上海高院：房屋確權與買賣、公房居住權糾紛案件若干法律適用問題觀點
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一、房屋確權與買賣糾紛案件
房屋產權登記在夫或妻一方名下，另一方要求確認為房屋共有權利人，人民法院是否受理？
不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力。房屋產權登記在夫或妻一方名下，並不必然認定為夫妻共有財產，且登記權利人可基於不動產登記的公示效力進行相應交易，而未登記權利人的合法權利難以有效保障。
故未登記為權利人的夫或妻一方是有請求確認為共有權利人並辦理權利登記的現實需求，該訴請具有可訴性，人民法院應予受理。
房屋經連續多手買賣，對於後手房屋買賣合同的處理
1、第一手房屋買賣合同被確認為無效後，對於第二手房屋買賣合同效力的認定問題。
第一手房屋買賣合同被確認無效，第二手房屋買賣合同效力不受第一手合同效力認定的影響，如不存在其他無效情形的，確認有效。
但第二手買賣合同買受人是否可以獲得房屋權利，應從善意取得制度的角度進行審查。
2、若後手買受人基於善意取得，則應採用何種標準確定其屬於善意？
善意取得的標準，應當採用嚴格標準，買受人不僅善意且無過失，要從合同簽訂是否符合常理、房價、履行等諸多方面進行全面審查。
3、後手買受人完成房屋產權登記後，要求在係爭房屋內實際居住人員遷出如何處理？
從產權登記情況來看，買受人已作為係爭房屋的權利人登記在冊，依法應享有佔有、使用、收益、處分的權利，而實際佔有人已非係爭房屋的產權人無權在房屋內居住使用，買受人可基於物權請求權要求對方從房屋內搬離。
但在個案處理中，應注意考量房屋的實際居住人員是否享有居住房屋的權利，或房屋買賣合同是否存在虛假交易，以及房屋現實交付是否存在履行障礙等情況，予以區分處理。
關於無權處分人簽訂房屋買賣合同效力的認定
當事人以出賣人對房屋沒有所有權或完整所有權為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持。
因出賣人原因導致房屋不能辦理轉移登記的，買受人要求解除合同，並要求出賣人承擔違約責任或者損害賠償的，人民法院應予支持。
關於假冒權利人（如偽造產權人身份證、找相貌近似者冒充產權人交易等）簽訂房屋買賣合同後，買受人是否可以適用善意取得制度?
行為人假冒房屋權利人名義與買受人簽訂房屋買賣合同的情況下，房屋權利人並無交易房屋的意思表示，雙方之間並不存在房屋買賣的合意，故房屋權利人主張合同無效的，人民法院應予支持。買受人主張善意取得的，人民法院不予支持。
理由是善意取得制度的本質是以犧牲財產靜態的安全來換取財產動態的安全，其理論基礎在於物權的公示公信原則，即在不動產登記錯誤時，仍為第三人對不動產登記簿——虛假權利外觀的信賴提供適度保護，以保障交易秩序的安全。
但在冒名處分房屋過程中，買受人是基於行為人的欺騙行為，誤以為是權利人出售房屋，故買受人是對交易主體身份的誤信而不存在對虛假權利外觀的信賴保護的基礎事實，因而不能適用不動產善意取得制度。
買賣夫妻共有房屋的合同問題
對於房屋登記在夫妻名下，買受人與夫妻一人簽訂房屋買賣合同，買受人要求辦理轉移登記的，由於夫妻一方對於共有房屋無處分權，故買受人要求辦理產權登記的，人民法院不予支持。
關於被查封房屋買賣合同的效力認定
當事人一方以房屋被有權國家機關採取查封等強制措施等為由主張房屋買賣合同無效的，人民法院不予支持，但房屋未取得合法建造審批手續的除外。
關於“陰陽合同”中價格條款的效力認定
當事人簽訂的房屋買賣合同與辦理登記備案、抵押貸款等事宜提交的房屋買賣合同就相同事項約定不一致的，應以當事人真實意思表示來確定雙方當事人的權利義務。
判斷時，除由提出異議方承擔舉證責任外，還應結合前後合同簽訂後的履行情況、前後合同約定的成交價與市場價格的差距大小、合同登記備案情況等綜合判斷。
同時，若買賣雙方存在做低房價等逃稅行為的，將不僅破壞了國家對於不動產交易的稅收體系，使國家應徵稅款流失，還會擾亂了不動產交易的市場秩序，故對於房屋交易中籤訂“陰陽合同”規避納稅等行為，人民法院可建議相關部門予以處理。
二、公房居住權糾紛案件
公房居住權判斷標準的把握
居住權主體是承租人和同住人，同住人享有相應的公房居住權。公房居住權糾紛案件的實質，就是如何確定同住人。
關於同住人的界定，原市房地資源局2001年發佈的文件《關於貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》第十二條規定：“《上海市房屋租賃條例》中所稱公有居住房屋的‘共同居住人’是指公有居住房屋的承租人死亡或者變更租賃關係時，在該承租房屋處實際居住生活一年以上（特殊情況除外）而且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人，結婚、出生可以不受上述條件的限制。”
2011年市政府發佈的《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》第五十一條第(三)項規定：“共同居住人，是指作出房屋徵收決定時，在被徵收房屋處具有常住戶口，並實際居住生活一年以上（特殊情況除外），且本市無其他住房或者雖有其他住房但居住困難的人。”
幾種具體情形的把握
1、公房原始受配人的身份對公房居住權的判斷影響
公房承租時，房屋調配單一般載明公房的受配人。若原始受配人長期不居住在係爭公房，是否喪失公房居住權？
對於原始受配人，一般不輕易認定其公房居住權利的喪失。
但對於原始受配人長期不實際居住係爭公房的情況，應結合具體情況分析，如因家庭矛盾、居住困難、服兵役、服刑等原因，長期不實際居住的，不能就此認定其喪失係爭公房的居住權益；如登記為承租人的原始受配人，在其承租人身份未喪失前，一般而言，其居住權也不喪失；但是，如原始受配人在他處獲得福利公房且該處房屋居住也不困難的，或明確表示放棄權利等情況的，可認定其喪失公房居住權。
2、遷入戶口對居住權的判斷影響
當事人僅遷入戶口並未實際居住，是否可以確認其享有居住權？
僅遷入戶口並未實際居住(因居住困難等原因在外居住的除外)，一般不應認定其享有居住權益。
在係爭房屋內有無戶籍不是衡量當事人有無公房居住權益的唯一標準，而應根據實際居住生活年限、他處有無住房等因素綜合考慮，予以確認。
如果承租人或同住人允許他人將戶口遷入係爭公房，並允許其在公房內居住，可以視為承租人為代表的公房使用權人同意讓渡部分公房使用權，但入住人為未成年人，或雙方另有約定的除外。
除回滬知青子女等按政策回滬人員外，承租人或同住人允許無法定監護關係未成年人遷入戶口的，一般可認定為屬於幫助性質，如允許他人子女為上學之便，將戶口遷於公房，一般不應確認他人子女為同住人。
承租人和共同居住人明確承諾給予有血緣關係的戶外人員公房居住權的，原則上可按照該承諾，確認該人為同住人。
3、他處有房對公房居住權的判斷影響
根據《關於貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》第十二條的規定，如果當事人“他處有房”且居住不困難，則其不能認定為“共同居住人”，一般也不能在係爭公房內享有居住權益。
關鍵問題是，這裡的“他處有房”是僅指福利分房（增配除外），還是包括了自行購買的私有產權房？
限定在福利分房，但曾經在他處享受過公房動遷補償，未將補償款用於購房的，或者獲得其他住房福利補償的，達到標準的，也視為“他處有房”。
4、婚姻、親屬關係變化對公房居住權的影響——基於婚姻、親屬關係的變化，是否可以徑行確認其享有居住權？
關於貫徹實施〈上海市房屋租賃條例〉的意見（二）》第十二條在確定“共同居住人”概念時，對居住年限、他處有房等作了限制，同時明確“結婚、出生可以不受上述條件的限制”。該規定並不是說，所有在係爭公房內結婚、出生的人，都不受上述限制，而是要根據現實情況具體而定。
理論上講，即使存在夫妻關係，以及父子、母女等直系親屬關係，也只能說明當事人之間存在家庭成員或親屬關係，一方並不當然享有另一方承租或居住公房的居住權益。
公房承租人或同住人的家庭成員或親屬是否享有公房居住權，應根據租賃房的來源、居住的歷史演變狀況、他處房屋的取得情況、家庭成員的權利義務、婚姻關係存續時間長短、親屬關係的變更等綜合因素來認定。
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