對於內陸省份而言，發展經濟不可避免要走“先富帶動後富”之路，即先培育出一個可與東部沿海城市相競爭的城市，進而帶動周邊區域發展。
目前，中西部省份的發展模式多是單核心發展，並且單核化水平還在不斷上升。其中擁有武漢的湖北是單核發展特徵最顯著的省份，陝西、河南等省份也提出要做大做強省會城市，並將全省資源向省會集聚。
在此背景下，這些單核省份內各城市人口分佈會持續變化，進而對省內各市住房需求基數帶來巨大影響。
今天，我將以湖北、陝西及河南三省為例，來探討此類省份人口聚集和人口流動情況，以此量化認知中小城市人口減少的嚴重性。
經濟發展：武漢、西安、鄭州在省內一枝獨秀
首先從經濟層面來看，單核發展省份的核心城市（省會城市）的經濟發展和收入水平一般明顯會領先於三四線城市。
以湖北為例來看，GDP指標方面，武漢在2018年的生產總值為14847.29億元，而第二名襄陽還不到武漢的30%；並且，武漢是湖北省中人均GDP唯一超過10萬元的城市，其他城市中有9個城市的人均GDP不足武漢的一半；收入上，武漢同時遙遙領先於省內其他城市，黃岡、隨州等四市在2018年的城鎮居民可支配收入還未突破3萬元/人。
經濟發展和收入水平巨大的差異，使得湖北流動人口向武漢集聚，武漢也因此成為湖北常住人口唯一破千萬的城市。
陝西和河南亦是如此。
陝西和河南的中心城市自2015年來一直位居全省首位，並且佔全省的比重還在逐年上升，其中陝西中心城市西安2019年上半年GDP的全省佔比更是高達35.6%，經濟首位度更高。
如此明顯的經濟發展差異使得省內流動人口向中心城市聚集，2018年兩市的常住人口也都突破千萬，成為省內常住人口最多的城市。
由此可見，在單核發展模式下，核心城市已經具備了吸納人口的先決優勢，虹吸全省的流動人口向省會城市聚集。
人口分佈：省會城市人口首位度逐年提升
在當前人口結構分佈上，由於人口基數不同，三省區域結構分佈差異較大：
湖北和陝西的中心城市仍然一枝獨秀，武漢和西安的常住人口數量都在1000萬以上，與省內第二名的差距也接近500萬，人口首位度較高。
河南人口區域分佈較散，主要因為河南有7個常住人口在600萬以上的城市，南陽、周口、駐馬店等均是人口大市，並且中心城市鄭州常住人口數量剛在2018年突破1000萬，與第二名南陽的差距僅有12萬左右。
結合前一節內容來看，三省省會城市的經濟首位度逐年上升，說明經濟要素也在進一步向核心城市聚集，在此影響下，三省人口的單核聚集狀態愈加顯著。
從近兩年三省中心城市常住人口占全省的比重進行分析，得益於人才政策，三個城市2018年常住人口增量都在10萬以上，人口聚集度較上年均有所上升。
其中，西安的上升趨勢最明顯，2018年底陝西省26%的常住人口都聚集在西安，較上一年增加了0.8個百分點，武漢和鄭州則表現稍弱，分別上升了0.2和0.3個百分點。
省內人口不斷向中心城市聚集，導致該省一些城市的常住人口數量增長也在持續放緩，甚至有的城市常住人口數量已出現下降趨勢。
以河南為例，2018年全省18個省轄市中僅有鄭州和洛陽的常住人口增量在5萬以上，其餘城市的增量均在5萬以下，其中濮陽、南陽及周口3個城市的常住人口數量已經出現下降。
對比各城市的常住人口增長率和全省平均水平來看，有10個城市的人口增長率是低於全省平均水平的，除三個負增長城市外，三門峽、濟源等城市也明顯低於全省平均水平，人口增長十分緩慢。
人口遷徙：向省會加速集聚，中小城市吸引力下降
在近年來人口跨省流動不斷減少的情況下，湖北、河南及陝西等省份都承接了較多的人口迴流，其中湖北在2017年省內流動的比例已經超過5成，較2013年上升了16.5個百分點。
但由於省會城市的做大做強，迴流人口多向中心城市聚集，省內其他中小城市從中受益甚少。湖北、陝西及河南表現均是如此。
1）湖北：省內4成流動人口向武漢聚集，十堰、襄陽等城市人口吸引力持續下滑
首先，來看湖北。根據2017年流動人口調研數據統計顯示，湖北省流動人口多是在省內流動，佔比超過5成。
省外流動方面，經濟較為發達的廣東、江蘇、上海、浙江以及北京成為湖北省外出人口主要的流入地，但這些省份的比例都不高，均低於10%。
省內流動方面。數據顯示，2017年湖北流動人口中流向武漢的比例高達21%，遠超過第二名十堰市的佔比。
進一步對比2013年和2017的流動人口數據，會發現武漢市對省內人口的吸引力還在提升，至2017年，省內流動人口中有41.3%的比例都流入了武漢，這表明湖北省內流動人口高度聚集於中心城市武漢。
同時，武漢對省外城市人口的吸引力也在變強。2017年在流入武漢的外來人口中，26%來自外省，比例較2013年提升了兩個百分點。
與此同時，湖北省內的其他多數城市人口吸引力卻在下降，其中十堰、襄陽表現較為顯著，2017年流入的本省流動人口占比相較2013年分別下降了3.4個百分點和7.8個百分點。
不過，也有一些城市人口吸引力上升，表現較為突出的是宜昌。一方面是由於宜昌距離武漢較遠，受到的虹吸效應較弱。
另一方面，該市的人均GDP和居民可支配收入在省內僅次於武漢，在2016年更是被確立為國家區域性中心城市，人口吸引力也因此倍增。
2）陝西：超6成流動人口選擇在省內流動，西安佔比最高
陝西的人口流動方式更是以省內流動為主，佔比超過6成，明顯高於湖北和河南。在對省內人口的吸引力上，中心城市西安仍舊排在第一位，2017年比例達到36%。
雖然省內人口也在進一步向西安聚集，但是西安的優勢並沒有持續擴大，比例上漲最多的是另一城市榆林。
在2013年~2017年四年間，榆林吸納省內流動人口的比例上升了14個百分點，2017年佔比僅比西安低2個百分點。
出現這種現象的主要原因是榆林工業發達，2018年規模以上工業利潤是西安的兩倍，因此對以從事勞動密集型產業為主的流動人口來說，榆林的吸引力不亞於西安。
除了榆林和西安外，其他城市的比例多數呈現下降趨勢，人口吸引力持續下滑，如咸陽，2017年比例較四年前下降7個百分點。
在跨省流動方面，陝西外流人口更偏向於流向周邊省份，如寧夏、內蒙古、甘肅等，佔比相對較高；由於陝西和三大城市群的距離比較遠，因此去往三大經濟區的比例相對湖北和河南來說比較低，如佔比最高的浙江，比例也僅為2%。
3）河南：流動人口主要向省外流出，南陽等多個城市人口吸引力下滑
河南省流動人口主要是跨省流動。
根據2017年全國流動人口調研數據顯示，有7成左右的河南流動人口都是選擇外流，北京、天津、上海、蘇州等經濟發達的城市是主要流入目的地，佔比相對較高。
而在省內流動方面，趨勢和湖北較為相似：
省內流動人口也在加速向中心城市聚集，2017年選擇在鄭州生活工作的河南省內流動人口的比例已經達到40%，是該省流動人口的首選城市。
不過，就整體來看，鄭州吸引的河南流動人口比例僅佔12%，明顯低於西安和武漢的21%，對人口的虹吸能力有待加強。
對比三市的經濟首位度和人口首位度的差距就不難找出原因，在經濟要素和勞力資源分散的背景下，鄭州難以整合全省資源發展，收入水平較省內其他城市就沒有明顯的優勢，加之河南靠近全國經濟最發達的城市群——長三角和京津冀，進一步削弱了鄭州的吸引力。
此外，副核心洛陽對流動人口的吸引力也在上升，但相比鄭州差距較遠。
其他城市的比例也多呈現下降趨勢，特別是南陽，2017年佔比僅為5%，較2013年下降了3.4個百分點，人口吸引力逐漸變弱。
未來趨勢：人口高度向核心城市聚集
通過分析湖北、陝西及河南三省的人口聚集現狀，我們可以看出，這類單核發展省份人口基本向中心城市集聚，先是周邊城市的常住人口逐漸減少，進而吸引距離較遠城市的人口，最終將會形成該省常住人口高度聚集在中心城市的格局。
這種格局對於要發展的內陸省份來說是必然的，想在劣勢之下追趕沿海地區，就必須舉全省之力來發展一個核心，當核心城市發展到一定水平後，才能帶動整體區域共同發展。
雖然多數中小城市面臨人口減少的問題，地方政府也有意於緩解矛盾，但是在中心城市經濟發展與東部省會尚有較大差距的情況下，中西部省會仍會“以人才為本”，出臺一系列人才引進政策、放寬落戶門檻、提高城市公共服務水平，加速聚集省內人口。
在這樣的背景下，多數中小城市會與中心城市的發展差距持續拉大，人口吸引力持續下滑，人口常年處於淨流出狀態，常住人口也會持續減少。典型如河南南陽、周口，2018年常住人口較上一年分別減少3萬和8萬。
就房地產市場而言，這種持續減少的人口無疑會導致購房需求增長乏力，在未來樓市的支撐需要依靠內生需求的背景下，這些城市的房地產市場也會因此受到較大影響。
不過，也有一些城市表現不同，如湖北宜昌、河南洛陽和陝西榆林等。
這些城市雖然和省會城市有一定的差距，但在本省內屬於經濟強市，如榆林的工業就十分發達，洛陽的GDP在省內僅次於鄭州，宜昌的收入水平較武漢差距最小，並且洛陽和宜昌還在《促進中部地區崛起“十三五”規劃》中被定位為區域性中心城市，進一步增強對省內人口的吸引力，這對當地的房地產市場需求側也是一大利好。
而對於中心城市來說，要做大做強，就必須提升經濟首位度，首先就需要加速聚集省內人口資源，提升人口首位度。
從西安、武漢和鄭州的例子來看，人口首位度低的鄭州，經濟首位度提升明顯不如西安，對省內流動人口的吸引力也明顯偏弱。
為了加速追趕東部核心城市，武漢、西安和鄭州三市近兩年均有人才政策出臺，城市常住人口增長也在近年來都取得了不錯的表現，特別是西安，當前常住人口更是已突破千萬，經濟首位度和人口首位度均有明顯的提升，城市競爭力也有明顯的上升。
這些城市的房地產市場也在人才政策的利好下迎來大量的置業需求，市場規模也一直保持在高位。
我認為，未來隨著這些核心城市不斷壯大，對人才的虹吸效應還將繼續增強，置業需求也會保持較為充足的動力增長，市場前景較為樂觀。
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