018年7月31日新政規定深圳商務公寓限售五年，這種情況下深圳商務公寓成交勢必會受到影響。但實際情況是怎樣呢？
回顧近年的網籤情況，2018年深圳一手商務公寓網籤18384套，環比731新政前的2017年上漲32%，成歷史新高，相較2016年更是漲了將近一倍。與住宅網籤佔比方面，2018年的商務公寓網籤佔比同比上升了3個點，佔比近4成，創下歷年佔比的最高水平。
據樂有家研究中心數據監控顯示，2019年1-8月深圳一手商務公寓共網籤9678套，按照如今的熱度，預計2019年超過2017年的1.3萬套可能性不小。每月網籤方面，2019年1-6月網籤量走勢波動上升，尤其3月份開始深圳商務公寓網籤激增至較高位，6月份網籤1633套成2019年以來最高峰。7-8月有所下降，但因為8月底網籤數據有所延遲，如果加上文章開始提及的中洲濱海商業中心成交數據，8月真正成交數據或超越6月，創新高。
先行示範區與大灣區利好雙疊加並未帶來住宅市場的火爆，反而略顯低迷，商務公寓成交量卻再次奪得眼球。很多外地投資客，尤其是北上香港海外等的資本紛至沓來進入到深圳公寓市場，搶奪深圳稀缺的公寓資源。731新政規定公寓限售5年，新供應土地上的公寓只租不售。那就意味著，5年以內的公寓可出售的二手房源數量將減少。同時，市面上一手公寓會絕跡，目前在售和待售的一手公寓都是新政前拿的地，將是公寓市場最後一批新品供應。
那麼投資公寓有什麼需要注意的？
投資公寓你需要注意的五大原則：
第一個原則：近地鐵原則，如果是地鐵上蓋物業就更好。
為什麼這麼說呢？對於公寓來說主要講究的是便利性，所以通勤是主要考慮對象。如果說租一套公寓上班很麻煩的話，肯定是租不出去的，因為買一套公寓主要是租金的收入。如果連租都租不出去的話，更不要說收入了。
第二個原則：看單價是不是住宅的7折，低於7折更好。
因為公寓的土地性質基本上都是商辦用地來的，商辦用地是很便宜的。一個好的企業要跟政府申請一塊地來建總部基地的話政府是很歡迎的，所以往往政府批覆的土地會非常便宜。
第三個原則：周邊配套也很重要。
如果你買的公寓樓下就是大型購物中心的話就更加符合年輕人的生活習慣，因為現在大部分年輕人比較熱衷於懶人生活，下樓就可以滿足他們的所有生活需求。
第四個原則：40平方米原則。
意思就是說你挑選公寓產品的時候儘量挑選40平方米或者更小一點的，因為現在租房市場上都是單身租房人群更多，或者兩個人一起租的。小面積在租房市場上比較容易流通，而且購買時候整體價格比較低，租金年收益率相對較高。
第五：公寓的租金年收益率
租金年收益率(年回報率)=租金的年收益÷公寓的總價，年回報率大約等於4%的話這個公寓是值得投資的。至於公寓未來的房價是否會上漲，這個只能當做一種意外的收穫了。
公寓的投資由於他的獨特屬性，短時間內的回報是很低的，投資公寓需要做好長期投資的準備。
總結來說，公寓的投資，要考慮單價是不是有吸引力，周邊的交通和商業配套如何，最重要的是投資回報率，以最小的資金投入獲取可觀的回報。
住朋小編最近發現一個適合投資的公寓，單價僅2萬，屬於地鐵口物業，而且還是少有的帶學位的商務公寓，5年120%增值回收利益。
這個公寓就是位於鹽田中心區東部冰雪創新城，是灣區首家室內冰雪主題物業，未來將打造城深圳冰雪世界文旅標杆。
位置/交通出行
深圳·鹽田中心區·鹽田路3號·在建地鐵8號線深外站旁
距離地鐵8號線深外站約109m，鹽田路站約1000m，
（預計2020年年底開通）
明年4站直達羅湖，1小時內貫通市區東西
另外，
東部沿海高速、鹽排高速、惠鹽高速及坪鹽高速
1小時通達全城
教育/周邊學校
可申請周邊雲海學校學位
是除南山、福田和羅湖區外
深圳不可多得能申請學位的公寓
商業/周邊商業
享1.4萬平佳兆業天街商業圈
是周邊最大型的商業區
聚焦商業人氣
8600㎡冰雪主題配套
下樓即可休閒、娛樂、美食
深圳首家冰雪主題文旅標杆
房價/周邊樓盤對比
周邊二手房價在3.5-4.4w居多
靠近佳兆業鹽田城市廣場
目前在售新房房價到4.8w
東部冰雪創新城單價僅2w
擁有巨大的上漲空間
戶型/40/79平米戶型
40平1房戶型方正，實用率高；
通燃氣帶陽臺，通風好採光佳；
帶精裝修。
79平2房戶型方正，隔離分佈合理
通燃氣帶陽臺，通風好採光佳；
功能齊全，帶精裝修
收益/投資回報
5年120%增值回租利益
開發商保障
風險小升值快
住朋小結
公寓作為長期投資屬性的產品，買公寓首先要考慮的是能不能租出去，東部冰雪創新城作為鹽田中心區地鐵口物業，目前鹽田的租金還是比較有保障的，因為有鹽田港碼頭，還有資深打造的冰雪城標杆旅遊項目和佳兆業大型商業，未來將會有大量旅住需求或者租房需求。另外開發商還提供2200-3000元/月的返租方式，開發商有提供5年120%增值回購，也就是說5年後你可以退回給開發商，還能拿多20%的利息，還有5年的租金。所以出租風險大大下降。這個是從投資層面進行分析。
從自住層面來講，2萬的單價，最小戶型40㎡，總價80萬起，貸款按5成算，首付低至40萬，每月4400的月供，其實相對深圳上班族來說壓力較小，適合在福田羅湖上班的白領們，前期作為過渡自住，兼後期投資。
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