房企負債榜：恆大、碧桂園、融創中國有息負債超3000億

當前形勢是行業政策緊箍咒常念，金九銀十成交“花容失色”，海外發債口袋收緊。目前，我們行業內房企的新融資只能用於置換一年內到期之中的長期海外債務，同時，還需就債務規模、期限等進行備案登記；銀保監會5月份要求對金融機構開展房地產業務進行嚴格檢查，事實這就是敲起了收緊房地產行業融資的戰鼓。

在此背景下，各個房企都在強調降槓桿、加強現金流，調整長短債結構，並且加快回籠現金，增強短期償債能力，那麼2019年上半年各房企究竟表現如何？

隨著房企2019年半年報數據的陸續公佈，我們梳理上市房企中80家規模較大、房地產主業佔絕對比例的企業，從有息負債規模及增速、短期債務、現金儲備及現金覆蓋度等角度探尋房企之變。

“成也蕭何，敗也蕭何”：昔日融得歡，未來償債壓頂

隨著行業集中度不斷提高，房地產企業要發展依然需要大量的資金支持，這就使得整體負債規模持續加大，而有息負債關聯著利息以及更高的負債成本，對於房企來說意味著更大償債壓力。

據統計的80家上市房企來看，2019年上半年房企的有息負債規模進一步提升，達到6.61萬億元，與2018年末相比上漲10.45%。

恆大、碧桂園、融創、保利、萬科等20家房企的有息負債規模超千億。成也蕭何，敗也蕭何，昔日融得歡，未來償債壓力大，房企債務普遍密集到期，債務壓頂。

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

據統計，2019年上半年上市房企的有息負債規模榜單中，80家房企有71家超過100億元。

有息負債規模TOP20房企均超過了1000億元，總計達到42159.75億元，佔80家上市房企總有息負債的63.73%；而有息負債規模TOP10房企總計達到29587.33億元，佔80家上市房企總有息負債的44.73%。

中國恆大以8131.71億元的有息負債雄踞首位，遠遠高出了以3317.60億元的有息負債規模位居第二的碧桂園。排名第三的是融創中國，2019年上半年的有息負債規模為3083.00億元；保利地產、綠城控股、萬科、中國鐵建、中海地產等企業緊隨其後。

從榜單來看，排名靠前的大多為規模房企，大型規模房企的融資能力相對較強，同時規模的增長和運作需要多的資金來支撐。但是在在市場監管和融資渠道收緊的大環境下，有息負債規模較高的房企償債壓力也是不容小覷的。

圖1：2019年上半年上市房企有息負債規模TOP20

備註：有息負債=短期借款+一年內到期的非流動負債+長期借款+應付票據+應付債券（下同）

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

從2019年上半年有息負債的年內增速來看，TOP20的房企年內增速均值為32.75%，TOP10榜單的房企年內增速均值為42.77%。

有息負債增速較高的企業和有息負債規模較大的企業不盡相同，年內增速較高的房企主要有三類：

第一類是以京能置業為首的年內增速偏高但規模較小的房企，第二類是以奧園集團為代表的增速較高，但有息負債規模並不靠前的中型房企；第三類是以融創中國為代表有息負債規模和年內增速雙高的大型房企。

京能置業有息負債年內增速以81.27%位居第一，但其2019年上半年的有息負債規模只有29.91億元，在80家上市房企中排名靠後。蘇寧環球以46.70%增速位居第三，與京能置業情況相似。對於發展較快的小型房企來說，償債能力和抗風險能力遠不及大型房企，後期還債風險仍相對較高。

奧園集團以36.82%的增速排名第四，中國奧園採取的快速開發、快速銷售、快速回款的高週轉策略，2019年上半年，奧園共新增34個項目，需要更多的資金來支撐項目的開發，有息負債規模增至796.6億元。

與奧園相似的代表房企還有建業地產、禹洲地產和當代置業等中型房企，主要表現為年內負債增速較高，上半年的各類擴張或者融資、土地、項目開發較多，但負債規模整體不高。

第三類以融創中國為代表的大型房企。融創中國以34.39%的增速位居第五，併購和拿地步伐加快使得有息負債居高不下，上半年拿地總額達680億元，達到去年同期的5.8倍，拿地面積高達1170萬平方米。

與融創相似的還有華夏幸福、中海、新城控股等房企，這類房企的規模較大，有息負債規模和年內增速都名列前茅，高負債下仍積極拓展規模。

圖2：2019年上半年上市房企有息負債規模年內增速TOP20

房企年內增速=（2019年上半年有息負債規模/2018年年末有息負債規模）-1）*100%

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

龍頭房企負重前行

2019年以來，房地產企業融資進入監管最嚴厲時期，各房企融資狀況分化加劇，房企發債成本攀升等均反映出當前資金緊的大環境，同樣也反映出政策對於房地產市場調控的力度。部分龍頭房企一邊高喊“活下去”，一邊迅猛收購拿地，令不少中小房企“既妒且懼”。

對壓力重重的後者而言，如此大手筆已力有不逮，如何活下去或許才是未來必須直面的問題。在此背景下信譽較好的大型地產企業能夠有更多渠道融到更多且相對低成本的資金，為保持現有的規模下，繼續大力發債，而一些地方性小企業將面臨較大融資難度，有息負債規模的增速較低。

龍頭房企有息負債增速普遍較高，中小房企或擴張規模或降負債減槓桿。2019年上半年銷售規模在2000億以上的龍頭房企有息負債率增速均值為13.62%，1500-2000億元龍頭房企有息負債率增速均值為13.94%，龍頭企業規模較大，償還能力和抗風險能力較強，而且融資渠道和方式相對小型房企較為廣泛和多樣，更容易獲取資金。

銷售規模在500-1000億元之間的房企有息負債規模增速均值最高，為14.29%，包括奧園集團、建業地產、禹洲地產、越秀地產等房企。

2019年以來，這些房企積極擴張，擴充土地儲備。1000-1500億銷售規模的大型房企有息負債規模增速均值僅為3.73%，主要來自於一些房企在主動降槓桿、降負債，如泰禾集團、正榮集團、陽光城等，其中泰禾集團在嚴峻的債務壓力下，主動出售資產，回籠現金，有息負債規模與2018年年底相比已降低19.73%。

而小型房企的有息負債規模增速均值較低，500億以下房企均值為5.36%。中小房企因為評級相對更低，債券發行難度不斷加大，資金鍊更為脆弱，多數中小房企選擇擴張規模或降負債減槓桿的方式來謀求“活下去”。

備註：房企規模參照2018年的銷售業績劃分

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

恆大新增負債規模超千億

2019上半年品牌房企負債總額進一步提升，上半年TOP20上市房企新增有息負債為5831.6億元，佔80家房企新增負債總額的93.2%，集中度處於高位水平。

上半年80家上市房企中，新增有息負債超100億元的房企18家，恆大以1350.41億元有息負債淨增規模位居首位，是上半年唯一新增負債規模超千億的品牌房企，且明顯高於位居第二的融創中國789億元，第三名為華夏幸福年內新增有息負債422.86億元。

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

自2016年以來，恆大的有息負債總額一直處於高位水平。雖然恆大在業績發佈會上提出了低負債、低槓桿、低成本、高週轉的“三低一高”經營模式，控制負債規模及負債率，但年內恆大仍積極融資，今年前四月恆大發債融資金額已達609億，為主流房企最高水平。

恆大較高的負債總額側面反映出企業內的資金壓力，8月下半旬，為快速回籠資金，降低負債率，恆大打響金九銀十促銷第一槍，並發動公司全員促銷。

圖3：2019年上半年上市房企有息負債淨增規模TOP20

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

與此同時，部分房企有息負債相較於2018年呈現負增長局面，新增有息負債縮減的有15家上市房企，其中萬科、泰禾新增負債縮減明顯，縮減金額超200億元。

萬科在負債上尤為控制，萬科首席運營官張旭在2019年半年業績會上表示，萬科非常謹慎，淨負債率要求控制在40%以下，萬科會以現金流為導向控制好負債率。

泰禾受迫於債務危機，上半年出售了大量項目降低債務。今年六月底，泰禾有息負債降至1103.96億，與2018年底相比下降19.73%。

值得一提的是，除了龍頭房企，前兩年規模擴張明顯的房企也開始有意降低有息負債規模。

如中國金茂、正榮集團、北京城建、花樣年、龍光地產、陽光100、大名城、陽光城、遠洋集團、綠地香港、保利置業、福星股份、天房發展等房企有息負債規模增速均呈現負增長。

圖4：2019上半年上市房企負新增有息負債TOP15

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

龍頭房企現金流表現優越

從短期有息負債現金覆蓋度來看，2019年上半年80家上市房企現金覆蓋度均值為131.55%，大部分房企現金流能覆蓋短期債務情況，短期有息負債現金覆蓋度TOP20房企的平均值達到了341.71%。

中海、合景泰富、龍湖、華潤置地等龍頭房企現金流表現優越，現金覆蓋度均在400%以上。宋都股份、中華企業等堅持現金為王的中小企業也表現較好。

其中宋都股份短期有息負債現金覆蓋度最高，達到了942.78%，宋都股份今年上半年強化資金管控，加強資金流動性管理，通過投融資結合，提升了資金利用效率。截至報告期末，宋都持有貨幣資金約54.21億元，而短期負債僅有5.75億元。

圖5：2019年上半年上市房企短期有息負債現金覆蓋度TOP20

短期有息負債現金覆蓋度=現金及現金等價物/（短期借款+一年內到期的非流動負債）*100

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

今年上半年中海持續穩健的財務槓桿，現金流保持充裕，半年報顯示中海地產現金及現金等價物為港幣1120.4億港元，而短期借款及一年內到期的非流動負債僅210.49億港元。然而，由於穩健的策略，中海給2019年定下的全年業績目標，在外界看來仍顯得過於保守。

另一家龍頭房企同樣堅持穩健的財務策略，龍湖集團作為一家民企一直以來保持低成本多渠道融資優勢，融資成本可以媲美央企中海、華潤。

2019年上半年龍湖短期借款及一年內到期的非流動負債僅為137.57億元，淨負債率降至53%，短期有息負債現金覆蓋度為421.19%，可見融資能力之強，現金流之優越。

今年上半年規模增長較快的旭輝集團及龍光地產現金流同樣表現較好。旭輝集團的短期有息負債現金覆蓋度為325.41%，現金存量較2018年底增加22%至540億元，短期借款及一年內到期的非流動負債165.82億元，一年內到期短債佔比僅18%，債務結構良好，償債能力優越。

龍光地產在現金流方面同樣表現不錯，在今年上半年龍光地產大力拓展，通過公開市場、收併購及城市更新等多渠道新增貨值的同時，仍保持充裕的現金流。

半年報顯示，2019年上半年龍光地產現金存量為344.61億元，短期債務僅為111.11億元，短期有息負債現金覆蓋度為310.45%，貨幣豐厚。

除此之外綠地、蘇寧環球、建業、保利、禹州、越秀、綠城、遠洋、金地、時代中國、花樣年以及中駿等超十家房企現金覆蓋度均在200%以上，短期債償壓力較小。

部分房企現金流緊張，短期有息負債現金覆蓋度不足100%，從低短期有息負債現金覆蓋度TOP20房企來看，均值僅為55.4%，80家上市房企中有29家房企現金流覆蓋度不足100%，部分房企短期債償壓力較大。

一些中小房企資金鍊緊張，債務結構不合理，融資困難，不少房企出現現金流明顯承壓的情況，如嘉凱城、天房發展、北大資源等房企，2019年上半年短期有息負債現金覆蓋度不足30%，現階段短期債務風險較大，經營風險上升。

規模房企中，泰禾集團短期有息負債現金覆蓋度最低，僅為39.21%，富力地產、陽光100現金覆蓋度也不足50%，短期債務壓力山大。

今年上半年以來，在嚴峻的資金壓力下，泰禾集團選擇不斷出售項目以求渡過難關，現金流有所改善，有息負債大幅減少。

但是泰禾的短期償債壓力仍較大，根據其半年報顯示，泰禾短期借款和一年內到期的非流動負債由截至去年底的574.28億元降至330.74億元，其截至期末的現金及現金等價物餘額為129.67億元，短期有息負債現金覆蓋度僅為39.21%。

陽光100面臨著同樣的難題，高負債令其償債壓力壓頂，經營性現金流難以支撐高負債，根據其半年報顯示，2019年上半年陽光100現金及現金等價物34.99億元，而短期負債及一年內非流動負債有83.06億元，今年上半年，陽光100通過出售資產來緩解現金流的壓力，債務結構有所改善，但現金流仍較緊張。

圖6：2019年上半年上市房企低短期有息負債現金覆蓋度TOP20

短期有息負債現金覆蓋度=現金及現金等價物/（短期借款+一年內到期的非流動負債）*100%

數據來源：各房企公開半年報 諸葛找房整理

2019年上半年房企面臨更重的債務壓力，多數房企為緩解資金壓力或加快去庫存或減緩規模擴張主動去槓桿降負債，而中小房企的境況則更為嚴峻：

據統計，今年全年約360家房企倒閉，破產原因多涉及不能清償到期債務、嚴重資不抵債。下半年融資環境更為嚴重，在行業增速放緩的背景下，房企應該加速推貨入市、提高週轉並加速回款。