「人生感悟」我對房產投資的幾個觀點

「人生感悟」我對房產投資的幾個觀點

1，南京以西廣州以北城市的房產，絕對不碰。

筆者買房，首選區域是珠三角，長三角地區。

京津地區，筆者沒有去工作與生活過，不甚瞭解，又是北方地區，氣候什麼的不適應，所以沒啥興趣。

而其它地區比如東北地區，西北地區，西南地區，中部地區的房產， 受限於經濟發展水平，偏僻的地理位置，這些地方的房地產升值速度相對較慢。在上一波房地產史詩般的暴漲中，板塊輪動，這些地區的省會城市幾乎是最後一波輪到的。而在暴漲之後的價格回調中，這些地區的城市回調速度最快，力度最大。。。

珠三角地區和長三角地區的一線城市的房產，無疑是頂級核心資產，如果資金寬裕，有購房資格，當然是首選一線城市。如果資金有限，可以考慮2個地區的強二線城市，比如佛山，東莞，南京，蘇州，無錫，杭州等。這些城市由於具有強大的經濟實力，活躍的民營經濟，海量的外企等經濟層面的強勢支持，加上不斷湧入的外地人口，其房產價格的上漲有比較夯實的支撐。投資與這些經濟發展發達的城市房產，無疑是比較安全的。

2，一線城市郊區房產投資價值高於二線城市市中心。

筆者對於一線城市情有獨鍾，有一定的偏執與心結。筆者認為，只要是一線城市的房產，都是頂級核心優質資產。

筆者縱觀過去近20年房地產發展的歷史，一線城市房子升值速度遠超二線城市，即使是一線城市的郊區的房價上漲速度，都要比二線城市市中心快得多，幅度大得多。北京郊區房價，超過4萬的很多；上海遠郊比如金山奉賢臨港的房價也在2萬以上，超過很多二線城市市中心房價；深圳郊區的房價更不用說。

3，三線及以下城市房產絕對不碰。

如今中國的房地產，出現嚴重的兩級分化趨勢。一線城市房價均價5萬甚至6，二線城市房價均價2萬左右。一線與二線，城市房價差距實在太大太大。一些明星或者網紅二線城市比如中西部城市成都，武漢，西安與合肥等，其市中心的房價，也不過就是一線城市極其偏遠的郊區的房價。而三線乃至四線城市，房產均價1萬以內，無論是上漲速度還是幅度，都是不值得一提的。

人口與資源往大城市聚集是不可逆轉的趨勢。三四線城市的精英階層在流失，人口在流失，會越來越蕭條越來越衰敗。所以筆者絕對不會去三四五線等小城市投資房產，這是底線。

近期長三角一體化戰略提出後，三線城市湖州成為投資熱點，微信朋友圈裡房地產中介的湖州房產銷售廣告鋪天蓋地，微信群裡去湖州投資房產成為熱門討論話題。筆者不為所動，筆者以為，即使是有長三角一體化的規劃的噱頭，湖州畢竟是一個經濟很落後的三線小城市，不值得跟風去那裡購房投資。現在湖州買房子未來或許能升值，但是房價漲上去之後未來有無接盤俠，有多少接盤俠還真不好說。一句話，筆者不看好湖州房地產，不管別人怎麼看湖州房地產。

4，商業地產絕對不碰。

君不見各個城市，不管是大小城市，不管是不是一線城市或者省會城市，也不管是否是黃金地段，幾乎所有的大型購物中心，商業綜合體，都沒啥人氣了。很多購物中心的商鋪常年沒有營業，甚至是整層整層沒有營業。筆者有見過很多城市的CBD裡的大型購物中心，整棟樓沒有商業，都空在那裡，荒廢在那裡，實在是太悽慘太蕭條了。

電子商務的興起，徹底改變了中國人的購物習慣和購物方式，也徹底顛覆了商業地產投資的前景。投資商鋪，之前都說是'一鋪養三代'，很多人投資商鋪，通過商鋪物業價格的上漲以及租金，賺了不少。電子商務網上購物興起之後，線下實體商業影響很大，以商鋪為代表的商業地產不再是香餑餑，而是成為某種意義上的有毒資產，'三代養一鋪'。租不出去或者租金很低，資產價格不再上漲，轉讓也難無人接手。有鑑於此，筆者認為，商業地產已經是毒資產，絕對不碰。

2019-09-26 寫於蘇州市。