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- 現狀不免讓人浮想聯翩，難道房地產新一輪的大寬鬆又要啟動了嗎？
- 現在並沒有任何信號顯示，房地產市場正處於新一輪大寬鬆的起點。
- 未來還會有城市或者區域根據自身情況調整樓市政策，政策更加細緻、細分是趨勢，但絕不會大面積放開限購。
01
多地房地產限購放鬆
眼下的房地產市場熱鬧異常，似乎每天都有城市出臺新的房地產限購的政策。
10月15日，南京六合不動產登記中心已確認針對大專及以上學歷的外地人購房政策放鬆，目前已經開始實施。
10月15日晚間，天津發改委發文，在天津工作的外地職工，可購買一套住房，無需提供社保和個人所得稅。
10月18日，三亞市住房和城鄉建設局和中共三亞市委人才發展局發佈文件，全日制大專及以上學歷+海南工作證明，即可買房無需落戶，而且不用個稅和社保證明，可以直接網籤，以家庭為單位可以買一套。
其實把時間往前推，今年八月初，上海臨港新區就發佈了人才購房的新舉措，人才購房社保期限從5年縮短至3年，購房門檻從已婚人士降低到成年單身人士。
南京、天津、三亞這三座城市的房價位於全國前十！所以在房地產市場上引起了不小的熱度，與此同時，國家統計局也發佈了第三季度經濟數據。
6%的GDP增速，似乎有些超預期的放緩。
進入第三季度以來，各項經濟指標其實都有不同程度的走弱，比如8月工業增加值增速為4.4%，較上半年回落1.9%，8月出口交貨值同比下降4.3%，時隔四年之後，再次回落至負區間，這也成為拖累8月工業增加值增速的首要原因。
另外，1-8月固定資產投資同比增長5.5%，較上半年收窄0.3%，其中，房地產開發投資已經連續4個月出現回落，加之房地產資金監管趨嚴，房地產下行壓力加大。
經濟增速持續下行，房地產發展遇冷，這樣的現狀不免讓人浮想聯翩，難道房地產新一輪的大寬鬆又要啟動了嗎？
我們先不著急回答這個問題，觀察這三個地方出臺的這些政策，它們都有一個共同點就是，在吸引人才的同時，對特定人群放鬆購房政策，一個文件包含“人才”和“房地產”核心關鍵詞，我們今天就試著從這兩方面入手，來挖掘一下這些城市此次出臺相關政策的背景。
02
三地房地產市場遇冷
先來看南京六合：
2017年3月16日，南京發佈限購政策，高淳、溧水、六合被納入限購範圍，要求外地人可購買一套房但不準買第二套，且所購房源5年內不得轉讓。
六合位於南京遠郊，南京樓市火熱時，六合也會跟著火起來，但是當南京發佈限購政策，管控房地產時，六合也最先受到波及。
限購政策發佈後，六合新房成交面積就開始進入下滑通道。
根據易居研究院中國百城庫存報告相關數據顯示，2018年全年，六合新房成交面積較銷售火熱的2016年度，下降了60%。到2019年，數據仍在下探。
三亞和天津目前的房地產市場下行壓力也非常大。
2018年4月，海南全島建設自貿區公佈之後，隨即海南也發佈了，堪稱中國有史以來最嚴格的調控措施，包括外地人在海南購房需要繳納五年社保、首付比例按7成計算、限售五年……
三亞，這個中國曾經最依賴房地產投資的城市，也成了海南調控最狠的城市。
根據三亞市統計局的數據，1~8月,全市固定資產投資同比下降33.0%。其中,房地產開發投資同比下降46.7%；2019年上半年，海南全省固定資產投資（不含農戶）同比下降23.0％，一季度降幅達32.5%。
其中，房地產開發投資下降31.4％；全省房屋銷售面積同比下降57.1％； 三亞下降還要高點。
今年上半年海南的經濟增長低於全國，僅有5.3%，現在來看，海南今年實現經濟增長7.5%的目標肯定難以完成，三亞的財政狀況更是堪憂。
10月15日，堅持了一年半的三亞終於宣佈了放鬆限購。
同樣堅持不下去的還有天津。
2019年上半年，天津的GDP增速只有4.6%，在30個大城市中排名墊底。
作為四大直轄市之一的天津，這樣的經濟表現也引起了多方關注。和天津的經濟一樣，天津的房地產市場也在日漸萎靡。
經歷了三年調控不斷加碼，天津樓市終於也涼了起來，同比和環比比均有不同程度的下跌。
03
人口指標難以完成
最近這兩年，可以明顯感受到各級城市對於人才的渴求，2018年人才政策井噴後，2019年繼續大規模出現城市吸引人才的政策。
據中原地產研究中心數據顯示，僅9月單月，已經超過30城發佈了各種人才引入政策，年內累計超過150城發佈了各種人才政策，與2018年同期相比上漲超過20%。
今天我們提到的這三個限購放鬆的城市，都不止一次發佈過引進人才的政策，不過效果似乎並沒有多好。
2019年1月，海口進一步放寬人才落戶的學歷、年齡。
3月29日，海南省住建廳發佈《關於完善人才住房政策的補充通知》，總部企業員工不用落戶也能買房。
6月27日，海南省又出臺了《關於進一步完善人才住房政策的補充通知》，不用落戶，有一年社保證明，就可以買房。
然後就是10月18日，三亞公佈《關於進一步完善人才住房政策的通知》，大專以上學歷，不用落戶，也不用五年社保，只要有海南的工作證明，就能買一套房。
我們知道，三亞或者海南，對於房地產太過依賴，而這一次人才引進政策中，三亞至少用了五頁A4紙來說明引進人才的類別和要求，除了和房地產掛鉤之外，在人才引進的名錄中，還能看見旅遊、醫療健康、物流、海洋等其他人才。
三亞的野心，可見一斑。
不過，根據官方的統計，2018年末，三亞全市戶籍人口僅為61.46萬人，巨大的人口空缺，也成為三亞發展產業最大的阻礙。
三亞市住建局相關負責人表示，此次三亞出臺新的人才住房政策，目的就是鼓勵更多人才來三亞就業創業，吸引人才，留住人才，並不是對限購政策進行突破。
天津和南京六合的狀況不盡相同。
據統計，2017年，天津的常住人口為1556萬人，同比2016年減少了5.2萬人，其中，498萬人的外來人口數，也退回到了2015年的水平，在全國12個GDP超萬億的城市中，除了北京和上海，天津是唯一常住人口負增長的城市。
2017年，天津的經濟增速僅為3.6%，2019年第三季度，天津的經濟增速為4.6%。
低位徘徊的經濟增速，流失中的常住人口，給天津未來的發展塗上了一層陰影。
2018年5月16日，天津發布“海河英才”人才引進行動計劃。
本科以上學歷，無須天津就業證明和社保納稅證明，只需要提供學歷、戶籍和身份證明，就可以在天津落戶。
該政策發佈不到24小時，就有30萬人網上申報，致使網絡癱瘓，無法辦理落戶業務。第二天天津就該政策打上了補丁，防止“戶口空掛”，嚴格實行先落檔後落戶的規定，堵上了買房炒房和高考移民的bug。
截至今年五月份，天津一共吸引各類人才16.25萬人，平均年齡31.8歲，這個年齡段必然帶有子女上學，居住買房的需求。
不過，眼下我們卻看到了很多關於天津樓市降價維權，打折促銷的新聞。
南京的狀況則有所不同，2018年南京常住人口843.62萬人，比2017年增加10.12萬人，雖然這個成績在江蘇省內表現確實亮眼，但是要實現十三五期間到2020年末910萬人的小目標，南京的壓力不小呀。
為什麼選擇在六合放鬆外地人購房政策？
一來，六合可以說是南京的底，經濟增長排名倒數，房價也排名倒數，
二來，六合的土地儲備夠多，樓市成交也比較活躍。
對比天津， 南京，三亞， 包括上海，這幾所城市的放鬆政策就能發現，都是先試探性的放鬆冷淡的遠郊調控，而且以配合人才引進的名義作為突破口，名正言順，輿論壓力小。
而這也體現了現在房地產調控的邏輯“一城一策，因城施策”正在各地不斷髮酵。
南京、杭州、常州、珠海等城市，在不同程度上放鬆了社保繳納時間。
上海成為全國貸款利率最低的城市，深圳則可以享受二手房增值稅減半的福利。
太原、開封等城市，悄悄取消了限售政策，為房地產市場保駕護航。
但是這些能影響整個房地產的大局嗎？
04
精細化調控成為趨勢
雖然現在越來越多的城市加入到放鬆限購政策的行列，但是現在並沒有任何信號顯示，房地產市場正處於新一輪大寬鬆的起點。
房地產大寬鬆的標誌是什麼？
信貸政策！
目前，首套房貸利率已經連續上升4個月，金融領域對房地產投資仍然收緊，關於較大規模的降息或量化寬鬆，央行也表態“要以我為主”。
其實今年7月舉行的大會上，高層對房地產已經有了明確的定調“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”，樓市重回大寬鬆時代，近期是無望了。
那我們今天討論的南京六合、天津、三亞，也包括前段時間的上海臨港，出臺的放鬆限購的政策，又暗含未來房地產調控怎樣的發展趨勢呢？
1，一城一策趨向一區一策 ：未來一城一策不會侷限於一個城市一個策略，會更加細分，細化，比如南京的六合，高淳。這種調整避免了一刀切，調控更加精準。
2，特定群體特定住房：未來一城一策也不會侷限於一個城市的所有人群，會有針對特定群體的特定購房政策，比如這次的天津濱海和寶坻，同樣是更精準的調控。
3，圈定具體時間：如今城市出臺放鬆限購的政策，一般都會圈定具體時間，在時間上相當嚴謹，有助於避免後續房地產市場房價過快上漲。
從第三季度公佈的經濟數據來看，當前我國經濟發展面臨比較大的壓力，一個平穩發展的房地產市場，無疑是對經濟發展的最大貢獻，這樣就能騰出手來，一致攻克眼下的難關。
所以我們看到，樓市低迷的時候，就會出臺相關政策刺激一下，而在市場火爆的時候，也會出臺相關文件降降溫。
目前房地產市場整體處於下行區間，可以預見，未來還會有城市或者區域根據自身情況調整樓市政策，政策更加細緻、細分是趨勢，但絕不會大面積放開限購。
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