過去70年，在風起雲湧的經濟建設中，中國城鎮化進程一路高歌，城市數量比新中國成立之初增長了四倍。每年的城市排行榜上龍爭虎鬥、愈發激烈，以GDP論英雄的時代，每一座城市都在想著法兒的提高經濟增速，擴大發展規模。建新城、造新區，似乎成為城市發展道路上的必選題。
但也要看到，與城市建設和經濟發展相對應的——是無限擴張背後城市空間的不合理利用；是開發漸趨飽和、土地資源的日益稀缺；是單方面追求經濟利益、導致城市歷史文脈被破壞；是人口快速集聚、基礎設施建設不足使得城市承載力和幸福感大大降低。
在此背景下，城市更新顯得尤為迫切：合理利用城市空間，盤活土地資源，讓功能衰敗的老城區重新煥發新活力，讓城市得以可持續發展……
一時間，全國城市更新浪潮迭起，“風頭正勁”的粵港澳大灣區也不例外。
1、大灣區城市更新潛力巨大
2019年2月，《粵港澳大灣區發展規劃綱要》正式發佈。根據《綱要》：粵港澳大灣區要建設成為充滿活力的世界級城市群、具有全球影響力的國際科技創新中心、“一帶一路”建設的重要支撐、內地與港澳深度合作示範區、宜居宜業宜遊的優質生活圈。
這意味著，粵港澳大灣區將成為國家建設世界級城市群和參與全球競爭的重要空間載體，迎來發展建設熱潮。在新時代的歷史機遇之下，大灣區內各城市熠熠生輝、蓄勢待發，這同樣也賦予了城市更新難得的發展契機。
公開數據顯示，2018年粵港澳大灣區人均GDP高達15萬元，而另外兩個城市群京津翼、長三角則分別是8萬元及12萬元；近四年來，粵港澳大灣區常住人口增量高達563萬人，比京津翼和長三角人口增量的總和還要多。 但粵港澳大灣區總土地面積卻只有5.6萬平方公里，僅為另兩大城市群的約四分之一。因此，儘管大灣區經濟體量與潛力巨大，土地開發現狀卻不容樂觀。
當前，大灣區內多個城市普遍存在城市開發日益飽和、土地資源極度緊張的特點，大量的存量土地以及人口集中帶來的城市承載力超負荷運行，使得城市更新成為大灣區各城市可持續發展的重要抓手。
戴德梁行發佈的《粵港澳大灣區城市更新進化論》報告顯示：2016-2018年，隨著政策的完善，大灣區各城的城市更新進程明顯加快，2018年大灣區十大城市（不含澳門）完成改造的土地面積共計5.4萬畝，同比上升32%。
同時，各城市因城施策、因地制宜，城市更新呈現出各不相同的改造方向。例如，香港由政府主導與市場化運作並行；深圳主要由市場主導，存量市場成為新增土地供應的主力軍；廣州以政府為主導，主要改造方向包括微改造及舊村改造等等。
事實上早在2009年，大灣區內地9城所在省——廣東省便與國土資源部開展部省合作，推進節約集約用地試點示範省建設，一場轟轟烈烈的“三舊改造”就此拉開序幕。
十年來，廣東省在城市更新方面積累了豐富的實踐經驗。至2019年8月底，全省共實施改造73.59萬畝，完成改造42.58萬畝，投入改造資金1.48萬億元，節約土地約18.88萬畝。
進入2019年，廣東省政府又多次出臺有關城市更新的引導支持政策，並制定了更新改造目標。在9月4日發佈的《廣東省深入推進“三舊”改造三年行動方案（2019－2021年）》中提到： “至2021年，廣東全省新增實施‘三舊’改造面積23萬畝以上，完成改造面積15萬畝以上，投入改造資金5000億元以上，其中珠三角城市新增實施改造面積佔比在80%以上。”發展空間很大。
可以預見，隨著政府大力引導支持、城市更新政策體系的不斷完善以及社會各界的積極參與，大灣區城市更新將全面提速，進入嶄新的發展階段。
2、房企逐鹿灣區舊改市場
在中國城市化發展中，房地產一直是城市建設的有力推動者和重要參與者。近幾年，隨著粵港澳大灣區建設的提出，大灣區早已成為國內地產開發的熱門區域，以及房企佈局的必爭之地。目前TOP50房企中，有半數佈局大灣區，其中廣州、佛山是房企重點佈局城市。
而根據克而瑞發佈的《2019年粵港澳大灣區房地產市場半年報》顯示，房企正在持續加大對大灣區各城市的佈局：大灣區三四線城市成為企業新進佈局熱點，東莞、惠州、肇慶、江門在上半年表現最明顯。 值得一提的是，光是2019年上半年，就有21家企業通過招拍掛及其他方式新進佈局大灣區城市。
當前，隨著市場政策收緊、融資渠道變窄、拿地成本升高，各大房企紛紛啟動城市更新戰略佈局，通過分食舊改蛋糕完成拿地策略，發展潛力巨大的粵港澳大灣區自然成為房企們掘金的主戰場。
據克而瑞統計，2019年上半年約16家品牌房企通過舊改佈局大灣區，總舊改佔地面積近5500萬㎡，其中佳兆業以512萬㎡位列榜首。房企舊改灣區佈局以廣州、深圳、佛山、珠海等中心城市為主，其中深圳舊改宗數最多，廣州改造總面積最大。
目前，粵港澳大灣區內參與城市更新的企業主要有三種：第一種是較早涉足城市更新的本土房企，第二種是致力於區域深耕、積累多年實力與經驗的大型房企，還有一種就是以舊改拿地形式新進大灣區市場的房企。
具體來說： 第一種，本土房企參與城市更新，會更加熟悉本地房地產市場以及政府運作模式，所以這些企業的舊改項目也往往以大本營及周邊區域為主。比如：
·富力：截至2019年6月30日，富力城市更新板塊簽約合作城市超過60個，按貨值算，一二線城市佔比95%，大灣區佔比70%；
·奧園：2019半年報顯示，奧園目前擁有逾30個不同階段的城市更新項目，規劃總建築面積約1600萬平方米，預計貨值約2197億元，其中大部分位於大灣區城市；
·星河控股：其2004年便涉足城市更新，運作城市更新項目達50多個。今年以來，星河更是拿下廣州荔灣龍溪村、南沙東灣村、大涌村新村街等多箇舊改項目，積極擴大舊改土儲。
·中泰：起家於廣東的中泰同樣在重倉大灣區，其在廣州、中山、東莞等灣區城市擁有30餘個舊改項目。
另外，時代中國、佳兆業、花樣年、越秀、合景泰富、龍光等企業，均在大灣區內擁有大量城市更新項目。
第二種區域深耕的大型房企。這類房企參與城市更新既擁有多年積累的地產開發經驗，又能適應舊改戰線長、資金迴流慢的風險與影響，如恆大、碧桂園、保利發展等。
其中，曾操刀廣州琶洲、冼村等多個優質舊改項目的老牌央企保利，在舊改上不僅經驗豐富，其實力更是不容小覷，今年以來已介入大灣區內城市超40條村的舊改。
值得關注的是，其在2015年拿下，總投資200億元的小新塘舊村改造融資地塊已建成項目——保利天匯，將於近期入市。 第三種以城市更新方式打開大灣區市場的房企。如禹洲地產，在2019年中期業績會上，禹洲地產宣佈已成立城市更新部門，“主戰場”就在大灣區，目前已經在接觸城市更新類項目；還有旭輝控股，通過“合作開發+舊城改造”模式，旭輝已進入包括惠州、東莞、中山等8個城市，與廣州6個村簽訂舊改協議，涉潛在土儲300萬㎡……
還有部分房企，雖眼下在大灣區內舊改項目不多，但卻別具匠心。如星河灣集團，從成立至今，一直秉承著“捨得、用心、創新”的理念做產品，在城市更新項目上同樣不遺餘力。其在廣州打造的蘿峰舊村改造項目，將是中國新時代高質量發展中，為高質量城市更新貢獻的一個全新品質範本。 相信，未來隨著粵港澳大灣區建設不斷深入，這些佈局灣區城市更新的企業將迎來更大的發展空間。
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