看懂馬鑾灣南岸片區的價值，我們需要明晰這個板塊的兩個特點：

1.這裡是一個有代表性的TOD板塊，城市資源在小板塊範圍內高度集中；

2.這裡是一座有稀缺的海岸資源的板塊，城市繁華和自然資源在這裡結合；

自然資源的價值，今天不是局長要重點說明的，今天我們想詮釋一把TOD的小板塊價值，或許TOD的城市規劃理念太過學術，理解起來比較"繞口"，大家對其的價值感受很不直觀。

今天評測局用一種更接近客戶視角易懂的方式，通過實實在在的案例爭取向大家詮釋清楚，近期大熱的TOD概念究竟是什麼。

從大家比較接受的[生活圈範圍]進入到這個命題 —— 在現代的城市生活中，10分鐘的生活半徑是正常生活需求的基本單位，步行10分鐘所能涵蓋的基礎配套的密度，可以定義一個片區的繁華程度。

TOD城市模型

老城的火車站板塊、新城五緣內灣板塊及島外集美新城西亭核心區和島外海滄阿羅海四大板塊，是目前廈門公認的城市界面最便捷、基礎生活配套最健全的繁華小板塊。

如果將馬鑾灣新城南岸片區的板塊功能界面與這四個板塊進行對比，孰優孰劣或者各有什麼特點？

廈門繁華小板塊橫評pk

島內老城火車站板塊

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馬鑾灣新城南岸片區

關鍵詞：羅賓森廣場、世貿商城、萬象城

位於島內老城區火車站板塊，是廈門發展較早的一個繁華的小板塊，路網密集，城市資源高度集中、人口密集、路網密佈、有地鐵站點通過；具備以上素質的火車站板塊其實已經是一個完整的TOD板塊，但因地理位置、開發較早的原因，板塊內的景觀資源較少，雖然生活極度便利，但是在整體的板塊界面和居住舒適度上還是稍顯老舊和擁擠。

與之相比，馬鑾灣新城南岸片區板塊有豐富的海岸線資源，在景觀和環境上優勢顯著。

島內新城五緣內灣板塊

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馬鑾灣新城南部片區

關鍵詞：灣悅城、海灣景觀

島內另一個具備TOD素質的典型板塊就是五緣內灣板塊，廈門島內高端綜合型板塊。開發時間較短，規劃相對成熟，板塊面貌較新，可以說是島內居住舒適度位於頭部的TOD板塊。

但目前仍有大量未拆遷城中村，這些因素在未來數年內仍然會影響板塊的居住體驗和氛圍。

根據局長實地考察結果來看，馬路灣南部新城這個板塊裡，並沒有需要進行舊城改造的城中村，整個板塊內的界面非常乾淨，建成後將會是一個非常純粹的TOD板塊。是未來純粹度非常高的的一個板塊。

島外價值高地集美新城西亭核心區

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馬鑾灣新城南岸片區

關鍵詞：市民公園、杏林灣水景、城中村

島外具備TOD素質的板塊目前還不多，目前來看已經具備條件的板塊是集美新城的西亭板塊，但美中不足的是該板塊內沒有大的Mall，如有消費需求需要到其他區域才能得到較好的滿足。

其次，集美新城西亭板塊的城中村的體量也是幾個板塊內最大的，拆遷速度成為整個板塊是否能完整呈現較好面貌的關鍵因素，拆遷的快，城市界面成熟的早；拆遷的慢，則需多等待寫時日才可兌現。相較之下，馬鑾灣新城南岸片區沒有舊改這一因素對城市面貌的干擾，除了同樣有優美的自然風光資源之外，還有50萬方的地鐵上蓋綜合體，未來在繁華程度和板塊兌現後界面來看大有超過西亭板塊之勢。

島外海滄阿羅海板塊

VS

關鍵詞：阿羅海商場、地鐵、體育館、內湖景觀、市民廣場

最後，是發展最久、最成熟的區域——海滄新城阿羅海板塊，作為島外"最不新"的一個新城，阿羅海板塊的局面其實與火車站板塊有些許相似，就是他的年齡所帶來的優勢與劣勢。

多年來新城的發展讓這個板塊內填滿了配套，可以說是該有的都有了。在現今板塊基本已經成型的情況下，這個板塊內唯一的大型Mall阿羅海廣場進場時間較早，近幾年的運營一直不溫不火，顯然沒有SM廣場和萬象城的人氣，這個板塊的商業人氣還有待觀察，除非有強勢實力運營商介入，短時間內看不到大的提升。

所以，對於一個TOD板塊來說，具備大型的綜合體只是第一步，後期綜合體的招商和運營對於整個板塊的商業活力也至關重要，而海滄就是在這個維度裡稍落後於其他板塊。

通過上述對比可以明顯看出，可以說，馬鑾灣新城南岸片區既有火車站片區的高密度配套、五緣內灣的舒適居住氛圍、又有集美新城核心區的基礎公建、海滄阿羅海的一線景觀資源，集眾多優點於一身，然而卻沒有四大版塊的舊房改造的不利因素的束縛。