海南樓市再鬆綁！
10月24日，海南省發佈《海南省新一輪戶籍制度改革實施方案（試行）》，其中取消全省（除三沙市外）的落戶限制。
▼截圖自海南省人民政府網站
這是海南繼三亞人才政策之後，又一個和樓市相關的重磅政策！
新政全面解讀
一週兩個重磅政策出臺，必有故事。我們先來捋一捋這個新政。
新的落戶政策主要有三個內容：
第一，基本取消本省（除三沙外，下同）落戶限制；
第二，居民可在其合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶落戶；
第三，統一登記為居民戶口。
說白了，就是告訴大家誰可以落戶，在哪裡落戶，落什麼性質的戶的問題。
◈ 1. 誰可以落戶？
雖說基本取消落戶限制，但落戶海南還是有限制的。
在政策中，海南省本省居民可以在合法穩定住所進行落戶（合法穩定住所就包括買房、租房所在地）；
而外省居民，只要有居住證，並參加海南養老保險和醫療保險的，就可以在合法穩定住所的城鎮社區落戶。
◈ 2. 在哪裡落戶？
無論有沒有買房，居民都以落集體戶，也就是居民合法穩定住所所在的城鎮社區集體戶。
◈ 3. 落什麼性質的戶？
因為土地確權工作，不僅僅是海南，全國上下都在全面取消農業戶口，現在的農業戶口是越來越稀缺。
事實上，在新政出來前，海南落戶相當困難。
海口、三亞兩市要在「有合法穩定住所」的前提條件下，參加五年社保，而其他地市則要實行積分入戶。
最要緊的是，去年出臺的海南樓市調控想當嚴苛。
外地人在海南購房，至少需要兩年個稅或社保，才能以七成首付，在海南購買一套房，並且房子還得限購五年。
不過，現在政策一改，房票不再是一票難求。畢竟，落戶海南，就能以海南戶籍居民的身份自由購房。
此舉到底是在搶人還是救樓市呢？
我們曾經寫過一篇《那個被打死的樓市，要活過來了！》（點擊查看）。文章分析，三亞的人才政策，實則是是一個極具代表性的「偽人才政策」。
之所以接二連三的政策出臺，動機不外乎兩點：
第一，正如表面上所看到的那樣，落戶難、買房難，讓正在建設自由貿易港的海南留不住人，所以在「最嚴樓市調控」之後，海南不斷針對人才在鬆開小口子。
第二，正如數據裡所暗示的那樣，房地產斷供，海南入不敷出。所以「真人才政策」變成了三亞的「偽人才政策」。
對於「正負」，這一刻是調整。
而對於購房者，這一刻是機會。
海南兩大投資價值
◈ 1. 旅居價值
海南最大的投資價值，不用說是旅居養老無疑。
海南氣候冬暖夏涼，空氣全年優質，海岸線國內最好，再加上不發展重工業。
為什麼說全國就一個海南，因為在全國而言，只有它在氣候、空氣、景觀上三者結合得最好。
海南承載的是中國14億人口、2億中產和2.6億老年人的度假、旅居和養老的需求。
近些年，海南又加上了一條又一條的自然生態保護政策：
嚴控生態紅線、一線海岸帶土地禁止開發、嚴禁圍填海、中部核心生態區停止開發等等……
而這些，一方面是讓海南旅居養老的價值更加凸顯，另一方面也讓海南的房子變得更加優秀更加稀缺。
◈ 2. 自由貿易港
千年大計大雄安，百年大計貿易港。
2018年4月，海南「三十而立」的生日，黨中央給海南派了份大禮，支持海南建立自由貿易港。
自貿港面向全世界，關稅全免，不管人員和物資都能自由進出，是目前全球開放水平最高的特殊經濟功能區。
海南建立自貿港，意味著海南將會是我國對外開放程度最高的區域。
自貿港會發展得怎麼樣？深圳就是最好的證明。
政策宣佈之後，海南馬上就被各種利好刷屏：
實施更加開放便利的離島免稅購物政策；59國人員來海南旅遊入境免籤；支持海南開通跨國郵輪旅遊航線；甚至還有支持賽馬和發展體育彩票；......
這些在內陸省份，是想都不敢想的。尤其是賽馬，這是多少市委書記的夢想，曾經的西安，廣州、通州、武漢，通通做過嘗試但最後都偃旗息鼓。
而這一刻，只有海南直接是中央點名支持發展這類項目。沒辦法，誰叫人家是自由貿易港。
自由貿易港政策出臺後，海南的房子除了旅居，又增加多了一層價值。
這一刻的海南，已經有了兩個重要身份：
國際旅遊島和自由貿易港，旅居和產業發展價值雙重疊加。
80%的人買海南都會買錯
海南的房地產和內陸大多的房地產市場都不一樣，很多人還是以內陸的思維來購房，幸運的剛好買對，但80%的人都會買錯。
那海南購房有什麼不一樣呢？我們一個一個來說：
◈ 1. 海南購房者對項目的品質要求更高
我之前也說過，來海南買房不都是衝著投資來的，背後是有真實的旅居養老需求的。
旅居養老對房子的要求當然就要比普通的居住房要高，來度假、來養老，總不能住得比內陸的房子還差吧？
你在北京西城區的學區房又破又舊都有人搶著要，但是來海南你買個破舊房子試試？
除了房子本身，地段、配套、景觀、物業服務這些都得要考慮進去。
◈ 2. 來海南投資的必須是旅居養老房產，而不是普通剛需房
你來到全國旅居養老最好的地方，你不買旅居養老房卻買剛需居住房，你這不是配置顛倒，到了大海唱山歌嗎？
我很清楚，很多買錯的朋友是本身對這兩種房子沒有什麼概念。
要如何區分旅居養老和剛需居住房？很簡單，就看小區的配套和定位。
一些小區就那麼幾棟樓，幾乎沒有任何配套，連會所、泳池都沒有，更不用指望高夫球場、遊艇碼頭了。
◈ 3. 海南旅居最大的核心價值在於海，不望海或不靠海的房產價值會大打折扣
海南當前的房產價值，尤其是在自身產業沒有成長起來之前，最核心的就是旅居養老價值。
旅居養老價值體現在哪裡呢？不就是氣候、空氣和海嗎。氣候和空氣在整個海南不會相差非常大，最重要的就是看不看海了。
看不看海或者靠不靠近海，就是海南房子當前價值的最直接的體現。
◈ 4. 旅居需要的不僅僅是海，還有配套
剛才也和大家說了，旅居就要度假的配套，比如：游泳池、會所、五星級酒店，甚至再高端的就是高夫爾球場、遊艇碼頭；
而旅居因為也涉及居，那就要有菜市場、商業街、高鐵機場接送巴士等等。
在海南買一套房，不要最後搞得像是在人煙稀少的澳洲和加拿大買了一套房一樣，每個週末都得開一個皮卡去鎮上的超市進貨，那就非常滑稽了。
◈ 5. 除了考慮旅居價值，還要考慮產業發展前景
自由貿易港政策出臺後，海南除了旅居價值，又附加了產業發展的價值。
如果你投資的城市產業發展不起來，只靠旅居，房價上漲速度肯定就會趕不上其它城市。
如果在優秀的旅居價值之上，產業又能發展得好，那絕對是如虎添翼。
結
海南對穩樓市的決心很大，但是引入人才發展產業發展自貿港的決心更大。
如果人才來了沒法購房，將是一個很大的問題。海南今後要考慮的是，怎麼樣讓人才從「到海南」轉為「住海南」。
海南的政策，給樓市釋放了一個良性的信號。
「我有一所房子，面朝大海，春暖花開。」文字稱不上華麗，但這不正是很多人所向往的美好生活嗎？
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